第28節:千萬富翁的房產經(12)

2013-12-20 22:48:50



  前幾年在北京,我遇到一位來自深圳的投資商,他原是深圳漁村的農民,也是靠自建出租宅基地房,逐步創起大家業,還把弟弟送去英國學MBA,回國幫他管理企業。

  要是沒有租金收入,他們都不可能通過滾動投資積累千萬家財。

  利用抵押貸款擴展投資上限

  B家庭的滾動投資模式中,利用貸款很重要。

  如果沒有貸款,即使有父母說明,凑足的現金也只夠買一套房,十年之後,一套房和三套房帶來的增值額差異是巨大的。

  那麼,B家庭的潛力是不是都挖盡了?

  我們在盤點資源一章里談到,B家庭可盤活的投資資源,不僅限於手中的存款和工資等收入。

  事實上,B家庭最大的可盤活資產,是北京價值200萬元的房產。

  他們不必出售它,只需在貸款政策鬆動時,以之為抵押,一般最多可以從銀行貸出50%,即100萬元。

  那麼是不是可以用這100萬元去直接買房了,不行。

  抵押貸款需考慮因素

  B家庭利用北京房產抵押貸款,擴大滾動投資,會有以下問題:

  這100萬元是借銀行的錢,每月都要還本付息;

  如果買100萬元的房產出租,我們前面算過,在目前中國多數地區,只有首付額高達65%,才能以房養房。

  這100萬元都是要還本付息的借款,B家庭的新投資成了“零首付”,租金月供差將是大缺口。

  B家庭已經沒有多餘收入可以貼補。

  他們還面臨新增風險,如果資金週轉不靈,出現斷供,北京房產,家庭的最大財富,可能被銀行作為抵押資產收走。

  預留貼補金和雙重借貸

  B家庭可以選擇以下方法:

  抵押貸款不要都投入購買新房產,留下一部分作為租金月供差額補貼,預留期準備5-10年;

  為減少月供壓力,新房產首付提高到50%,餘額以新房產做抵押,再從銀行借貸50%,即50萬。

  B家庭抵押貸款靜態利用表:預期10年後房產增值50-100%

  投資房價    抵押貸款    首付    按揭貸款    貸款總額    預留貼補金    十年後房價

  100萬元    60萬元    50萬    50萬元    110萬元    10萬    150-200萬

  註:“抵押貸款”為北京房產抵押借款,“按揭貸款”為購買新房產首付餘額貸款

  B家庭雙重貸款投資現金流表:

  投資房價    共貸款    月供    月租收入    年貼補差額    預留金    貼補能力

  100萬元    110萬    6246元    2083元    49956元    10萬元    2年

  註:按30年貸款5.5利率計算月供額,房租收入仍按價格/年租比40倍計算

  細心的讀者會註意到,表中以北京房產做抵押只貸了60萬,其中50萬為首付,預留貼補金只準備了兩年10萬元。

  因為10年差額貼補需要50萬元,剩下的40萬元可以每兩年後借貸10萬元,以減少階段性借貸總額和月供壓力。

  這樣從第三年起,每兩年貸款總額會增加10萬元,增加月供額。

  即使B家庭那時其他收入沒有增加,房租收入的逐年增加,預期至少可抵銷部分月供增加額。

  B家庭可能會想:

  第一.原來投資首付來自存款和父母,貼補來自家庭收入,現在都要借用貸款,支付利息,合不合算?

  第二、一筆利息就付得心疼,現在居然付兩筆,是不是更不合算,風險也更大?

  銀行能給兩筆貸款嗎?

  上述雙重借貸投資方式在國際上已經很普遍,銀行承擔的風險相對有限,因為有兩套房產做抵押。

  這一輪政府調控收緊前,中國有些銀行已經推出抵押貸款,轉按揭業務,可以預期遲早會放開。

  是不是風險更大?Yes!

  是不是不合算?No!

  因為增值利益更大。

  投資“零首付”

  用這種方式,B家庭事實上實現了房產投資的“零首付”,因為所有資金都來自銀行,北京房產還是自己的,依然住著升值。

  這是房產投資獨具優勢。理由在於它是“不動產”,英文叫“RealEstate”,銀行知道它搬不走跑不了,即使價跌至少還能住能租,為股票等所不能比。



本文摘自《中國式千萬富翁》


   發財是一門技術活:中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露:2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人,每1400人中就有1人是千萬富翁,千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言,中國已進入百萬富翁社會,開始向千萬富翁社會邁進!面對這樣的訊息,多數人心中都會產生這樣的疑問:我是千萬富翁嗎?如果是,我該怎樣理財,才能讓財富穩步增值?我不是千萬富翁,甚至連百萬富翁也不算,我能成為千萬富翁嗎?我該怎麼辦?

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