房地產（2）

　　出售房產

　　出售房產的原因

　　房產持有人出售房產的原因主要有以下幾種：

　　1. 當房產持有人得知政府要對房產交易徵收更高的稅費時，利用免徵期間出售房產，以節省稅費支出。

　　2. 房產的租金收入持續下降，不能使房產持有人達到以租養房的目的。

　　3. 房產持有人陷入財務困境，急需現金。

　　4. 房產持有人認為房價已經過高，打算兌現投資收益。

　　5. 房產持有人發現了更好的投資機會。

　　6. 房產持有人的子女想就讀名校，只能通過買房把家安置到名校的週邊，並辦理戶口轉移的方法來實現，房產持有人就會賣舊買新。

　　7. 房產持有人現有的住房不能滿足居住需求，要換更大的房子。

　　8. 房產持有人計劃離開現在居住的城市，出國定居或到其他的城市定居。

　　售房的成本估算

　　出售房產時包括下列5項成本，房產持有人需要事先作好估算。

　　1. 剩餘的貸款本金。

　　2. 各種稅費：營業稅、個人所得稅、印花稅等。

　　3. 房產出售前的各種雜費。在房產交接前應該繳清各種雜費：水費、電費、燃氣費、物業管理費、供暖費、網費、停車費、電話費、有線電視費等。

　　4. 售房費用。售房費用包括中介費、廣告費和帶買房人看房的費用等。

　　5. 出售前的裝修費。房產持有人在出售房產前，應該對房屋進行簡單的裝修，包括清潔房屋、粉刷牆壁、更換地闆等，目的是使房產能賣個好價錢。

　　售房方式的選擇

　　1. 自己銷售。如果房產持有人有充裕的時間，並且有房產交易的經驗，可以通過以下渠道出售房產：

　　（1）在一些網站發佈廣告。

　　（2）在報紙刊登廣告。

　　（3）在社區公告欄張貼廣告。

　　（4）請物業公司協助推銷。

　　（5）通過親友推銷。

　　2. 委託中介公司銷售。房產持有人最好將房產委託給那些信譽良好、市場網路健全的大型房產中介公司進行銷售，這樣做除了能夠保證比較可靠的客源外，還能夠保證交易的安全性，避免以後發生糾紛。另外，信譽良好的中介公司還能提升房產的售價。

　　售房前的裝修

　　房產持有人在出售房產前，一定要對房屋進行彻底的清潔，最好能進行簡單的裝修，這樣做可以使房產身價倍增，尤其是年代較久的舊房，裝修更是必不可少的。裝修需要把握尺度，不可投入太多，以免得不償失。

　　出租房產

　　出租房產的過程中需要註意以下問題：

　　1. 即使中介費用較高，也要找信譽良好的中介公司做代理，還要爭取富有經驗的房產顧問為你服務。

　　2. 房客需要有穩定的工作。穩定的工作表明有穩定的收入，這樣收取房租才有保證。經驗告訴我們：房客的素質和他們的工作收入狀況密切相關。

　　3. 要和房客面談，了解房客租房的動機和對房屋使用方面的要求，許多問題可以在交談中發現和解決。

　　4. 盡可能同房客保持良好的關係。

　　5. 租金最好3個月或半年一付，減少你的管理時間。

　　6. 盡量提高押金的數額，甚至可以減少租金來提高押金額。

　　7. 租房合同期限最好為1年。期限太短，會增加中介費用的比重，降低租金收益；期限太長，當租金上漲時，你就會比較被動。

　　8. 一定要及時足額納稅，這樣你的出租行為就能受到法律保護。

　　記住：房子寧可空著，也不要租給不合適的房客。

　　購買二手房

　　不能買的二手房

　　購買二手房首先應該了解哪些二手房是根本不能購買的，這有利於購房人控制風險。下列這些二手房千萬不能購買：

　　1. 同該單位的辦公場所在一個院區內的軍隊、醫院、學校產權的公房。

　　2. 已經列入拆遷公告範圍內的房產。

　　3. 產權有爭議的房產。

　　4. 共有產權的房產，未經其他產權共有人書面同意的。

　　5. 期房。

　　6. 未領取產權證書的房產。

　　7. 已經抵押的房產，未經抵押權人書面同意的。

　　8. 已經被法院查封和凍結的房產。

　　9. 擅自改變房屋使用性質的房產。

　　10. 小產權房。

　　購買二手房需要註意的其他問題

　　前面主要講的是二手房的產權問題，下面還要說明購買二手房應該關註的其他問題：

　　1. 選擇信譽良好的大型房地產中介公司，聘請有經驗的房產顧問。

　　2. 不要購買物業管理混亂的社區的房產。

　　3. 在簽訂合同之前，要對所購房產進行詳細的調研，盡可能地了解房產狀況和社區環境。

　　4. 要聘請專業律師起草購房合同，合同要盡可能的詳細。

　　5. 簽訂購房合同後，不要把購房款直接交給中介公司。在辦理好產權過戶之前，最好將購房款存入獨立帳戶，由買賣雙方和中介公司共同監管。

　　6. 簽訂《房產交接書》，《房產交接書》上要列?所有需要交接的專案，這些專案包括：

　　（1）水表賬單。

　　（2）電表賬單。

　　（3）燃氣過戶證明。

　　（4）有線電視過戶證明。

　　（5）電話費賬單。

　　（6）供暖費賬單。

　　（7）網費賬單。

　　（8）物業管理費賬單。

　　（9）停車費賬單。

　　（10）戶口遷移證明。

　　（11）房屋內部設施、家具、電器清單。

　　（12）房屋鑰匙。

　　購買二手房比購買一手房的手續更繁瑣，風險也更大，購房人一定要多花些時間和精力，保證房產順利過戶，避免發生糾紛。

　　商業地產投資

　　本章所述的商業地產主要是指商鋪和商住兩用房。

　　商鋪

　　中國有一句俗語叫作“一鋪養三代”。這句話充分說明了商鋪的長期投資價值。但是，並不是所有的商鋪都可以“養三代”的，也不是所有的商鋪都能讓投資者賺到錢的，那麼，什麼樣的商鋪才值得投資呢？下面，我們就來看看影響商鋪價值的主要因素：

　　1. 商鋪具有的商情因子。所謂商情因子，就是商鋪所在的週邊地區的商業環境。商鋪週圍最好有大型的購物中心、商業城、娛樂城、寫字樓、酒店、高檔住宅區等，這些週邊的專案設施會帶動商圈里的商業活躍程度。此外，投資商鋪也要關註區域內居住人口從事的職業和收入水平，如果週圍居民全是一些低收入的人群，那麼他們的消費水平也不會高到哪里去，投資者投資的商鋪就不會有很大的升值空間。商情因子是投資者投資商鋪要關註的最重要的因素，商情因子低的商鋪不要投。

　　2. 商鋪的交通便利條件。便利的交通條件會帶來客流量，而客流量對於商鋪的價值至關重要。如果投資者投資的商鋪的交通條件不好，那麼這個地段的客流量就會很低，商鋪就沒有什麼商機，商鋪也就沒有什麼價值。

　　3. 商鋪所在的樓層。商鋪所在的樓層也決定了商鋪的投資價值。商鋪應該是一處適合商戶做生意的房子，所以一層的商鋪一般會比二層、三層、四層的商鋪更有價值（因為客流量大）。投資者投資一層的商鋪，無論以後出租還是出售，回報都會比較好。

　　4. 商鋪的硬體條件。商鋪的硬體條件是指鋪面的面寬、進深、層高、是否臨街等能有效地引起消費者關註的因素。比如有的商鋪鋪面很窄，那麼不管用這個鋪面做什麼生意，被消費者註意到的可能性都很小，相應地，這樣的商鋪的投資價值就很低，升值的空間也不會很大。此外，投資者還要關註商鋪的水、電、燃氣、通風設備、衛生設施等是否完備，這些都關係到商鋪的投資價值。

　　5. 商鋪週邊設施的發展趨勢。商鋪投資價值的提升是一個動態的過程，商鋪週邊設施的發展狀況的發展趨勢對提高商鋪的價值起到重大的作用。如果商鋪週邊新建一個高檔住宅區，或者商鋪附近新設立了一個地鐵車站，那麼對提升該商鋪的價值一定具有很大的推動作用。

　　上述內容講了影響商鋪價值的主要因素，下面，我們來談談投資商鋪時要註意的問題：

　　1. 最好投資“旺鋪”中的 “旺鋪”。投資者投資商鋪最好選擇繁華商業區的商鋪進行投資，繁華商業區的商鋪會有很多“旺鋪”，而“旺鋪”中的“旺鋪”就是最有價值的商鋪，雖然價格最高，但是未來的租金收入也會最多，即使投資者想轉讓，轉讓價格也有保證。

　　2. 投資商鋪一定要出租，不要出售。如果你投資了很有價值的商鋪，商鋪出租的回報會是非常理想的、豐厚的。擁有了這樣的商鋪，就等於有了一棵搖錢樹，你就實現了“一鋪養三代”的理想了。

　　3. 要關註商業地產開發商的後期運營管理。你從商業地產開發商的手中購買商鋪時，一定要重點關註這家開發商的後期運營管理，因為後期管理是商鋪能否持續出租的重要因素。你最好選擇有商業地產開發和運營經驗的開發商，要看看這家開發商過往的商業地產運營狀況，不要輕易相信開發商的“豪言壯語”。

　　4. 不要輕易相信開發商“售後返租，固定回報”的承諾。有些商業地產開發商為了吸引投資者購買商鋪，會承諾投資者將投資者購買的商鋪回租，並給予投資者一定期限內的固定回報（比如10年，年回報率為8%），開發商這樣做的目的是盡快回籠資金。但是，投資者要考慮到，一旦開發商在未來因經營不善而倒閉，而該商業地產的運營效果又不理想，那你的商鋪可就“砸”在手里了。

　　商住兩用房

　　從投資的角度講，投資商住兩用房比投資住宅更有商機。商住兩用房既可以出租給住戶居住，也可以出租給公司辦公，還可以出租給小商人經商。房子的使用範圍更加靈活，不像住宅，除了出租給別人居住，就不能用作其他用途了。

　　在商住兩用樓里，如果把一個100平方米的房子出租用於商用，對於一些小公司就足夠了，但是租金卻可以是面積相同的普通住宅的1~2倍。只要房子的地段合適，交通便利，那些小公司的老闆也不會在意，因為對他們來說，租商住兩用房要比租寫字樓便宜多了。

　　投資商住兩用房要註意以下問題：

　　1. 商住兩用房更適合商用。商住兩用房通常沒有燃氣供應，要做飯只能用電磁爐。商住兩用房的水、電收費標準也比住宅的收費標準貴很多。

　　2. 交通一定要便利。因為商住兩用房主要是小公司和小商戶租用，員工的收入不會很高，因此，商住兩用房最好緊鄰公交車站、地鐵車站。

　　3. 要能進行公司登記。商住兩用樓要能夠進行公司登記，這樣才有較高的投資價值。有的商住兩用樓，不能夠進行公司登記，那麼這種商住兩用樓的價值就大打折扣了。對此，你在購買之前，最好調查與了解清楚。

本文摘自《做最好的保險代理人》

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　　人活著就會面臨各種各樣的風險，而保險是轉嫁風險的一種不可替代的手段，也就是說，只要人活著，就需要保險。因此，作者認為保險是永遠的朝陽行業，保險代理人也是永遠的朝陽職業。中國的保險公司現在紛紛向綜合經營邁進，保險集團公司不斷湧現，綜合經營的勢頭不可阻擋，而綜合經營的保險公司一定需要大量的复合型金融人才，這就需要現在的保險代理人向理財規劃師轉變。
　　與此同時，投保人對保險代理人的要求也不斷提高，他們不僅需要從保險代理人那里購買保險產品，還需要保險代理人給他們提供綜合的理財顧問服務，說明他們做好財務安排，這也要求保險代理人轉變成理財規劃師。作者寫作這本書就是本著提高保險代理人的知識水平的目的來寫的，旨在說明保險代理人開闊視野，提高綜合理財規劃的水平，從而適應市場的需求，成為客戶認可的理財規劃師，也讓自己未來的職業生涯更加美好。