第28節：千萬富翁的房產經(12)

　　前幾年在北京，我遇到一位來自深圳的投資商，他原是深圳漁村的農民，也是靠自建出租宅基地房，逐步創起大家業，還把弟弟送去英國學MBA，回國幫他管理企業。

　　要是沒有租金收入，他們都不可能通過滾動投資積累千萬家財。

　　利用抵押貸款擴展投資上限

　　B家庭的滾動投資模式中，利用貸款很重要。

　　如果沒有貸款，即使有父母說明，凑足的現金也只夠買一套房，十年之後，一套房和三套房帶來的增值額差異是巨大的。

　　那麼，B家庭的潛力是不是都挖盡了？

　　我們在盤點資源一章里談到，B家庭可盤活的投資資源，不僅限於手中的存款和工資等收入。

　　事實上，B家庭最大的可盤活資產，是北京價值200萬元的房產。

　　他們不必出售它，只需在貸款政策鬆動時，以之為抵押，一般最多可以從銀行貸出50%，即100萬元。

　　那麼是不是可以用這100萬元去直接買房了，不行。

　　抵押貸款需考慮因素

　　B家庭利用北京房產抵押貸款，擴大滾動投資，會有以下問題：

　　這100萬元是借銀行的錢，每月都要還本付息；

　　如果買100萬元的房產出租，我們前面算過，在目前中國多數地區，只有首付額高達65%，才能以房養房。

　　這100萬元都是要還本付息的借款，B家庭的新投資成了“零首付”，租金月供差將是大缺口。

　　B家庭已經沒有多餘收入可以貼補。

　　他們還面臨新增風險，如果資金週轉不靈，出現斷供，北京房產，家庭的最大財富，可能被銀行作為抵押資產收走。

　　預留貼補金和雙重借貸

　　B家庭可以選擇以下方法：

　　抵押貸款不要都投入購買新房產，留下一部分作為租金月供差額補貼，預留期準備5-10年；

　　為減少月供壓力，新房產首付提高到50%，餘額以新房產做抵押，再從銀行借貸50%，即50萬。

　　B家庭抵押貸款靜態利用表：預期10年後房產增值50-100%

　　投資房價    抵押貸款    首付    按揭貸款    貸款總額    預留貼補金    十年後房價

　　100萬元    60萬元    50萬    50萬元    110萬元    10萬    150-200萬

　　註：“抵押貸款”為北京房產抵押借款，“按揭貸款”為購買新房產首付餘額貸款

　　B家庭雙重貸款投資現金流表：

　　投資房價    共貸款    月供    月租收入    年貼補差額    預留金    貼補能力

　　100萬元    110萬    6246元    2083元    49956元    10萬元    2年

　　註：按30年貸款5.5利率計算月供額，房租收入仍按價格/年租比40倍計算

　　細心的讀者會註意到，表中以北京房產做抵押只貸了60萬，其中50萬為首付，預留貼補金只準備了兩年10萬元。

　　因為10年差額貼補需要50萬元，剩下的40萬元可以每兩年後借貸10萬元，以減少階段性借貸總額和月供壓力。

　　這樣從第三年起，每兩年貸款總額會增加10萬元，增加月供額。

　　即使B家庭那時其他收入沒有增加，房租收入的逐年增加，預期至少可抵銷部分月供增加額。

　　B家庭可能會想：

　　第一．原來投資首付來自存款和父母，貼補來自家庭收入，現在都要借用貸款，支付利息，合不合算？

　　第二、一筆利息就付得心疼，現在居然付兩筆，是不是更不合算，風險也更大？

　　銀行能給兩筆貸款嗎？

　　上述雙重借貸投資方式在國際上已經很普遍，銀行承擔的風險相對有限，因為有兩套房產做抵押。

　　這一輪政府調控收緊前，中國有些銀行已經推出抵押貸款，轉按揭業務，可以預期遲早會放開。

　　是不是風險更大？Yes！

　　是不是不合算？No！

　　因為增值利益更大。

　　投資“零首付”

　　用這種方式，B家庭事實上實現了房產投資的“零首付”，因為所有資金都來自銀行，北京房產還是自己的，依然住著升值。

　　這是房產投資獨具優勢。理由在於它是“不動產”，英文叫“RealEstate”，銀行知道它搬不走跑不了，即使價跌至少還能住能租，為股票等所不能比。

本文摘自《中國式千萬富翁》

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　　 發財是一門技術活：中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露：2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人，每1400人中就有1人是千萬富翁，千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言，中國已進入百萬富翁社會，開始向千萬富翁社會邁進！面對這樣的訊息，多數人心中都會產生這樣的疑問：我是千萬富翁嗎？如果是，我該怎樣理財，才能讓財富穩步增值？我不是千萬富翁，甚至連百萬富翁也不算，我能成為千萬富翁嗎？我該怎麼辦？