第29節：千萬富翁的房產經(13)

　　至於利息，我在《中國式百萬富翁》里說，進入才智時代，我們不能再以小農意識投資理財。

　　永遠不要看別人賺了自己多少錢，多看看自己靠別人，靠社會資財賺了多少錢。

　　B家庭滾動投資前景：預期10年後房產增值50-100%

　　選擇    累計房產總價    總貸款額    風險    十年後房價    增值額

　　現狀    240萬元    21萬    低    360-480萬    120-240萬

　　投資三套小戶型    312萬元    71.4萬    中    468-624萬    156-312萬

　　抵押貸款再投資    412萬元    181.4-221.4萬    偏高    618-824萬    206-412萬

　　從表中可以看出，B家庭每多滾動投資一步，貸款額都在增加，風險提升。

　　如果家庭整體收支能夠支撐，每前進一步，增值預期都以百萬級提升。

　　滾動投資能力動態估量

　　十年前，甚至三五年前，沒有多少中國人會認為自己有能力進行房地產滾動投資。

　　三五年後，十有八九，B家庭不但確信自己有此能力，而且會發現能力和資源迅速遞增。

　　在過去幾年內，B家庭三套房產總值已經由100多萬增長到240萬。

　　盡管其中兩套房貸款尚未還清，但是北京房產，加上三套房產中的增值部分，都已經成為家庭資產和投資資源。

　　不需要等10年，少則三五年，多則五六年後，B家庭的投資形勢會出現以下變化：

　　房產價值提升，形成新的可盤活投資資源；

　　家庭收入增長，月供能力提高；

　　房租逐年上漲，長期趨勢是接近甚至超過月供，形成良性現金流。

　　這些都有助抵銷投資風險。

　　實現金錢魔術的人們

　　這就像金錢魔術，似乎潛力無限。

　　媒體曾經報道英國有一對尋常夫妻，就靠一套套買房產出租，通過滾動投資積累了巨大財富，成為億萬富翁。

　　考慮到歐美房價半個世紀多數漲了10多倍，中國房價20年就漲了10倍，這種“魔術”並不是神話。

　　國家經濟發展，私有產權確立，信用制度建立，的確打開了魔咒之門，需要的只是你有知識和能力。

　　這又不僅僅是金錢遊戲，也是紮紮實實的投資管理。

　　你要謀劃投資，計算現金流，維護房產，照料租戶，為城市化大潮中初來乍到的無房戶們解憂，在為自己積累財富的同時奉獻社會。

　　當年剛去美國時，我曾在西雅圖給位華人老闆打工。他原是臺灣農民，家裡農田被開發拿到補償，去亞洲許多國家投資遭受失敗，最後來到美國。

　　他瞄準美國教育發達，專門在大學區投資公寓出租。後來生意越滾越大，發展到汽車旅館，購物中心，成為億萬富翁。

　　在海南有很多東北人，當年沖著宜人氣候去闖蕩。他們開始一套套房買，後來一單元一棟棟拿，拉親帶友做起出租生意和家庭旅店。

　　現在他們多數都成了千萬甚至億萬富翁。

　　未來商業地產族

　　中國人有住房私人產權和投資概念，不過10-20年歷史。

　　現在多數還停留在零星住房投資上。

　　談起商業地產，人們只知大腹便便的官商，套錢圈地、權錢結合的奸商大佬。

　　闖海南的東北百姓先走了一步。

　　隨著私有產權發展，投資模式成熟，可以預期，西雅圖華人老闆的經歷，也會在我們這里重現。最初的成功滾動投資者，將和海南東北人，廣州深圳城中村農民一起，成為新一代商住地產經營人。

　　他們通過滾動投資，將擁有成棟住宅，成片地產。

　　誰又敢說，B家庭，有心的北京宜昌小兩口不會有那一天。

　　（3）滾動投資的風險

　　投資界有個慣例，談論賺錢，首先考慮控制風險。

　　一旦不再把住房視為溫馨小窩，而是生蛋金雞，一旦開始滾動投資，開啟財富之門的同時，也埋下了風險種子。

　　應該時刻牢記這一點。

　　規模和Equity

　　以有限資源尋求最大效益。不能誤解為滾動得越大越好，背離能力。

　　首先，規模和資產不能等同。

　　有些人誤以為生意做得越大，就越有錢，是錯誤的。

本文摘自《中國式千萬富翁》

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　　 發財是一門技術活：中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露：2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人，每1400人中就有1人是千萬富翁，千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言，中國已進入百萬富翁社會，開始向千萬富翁社會邁進！面對這樣的訊息，多數人心中都會產生這樣的疑問：我是千萬富翁嗎？如果是，我該怎樣理財，才能讓財富穩步增值？我不是千萬富翁，甚至連百萬富翁也不算，我能成為千萬富翁嗎？我該怎麼辦？