第25節：房地產（節選）(1)

　　第五章 房地產（節選）

　　房地產這個行業存在了很多年，但是真正成為一個產業，是在歐洲經濟工業革命以後、伴隨現代市場經濟不斷發展後興起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷還是民間，很少交易買賣。

　　近幾百年以來，房地產跟其他東西一樣被商品化以後，開始有了現代的生意和買賣，二戰以後特別明顯。

　　空間價值的創造比地段更重要

　　所謂形勢法則，就是講一個事情到底是什麼。舉個例子，什麼叫窗簾？有人說把這塊佈挂起來就叫窗簾，也有人說百葉窗是窗簾，但是如果用形勢法則來理解，窗簾就是調節光線和空氣的一個工具。房地產也一樣，我們回到形勢法則，房地產做的是空間生意，而不是做平面的生意；它是做有經濟價值的空間，四堵牆加個頂，這就是我們經營的空間，我們要考慮如何讓這個空間值錢。正是人們在一特定空間里從事的活動方式和經濟收入（現金流）不同，才讓它的價值和別人不一樣。

　　戶外空間如被日本核輻射了的太平洋，這個空間是無邊界無限制的，沒有經濟價值。我們要做的空間生意是在稀缺性的條件下，用人為的方式制造出一個空間並讓它有價值。它越稀缺越有獨立定價的能力，比如我們在紐約做"中國中心"，這一空間就非常稀缺，我就有定價的主動權。當時很多人跟我們講，你要做"中國中心"，紐約那麼多地方都可以選，為什麼非要到自由塔？我說我要做一個唯一性空間，一個具有自然壟斷條件的空間，也就是一個最有價值的空間。

　　我們萬通的使命是創造有價值的空間，具體說就是：第一，我們要做空間生意；第二，我們要讓空間有價值。我覺得其他一些地產公司寫的某些LOGO和廣告語跟房地產沒有太大關係，比如說創造生活，或者以人為本，這用在任何別的公司都可以；這種情形在消費品、醫藥、保健類企業等更為明顯。而創造有價值的空間，既說明了我們的行業，也說明了我們的生意經營的是什麼東西，以及朝什麼方向走才會使公司更有價值。

　　我認為地段的重要性次於空間的創造性。政府給我一塊地，無論在哪兒我都有能力讓它賺錢，因為我可以制造出一個獨特的體驗空間使它有價值。比如九寨天堂，要從成都搭乘飛機然後開車才能抵達，週邊都是荒地，但是它以藏羌文化為主題制造了一個特別夢幻的酒店，你進去以後分不清楚是室內室外，它把風情街修在室內，大玻璃一打開又像是戶外；在室內能讓你感覺到森林里的空氣、鳥鳴等等，也能體驗到逛街的樂趣，這就是獨特的空間體驗。正因如此，人們趨之若鹜，不火都不行。

　　所以我認為在空間方面的創造能力其實比地段的選擇更重要，因此我們做地產生意的就應把精力集中在創造性上，而不是每天去找地。地不是不重要，但是如果我們好不容易找到一塊地，卻不在空間價值的創造上下工夫，結果地是肉價錢，房子空間卻成了豆腐價。我們不是建築業，因為建築業就負責把它建起來；而房地產是讓空間具有稀缺性和創造獨特價值，把這兩個角色的區別厘清了，將有助於我們在地段的選擇和創造性這兩件事情上保持平衡。

　　我們在CBD的Z3那拿了一塊地，大家說這個地段非常好。但是最近週邊要建18棟200米以上的樓，地段相同，我們應該比什麼？那就是比空間的創造性。我們要讓大家在萬通這個寫字樓享受獨特的體驗和服務。房地產的本質是空間競爭，而空間競爭的根本在於如何讓空間有經濟價值。

　　那麼我們應該買多少地？是不是地越多越好？有的地產公司土地儲備了1000萬、2000萬平米，大家都說地多牛逼，其實牛的根本不是地，而是指由地所取得的可建造的空間面積，是空間，不是土地。

本文摘自《理想豐滿》

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　　 馮侖為人經商大智慧：理想豐滿 《理想豐滿》是企業家馮侖自《野蠻生長》後親筆撰寫的又一力作。究竟怎樣的房地產，才是對的生意？究竟怎樣的社會，才會給力民營企業？究竟怎樣的人生，才能創造生命的價值？ 當今中國，迷惑頗多——中國人價值觀嚴重丢失，該如何重塑？收入差距日趨嚴峻，怎樣才能確保社會的公平？公司遭遇政策挑戰，發展限於瓶頸，該如何突破？社會財富將會如何傳承？同根同種，臺灣人幸福指數為何比大陸高？當理想豐滿但現實骨感，怎樣怎樣規劃才能讓自己更幸福？《理想豐滿》中，馮侖集半百人生沉澱，畅議當下熱點；挾二十載拼搏經歷，縱論未來大勢。以其獨有的睿智思辨、幽默段子，深入淺出，亦莊亦諧，對價值公平、財富傳承、人生追求、企業治理等話題進行有力批判和建設，更全面展示、分享為人、經商的大智慧。充分彰顯一代企業家的責任、情懷與遠見，講述令人內心安寧，人生幸福的鮮活故事。