第四節 房地產業，溫州樓市領先全國下行

　　因為全國一線城市房價都在上漲，所以很多人都沒有註意到這個現象：其實溫州房價從2011年開始就失去了上升的動力；2012年開始領先全國下跌。2012年1月溫州房價31000元，12月跌到23000元，截至2013年4月又跌到了22000元，這里說的都是均價。如果具體到那些高價樓盤就跌得更厲害，比如代表溫州房地產最高水平的“綠城鹿城廣場”，2010年的房價是10萬元/平方米，現在挂牌價4.5萬至5萬/平方米，成交價還要更低。
　　2008年北京、上海、溫州房價幾乎在同一個起跑線上，至今5年，溫州房價上漲了48%，上海上漲了84%，北京上漲了210%。由上圖可以看到，2011年4月溫州房價達到頂峰，均價32000元，比2008年上漲了121%，同期北京漲幅87%，上海漲幅64%。因為2012年的下跌，目前溫州房價和最高點相比已經下跌了32%，北京、上海分別比當時上漲65%和14%。
　　為什麼2009年12月後溫州房價全面超過北京上海，並迅速擴大？這是溫州制造業資本大量逃離實體經濟所致。2010年上半年，人們印象中“不差錢”的溫州，投資增速全省並列倒數第二。2010年溫州市有2000多家企業吊銷營業執照。溫州鞋企從高峰時的6000多家減少至不到3000家。溫州中小企業促進會會長週德文表示，溫州目前閑置資金約8000億元，因為實業不好做，利潤一般只有3%~5%，所以大家都在搞投機。這是溫州房價上漲的根本原因。
　　2011—2012年，制造業危機進一步加劇，房價開始下跌。如果上一波是老闆主動逃離，尋找高利潤行業，那麼這一波則是彻底破產，沒有翻身之地。2012年10月23日《中國企業報》報道，溫州制造業六成破產。官方數據也可以佐證：2012年溫州的GDP增速6.7%，居全省倒數第一，全市規模以上工業生產總值同比下降1.4%，去年是增長12.6%；進出口總額下降5.3%，去年是增長26.2%；工業用電減少4%，去年是增長6.9%。這些下跌在溫州歷史上都是沒有過的。血淋淋的數據說明了溫州房價下跌的根本原因，而且破產還在繼續。
　　溫州房價將繼續下跌。我這樣說基於兩個原因：第一，企業的破產潮還沒有正式開始，進入清算高峰前肯定會有大量房產抛售；第二，溫州房地產高庫存無法化解。2006—2011年房地產暴漲期間，溫州商品住宅年均銷量60萬平方米，但2012年年底，溫州有80萬平方米的待售商品住宅。現在房價下跌，估計兩年也賣不完，而且新房還在繼續建，2012年房地產行業投資額達687.5億元（同比增長1%）。
　　溫州是全國房地產的縮影，如果沒有實體經濟作支撐，在高房價上的賭博遊戲註定不能繼續。

本文摘自《蕭條下的希望》

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　　 在《郎鹹平說：蕭條下的希望》一書中，郎鹹平教授以目前我國光伏、工程機械、電子行業、汽車、電信、電子商務、食品加工以及紡織品等主要行業所面臨的各種問題和挑戰為切入點，在簡單叙述表面現象之後，對引發各個現象背後的原因，進行鞭辟入里的分析。同時，作者在書中還引用了大量的調研數據及真實案例，對於中國企業應對時下的經濟危機、尋找經濟复蘇之路具有指導意義。