第30節：千萬富翁的房產經(14)
有些情況下，生意做得越大，陷阱就挖的越深。如果你在其中的Equity有限，又不能形成支撐現金流。
Equity即淨資產，是資產投資的重要概念，它指的是資產中屬於你自己的部分。
哪些財產屬於你自己？
B家庭完成滾動投資後資產狀況：
名義資產 北京房產 宜昌二房 72萬新投資 100萬新投資
原屬自己 80萬房款 5萬首付/月供還本 21.6萬首付 0
增值屬己 120萬 14萬 目前為0 目前為0
不屬自己 0 近21萬銀行貸款 50.4萬貸款 110-150萬貸款
表中“原屬自己”、“增值屬己”兩部分，是屬於自己的淨資產。
而所有以銀行貸款支付部分，不但不屬於自己，還連帶還本付息義務。
其中100萬元的新投資，B家庭先後欠銀行的錢，甚至超出目前房產總值。
至少在目前，B家庭滾動投資已到極限，在還本付息減少借貸總量，以及房產進一步增值帶來新資源前，繼續擴大借貸投資規模，將會突破承受力極限，導致投資失敗。
計劃持久投資
投資界還有一句老話：盈利預期不等於盈利。
房地產投資和股市投資一樣，指望短期斬獲都會伴隨風險。
尤其是滾動投資，戰線拉的較長，又借用了貸款，依賴租金月供，一環斷裂，可能全盤皆輸。
B家庭資金鏈斷裂模擬：影響呈梯形擴大
100萬新投資斷租導致斷供，面臨銀行收房
家庭出現負現金流，導致72萬投資月供難繼，也面臨丢房
斷供引起銀行追索抵押產權，逼迫B家庭償還100萬貸款，或售賣北京房產還債
滾動投資出現問題通常有兩種情況：
A、 調頭寸炒房，指望短期牟利落空
我有兩個朋友，房產投資結果截然不同。
一個開文化公司，七八年前挪專案用款在北京亞運村買了幾套房，指望短期漲價後賣出牟利。可是運氣不好，那一年北京房價不漲反跌。
專案急於用錢，他賤賣房產，損失惨重。
另一個朋友開貿易公司要租房，我建議他做長期打算，交點頭款，用租辦公室的錢來供房。
幾年下來，他公司賠本關閉，房產卻大幅升值，抵銷公司虧損還賺了不少錢。
他們都有賺錢的未來，但是一個有長期打算，一個準備不足，一口氣接不上，看著賺錢的未來卻未能撑住。
B、貸款投資，卻對按揭缺乏常識
在美國有個說法，買房兩三年內賣房，在通常情況下是不合算的，因為要支付手續稅費等。
中國近年短期炒房幾個月也可能有暴利，一是房價反常暴漲，一是瞞漏稅款是行業常態。但是滾動投資，不能指望這種反常永遠繼續。
2008年北京房價回調僵持期，有個朋友要賣房，很驚訝地發現供了兩年房，搭了不少錢，賣的時候不賺反賠，問我為什麼？
因為他的貸款是30年期，頭幾年月供絕大多數貼了利息，還本的部分很少。再加付了手續費和稅款，哪里有錢掙？
30年貸款還本付息表（貸款100萬元，按5.5%年利率計算）：
年頭 年初貸款餘額 利息額 年付總額 年終貸款餘額
1 ￥1000000 ￥54664 ￥68135 ￥986529
2 986529 53904 68135 972298
3 972298 53101 68135 957265
4 957265 52253 68135 941383
5 941383 51357 68135 924606
6 924606 50411 68135 906882
7 906882 49411 68135 888159
8 888159 48355 68135 868379
9 868379 47239 68135 847484
10 847484 46061 68135 825410
11 825410 44816 68135 802091
12 802091 43500 68135 777456
13 777456 42111 68135 751432
14 751432 40643 68135 723940
15 723940 39092 68135 694897
16 694897 37454 68135 664216
17 664216 35723 68135 631804
18 631804 33895 68135 597564
本文摘自《中國式千萬富翁》
發財是一門技術活：中國式千萬富翁
據胡潤財富榜披露：2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人，每1400人中就有1人是千萬富翁，千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言，中國已進入百萬富翁社會，開始向千萬富翁社會邁進！面對這樣的訊息，多數人心中都會產生這樣的疑問：我是千萬富翁嗎？如果是，我該怎樣理財，才能讓財富穩步增值？我不是千萬富翁，甚至連百萬富翁也不算，我能成為千萬富翁嗎？我該怎麼辦？