第46節：王二的經濟學故事（46）

　　當買房不只是為當前居住的需要，同時還有投資用途的時候，空置率和住房供給是否過剩的邊界就開始變得模糊。從住房資源有效分配的角度說，投資購房造成的空置率上升是對資源很大的浪費，並反映了分配的問題——有人住不起房子，有人買了房子空著。但從嚴格的供給需求的角度看，並沒有清晰的界限來認定：買房自住是需求，而買房投資就不是需求。沒錯，買房自住也許是一種更穩定的需求，從宏觀穩定的角度說，也許是一種蘊含風險更小的需求；而投資購房可能存在巨大的波動，並會通過推高房價對普通老百姓造成負面的影響，也可能蘊藏更大的金融風險。因此，從政策的角度說，抑制投資性購房的需求存在合理性。但這些都並沒有否認投資性需求也是需求。這種情況就像王二家的房子在第四年的情況。從住人的角度說，確實空著兩幢房，存在浪費，這和第三年的時候一樣。但如果立刻就從這里跳到住房供大於求這樣一個結論，恐怕就有點太快了。給定中國金融體系的現狀，投資性的購房需求可能會在很長時間裡都相當強勁（參見本章的《王二買地和投資性購房的無奈》），只是這樣的“投資”對整個社會而言是一種很缺乏效率的投資。

　　而對於仍然處於轉型過程中，城市化進程正在快速發生的中國，空置率更應該放在一個動態的視角下觀察才合理。一個賣車的，如果在賣車的黃金季節之前大量進車，造成了庫存率上升，這樣的庫存率上升是自然的，因為很快就會被消化掉。而如果過了賣車的黃金季節，庫存率仍然很高，那恐怕就要開始睡不著覺了。王二家的房子，頭兩年的空置率也是50%，但應該沒有人會覺得那樣的空置率需要擔心，因為這些空置的房子是為未來的需求準備的。給定中國的城市化進程還遠未結束，從宏觀角度看，城市住房空置率偏高和沒有結構性過剩的現象有在中國同時存在的可能性。或者換一個角度說，處於城市化進程中的中國，其正常的空置率會高於那些成熟經濟體的空置率。這就像北京的環路，四環路在2001年全線修通的時候，整個路上空蕩蕩的。但如果在那時就下結論說四環路修得太超前，那眼光怕是太靜態了。

　　中國空置住房的背後，恐怕上面幾種成分都包含，還有不少這里沒有談到的情況，比如說中國的人口結構和人口的空間分佈。這些因素的相對重要性也會隨著時間變化，而且可能會變化得很快。這就要求對空置率的解讀不能僅僅停留在表面的數字上，更應該仔細分析背後的原因。

　　王二家裡的房子，光靠數黑燈，每年的空置率都是50%，但背後的原因卻大不一樣。不去註意這些細節，簡單說50%的空置率不高或者過高都是錯誤的。同樣的道理，任何對空置率簡單化的解讀，都有可能讓我們離真相更遠，而不是更近。

本文摘自《王二的經濟學故事》

---

　　 郭凱新書《王二的經濟學故事》用生動有趣的寓言故事來說明經濟學的本質，非常通俗易懂，即使不懂經濟學的讀者也都能讀懂。而對於有經濟學功底，甚至是專業圈內的人來說，也完全不會覺得淺顯，反而會提供另外一種看待經濟學的視角。
　　王二是虛構的人物，在書里，他一會兒是佃農，一會兒是進城的打工仔，一會兒又成了小企業老闆或寫字樓里的小白領，他是中國普通大衆中的一員。王二買火車票，賣糧，蓋房子，裝修，記賬，打工，開公司，上三險一金，去香港打醬油……