第29節:千萬富翁的房產經(13)

2013-12-20 22:15:52



  至於利息,我在《中國式百萬富翁》里說,進入才智時代,我們不能再以小農意識投資理財。

  永遠不要看別人賺了自己多少錢,多看看自己靠別人,靠社會資財賺了多少錢。

  B家庭滾動投資前景:預期10年後房產增值50-100%

  選擇    累計房產總價    總貸款額    風險    十年後房價    增值額

  現狀    240萬元    21萬    低    360-480萬    120-240萬

  投資三套小戶型    312萬元    71.4萬    中    468-624萬    156-312萬

  抵押貸款再投資    412萬元    181.4-221.4萬    偏高    618-824萬    206-412萬

  從表中可以看出,B家庭每多滾動投資一步,貸款額都在增加,風險提升。

  如果家庭整體收支能夠支撐,每前進一步,增值預期都以百萬級提升。

  滾動投資能力動態估量

  十年前,甚至三五年前,沒有多少中國人會認為自己有能力進行房地產滾動投資。

  三五年後,十有八九,B家庭不但確信自己有此能力,而且會發現能力和資源迅速遞增。

  在過去幾年內,B家庭三套房產總值已經由100多萬增長到240萬。

  盡管其中兩套房貸款尚未還清,但是北京房產,加上三套房產中的增值部分,都已經成為家庭資產和投資資源。

  不需要等10年,少則三五年,多則五六年後,B家庭的投資形勢會出現以下變化:

  房產價值提升,形成新的可盤活投資資源;

  家庭收入增長,月供能力提高;

  房租逐年上漲,長期趨勢是接近甚至超過月供,形成良性現金流。

  這些都有助抵銷投資風險。

  實現金錢魔術的人們

  這就像金錢魔術,似乎潛力無限。

  媒體曾經報道英國有一對尋常夫妻,就靠一套套買房產出租,通過滾動投資積累了巨大財富,成為億萬富翁。

  考慮到歐美房價半個世紀多數漲了10多倍,中國房價20年就漲了10倍,這種“魔術”並不是神話。

  國家經濟發展,私有產權確立,信用制度建立,的確打開了魔咒之門,需要的只是你有知識和能力。

  這又不僅僅是金錢遊戲,也是紮紮實實的投資管理。

  你要謀劃投資,計算現金流,維護房產,照料租戶,為城市化大潮中初來乍到的無房戶們解憂,在為自己積累財富的同時奉獻社會。

  當年剛去美國時,我曾在西雅圖給位華人老闆打工。他原是臺灣農民,家裡農田被開發拿到補償,去亞洲許多國家投資遭受失敗,最後來到美國。

  他瞄準美國教育發達,專門在大學區投資公寓出租。後來生意越滾越大,發展到汽車旅館,購物中心,成為億萬富翁。

  在海南有很多東北人,當年沖著宜人氣候去闖蕩。他們開始一套套房買,後來一單元一棟棟拿,拉親帶友做起出租生意和家庭旅店。

  現在他們多數都成了千萬甚至億萬富翁。

  未來商業地產族

  中國人有住房私人產權和投資概念,不過10-20年歷史。

  現在多數還停留在零星住房投資上。

  談起商業地產,人們只知大腹便便的官商,套錢圈地、權錢結合的奸商大佬。

  闖海南的東北百姓先走了一步。

  隨著私有產權發展,投資模式成熟,可以預期,西雅圖華人老闆的經歷,也會在我們這里重現。最初的成功滾動投資者,將和海南東北人,廣州深圳城中村農民一起,成為新一代商住地產經營人。

  他們通過滾動投資,將擁有成棟住宅,成片地產。

  誰又敢說,B家庭,有心的北京宜昌小兩口不會有那一天。

  (3)滾動投資的風險

  投資界有個慣例,談論賺錢,首先考慮控制風險。

  一旦不再把住房視為溫馨小窩,而是生蛋金雞,一旦開始滾動投資,開啟財富之門的同時,也埋下了風險種子。

  應該時刻牢記這一點。

  規模和Equity

  以有限資源尋求最大效益。不能誤解為滾動得越大越好,背離能力。

  首先,規模和資產不能等同。

  有些人誤以為生意做得越大,就越有錢,是錯誤的。



本文摘自《中國式千萬富翁》


   發財是一門技術活:中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露:2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人,每1400人中就有1人是千萬富翁,千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言,中國已進入百萬富翁社會,開始向千萬富翁社會邁進!面對這樣的訊息,多數人心中都會產生這樣的疑問:我是千萬富翁嗎?如果是,我該怎樣理財,才能讓財富穩步增值?我不是千萬富翁,甚至連百萬富翁也不算,我能成為千萬富翁嗎?我該怎麼辦?

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