房地產（1）

　　房地產是一種非常重要的投資工具，它適合富裕人士進行投資。本章將主要對住房投資和商業地產投資進行介紹。

　　房地產概述

　　房地產的概念

　　房地產是指土地、建築物和附著在土地、建築物上不可分離的部分，包括物質實體和依託於物質實體上的權益。房地產是房產和地產的總稱。

　　房產和地產的關係

　　1. 房產。房產是指各種明確了權屬關係的房屋和與之相連的建築物。

　　2. 地產。地產是指明確了土地所有權的土地。我國的地產是指有期限的土地使用權。

　　3. 房產和地產的關係。房產和地產之間存在著客觀的、必然的聯繫，主要表現在以下3個方面：

　　（1）從實物形態來看，房產和地產不可分割。

　　（2）從價格構成來看，房產價格包含地產價格。

　　（3）從權屬關係來看，房產所有權和地產所有權是緊密聯繫在一起的。

　　房地產投資的特點

　　房地產作為一種投資工具，它具有下列特點：

　　1. 房地產既是消費品，又是投資品。自住房既是消費品，同時也是投資品。

　　2. 房地產既有投資價值，又具有使用價值。房地產在升值的同時，又可以用來居住、辦公。

　　3. 位置固定，不可移動。房地產由於其位置固定，又被稱為不動產。

　　4. 投資標的的有形性。房地產是看得見、摸得著的投資品。

　　5. 具備長期升值潛力，可以抵禦通貨膨脹。由於土地資源的稀缺性，使得房地產具備長期的增值潛力，可以抵禦通貨膨脹。

　　6. 投資需要的資金量大。投資房地產需要的資金量很大，少則幾十萬元，多則幾百萬元、上千萬元。

　　7. 流動性較差。房地產的流動性較差，投資人欲將房地產變現，遠比出售股票和基金困難得多。

　　8. 地域之間的價格差異大。房地產的地域性很強，不同城市、同一城市的不同地段的房地產價格都會存在差異。

　　9. 產權的期限性。房地產的產權具有期限性，住宅有70年的使用權，而商業用房只有40年的使用權。

　　10. 維護成本較高。投資房地產，每年都要繳納物業費、供暖費，如果今後開徵房產稅，則會進一步增加投資人的負擔。

　　影響房地產價格的因素

　　影響房地產價格的因素主要有下列12種。

　　1. 自住房的需求。隨著我國城市化進程的加快，越來越多的人口湧入城市，增加了人們對自住房的需求。隨著家庭的裂變，子女獨立生活後，也會增加對自住房的需求。隨著離婚率的增加，也會增加對自住房的需求。

　　2. 投資的需求。隨著人們的生活越來越富裕，更多的人加入到房地產投資者的隊伍中來，投資性房地產的需求不斷增加。

　　3. 就業率。隨著就業人數的增加，人們的實際收入將會增加，進而對房地產的需求量會增加。

　　4. 通貨膨脹。從近百年國際上許多國家的發展來看，投資於房地產是抵禦通貨膨脹的一個良好手段。

　　5. 利率水平。較低的利率水平會刺激更多的人貸款購買房地產，而較高的利率水平會抑制人們的購房行為。

　　6. 人民幣匯率。人民幣匯率的升值會帶動房地產價格的上漲。

　　7. 政府的政策。房地產是國民經濟的重要組成部分。政府的政策，諸如土地供應政策、房地產稅收政策等，都會對房地產的價格產生重要的影響。

　　8. 建設成本。水泥、鋼鐵、建築材料的價格，人員的工資水平，都會影響房地產的建設成本，進而影響房地產的價格。

　　9. 建築設計和施工質量。建築設計的新穎和高質量的施工，都會帶動房地產價格的上升。

　　10. 房地產的租金。如果住房租金上漲，會刺激租房者貸款購買房產，因為他們會發現租房成本和貸款成本相近。如果住房租金下降，他們就會繼續租房並觀望。

　　11. 不同城市房地產價格的差異。不同城市房地產價格差異的原因主要有以下4點：

　　（1）不同規模城市的經濟發展水平存在差異。

　　（2）不同規模城市的居民消費水平、消費觀念存在差異。

　　（3）不同規模城市的房地產受政策影響的程度不同。

　　（4）不同規模城市的政治地位不同。

　　12. 同一個城市中的房地產價格差異。在同一城市中，造成房地產價格差異的主要原因有以下6點：

　　（1）距離市中心的遠近。

　　（2）交通便利程度。

　　（3）社區環境。

　　（4）物業管理水平的高低。

　　（5）生活的便利程度。

　　（6）子女教育的便利程度。

　　買房還是租房

　　買房還是租房，這是沒有自住房的人們經常提出的問題。下面，就讓我們看看它們各自的利弊。

　　1. 買房的利弊。

　　（1）買房的好處。

　　第一，房地產是抵禦通貨膨脹的良好武器，可以使自己的資產保值、增值。

　　第二，給人們帶來內心的安寧和安全感。

　　第三，是家庭穩定、事業成功的標志。

　　第四，擁有固定資產財富。

　　第五，可以傳承給子女。

　　（2）買房的弊端。

　　買房唯一的弊端是：如果是貸款買房，一旦買房人的收入下降或貸款利率持續上升，買房人就會面臨很大的還款壓力，甚至陷入財務困境。

　　2. 租房的利弊。

　　（1）租房的好處。

　　第一，可以根據自己的收入變化租房。

　　第二，可以根據自己的工作地點變化租房。

　　第三，可以將節省下來的錢用作其他高收益的投資，比如投資股票和基金。

　　第四，不必承受償還貸款的壓力。

　　（2）租房的弊端。

　　第一，經常搬家，居無定所。

　　第二，缺乏安全感和成就感。

　　第三，長期的租金支出。

　　我認為，如果你能支付房屋的首付款，能承擔房屋的裝修費用，能購買家具和電器，並且每個月的月供不超過你月收入的30%，你就應該買房，房產在給你帶來安全感的同時，還可以使你成為有產階層。

　　購買一手房

　　購買一手房是指買房人從房地產開發商手中直接購買擁有產權的全新商品房。下面，我們僅就購房人在購買一手房過程中所涉及的若幹問題進行扼要的闡述。

　　購房目的和考慮因素

　　購房時，人們會考慮到很多的因素，比如價格、地段、交通便利程度、戶型、環境、物業管理等。但是，一個樓盤很難在各個方面都很完美，總會存在著某些缺憾。因此，購房人要根據自己的購房目的，權衡利弊後做出決定。

　　所謂購房目的，就是你為什麼要買房，或者說你買房是做什麼用。大多數人的購房目的主要是自住或投資。明確了購房目的，你就需要對購房的諸多因素全面考慮，然後進行取舍。

　　1. 自住。對於大多數人來說，買一套屬於自己的住房是人生中很重要的一件事，擁有自己的住房可以使自己和家人具有安全感和歸屬感。即使是自住，不同的人還是有不同的目的，比如有的人購房是為了過渡居住，有的人購房是為了改善居住條件，有的人購房是為了方便孩子上學，有的人購房是為了商住兩用。不同的購房目的，會導致不同的關註重點。下面，我們就不同的購房目的分別進行說明。

　　（1）為了過渡居住。所謂過渡居住是指購房人購房是為了解決階段性的居住問題，而不是為了長久居住。以過渡居住為目的的購房人主要是年輕人，比如為了結婚而購房。

　　以過渡居住為目的進行購房，價格往往是購房人考慮的重點，其次是交通便利程度。通常情況下，首次購房的年輕人可選擇總價較低、交通便利的小戶型住房。

　　（2）為了改善居住條件。中年人在具備了一定的經濟基础後，大多會選擇換房，以改善生活條件，提高生活質量。這時，價格已經不是唯一重要的條件，購房人應綜合考慮交通便利程度、社區品質、戶型、物業管理等因素。通常情況下，購房人可選擇社區品質高、交通便利的中大戶型住房。

　　（3）為了解決子女的教育問題。人們都希望自己的孩子能受到良好的教育，能就讀於教育質量高的小學、中學，為今後上重點大學創造條件。因此，以方便孩子上學為目的的購房人應優先考慮樓盤所在區域的教育資源問題，比如是否有知名的小學、中學等，自己所購的住房是否屬於“學區房”。

　　（4）為了商住兩用。 為了商住兩用的購房人，不但要考慮房子能滿足居住需求，還要能夠滿足辦公需求。一般要求房屋內要有一個較大的“廳”，便於辦公，居住部分和辦公部分要有一定的間隔。為了方便客戶到訪，要求所在樓盤的交通便利、停車方便。

　　2. 投資。房地產是一種很重要的投資工具。很多人購房以投資獲利為目的。具體來說有以下兩種情況。

　　（1）通過出售獲利。投資購房用於出售，就是“炒房”，即通過低價買入高價賣出，獲取買賣的差價。對於以“炒房”為目的的購房人來說，樓盤的升值潛力是最為重要的因素，影響升值潛力的因素有很多，其中最重要的因素是“位置”，“位置”是影響房價的決定因素。此外，還要關註樓盤所在區域的市政規劃前景，比如有些本來偏遠的地段，由於政府部門的搬遷、地鐵的修建、學校的搬遷等，突然由“冷門”樓盤變成“熱門”樓盤，身價倍增。

　　（2）通過出租獲利。購房投資用於出租屬於長期投資行為，是通過出租住房的租金收入獲取投資收益。對於以出租為購房目的的購房人來說，需要考慮的最重要因素是區域和交通，比如辦公樓集中的地段、高等院校集中的地區、地鐵沿線的樓盤等，這些地段的住房不但容易出租，而且租金相對較高。

　　購買能力評估

　　對於大多數人來說，購房是一筆巨大的開支。因此，在購房之前，購房人需要為自己擬訂一個詳細的財務計劃。總的來說，購房應該量力而行，不要盲目追求“一步到位”，從而給自己造成沉重的財務負擔。

　　1. 購房的各種費用。這里，先來說明購房的費用支出。

　　（1）首付款。

　　（2）契稅，一般是房價的1.5%~3%。

　　（3）公共維修基金，一般是房價的2%左右。

　　（4）印花稅，房價款的萬分之5。

　　（5）如果是貸款購房，還要支付保險費、公證費、律師費。

　　2. 評估自己的購房能力。評估自己的購房?力需要從下列3個方面入手：

　　（1）計算首付能力。計算自己的首付能力時，應該包括上述列明的所有費用，加上房屋的裝修費用，因為你不可能住在毛坯房里。

　　（2）計算月供能力。 如果你是貸款購房，你每月的月供應該控制在你月收入的30%左右，因為你不但要考慮到貸款利率上升的因素，還要考慮到你收入減少的因素。此外，你在貸款購房時，最好預留出一年的住房抵押貸款的月供。

　　（3）計算養房能力。養房的成本包括物業費、供暖費、24小時熱水費，如果你購買的房子距離上班地點很遠，你還要考慮到交通費用。

　　仔細計算自己的購房能力是非常重要的，這樣會使你理性購房，避免自己陷入財務泥潭，成為“房奴”。

　　購房過程中應當關註的問題

　　1. 樓盤信息的收集。樓盤的信息可以通過下列渠道獲得：

　　（1）房展會。房展會是各個樓盤集中展示的場所，參加房展會有利於購房人對樓盤信息進行全面的了解，還可以對各個樓盤進行比較。

　　（2）互聯網。互聯網是購房人快速了解房地產信息的途徑，特別是專業的房地產門戶網站，可以使購房人掌握大量有用的信息。有些網站的業主論壇，能使購房人了解已經購房的人們對各個樓盤的看法以及樓盤存在的問題，對購房人選房很有說明。

　　（3）報紙。

　　（4）雜志。

　　（5）廣播、電視。

　　（6）他人介紹。

　　2. 實地考察樓盤。 在收集樓盤信息的基础上，對樓盤進行初步選擇，下一步就是對樓盤進行實地考察。不要聽信售樓人員的片面宣傳，也不要被樣闆間的模樣所蒙蔽，你一定要親眼看看自己未來的家是個什麼樣子（不要購買停留在圖紙上的房子）。

　　3. 對開發商進行調查。對樓盤考察結束後，下一步是對開發商進行調查。

　　（1）到政府有關部門調查開發商銷售的樓盤是否證照齊全。

　　（2）到開發商以前開發的樓盤調查，看看業主們是否對居住環境、物業管理滿意。

　　（3）通過其他渠道了解開發商的口碑。盡量選擇一個口碑良好、實力雄厚的開發商，這不但是房屋質量的重要保證，而且也是今後居住環境和物業管理水平的重要保證。

　　4. 選擇貸款方式。住房貸款又稱住房抵押付款，是由銀行先將房款支付給開發商，借款人再按月向銀行支付本息的付款方式。目前，銀行提供的購房貸款主要包括：住房公積金貸款、商業貸款和組合貸款這3種。

　　（1）住房公積金貸款。如果借款人所在企業為其繳納了住房公積金，借款人就可以申請住房公積金貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率遠低於同期商業銀行貸款利率。如果借款人所在企業未為其繳納住房公積金，則借款人就不能申請住房公積金貸款。住房公積金貸款的辦理時間較長。

　　（2）商業貸款。商業貸款是商業銀行提供的貸款。商業貸款的條件較住房公積金貸款的條件寬鬆，只要借款人符合商業銀行的貸款條件，就可以申請。但是，商業貸款的利率遠遠高於住房公積金貸款的利率。

　　（3）組合貸款。組合貸款就是將住房公積金貸款和商業貸款結合在一起，通過商業貸款彌補住房公積金貸款的不足。借款人申請組合貸款時，需要先辦理住房公積金貸款的審核手續，審核通過後，借款人再辦理商業貸款的審核手續。組合貸款中的住房公積金貸款和個人住房貸款分別按照中國人民銀行規定的住房公積金貸款利率和個人住房貸款利率執行。

　　借款人無論採用哪種貸款方式，貸款期限都不能超過30年，借款人的年齡越大，貸款期限就越短。

　　5.簽訂購房合同。購房合同是格式合同，一般是由當地房地產管理部門審核後的標準合同，購房人沒有什麼選擇的餘地。如果購房人和開發商有什麼特殊的約定，可以簽訂補充合同。盡管是格式合同，購房人還是要仔細地、認真地閱讀，避免掉入合同陷阱，能簽訂補充合同的，一定要簽，不要怕麻煩。

　　6. 收房。購房人通常在支付了房屋尾款後，才能領取鑰匙，驗收房屋，這樣做就已經對購房人不利了。但無論如何，購房人在驗收房屋之前，都不能先簽《驗房合格表》，否則就等於承認開發商交付了一套符合合同約定、質量合格的房子，在這種情況下，一旦出現糾紛，購房人就處於十分被動的地位。

本文摘自《做最好的保險代理人》

---

　　人活著就會面臨各種各樣的風險，而保險是轉嫁風險的一種不可替代的手段，也就是說，只要人活著，就需要保險。因此，作者認為保險是永遠的朝陽行業，保險代理人也是永遠的朝陽職業。中國的保險公司現在紛紛向綜合經營邁進，保險集團公司不斷湧現，綜合經營的勢頭不可阻擋，而綜合經營的保險公司一定需要大量的复合型金融人才，這就需要現在的保險代理人向理財規劃師轉變。
　　與此同時，投保人對保險代理人的要求也不斷提高，他們不僅需要從保險代理人那里購買保險產品，還需要保險代理人給他們提供綜合的理財顧問服務，說明他們做好財務安排，這也要求保險代理人轉變成理財規劃師。作者寫作這本書就是本著提高保險代理人的知識水平的目的來寫的，旨在說明保險代理人開闊視野，提高綜合理財規劃的水平，從而適應市場的需求，成為客戶認可的理財規劃師，也讓自己未來的職業生涯更加美好。