第10節：借你一雙慧眼———看透現實生活中的經濟熱點問題(1)

　　第十一節選

　　第二章 借你一雙慧眼———看透現實生活中的經濟熱點問題

　　第一節 房產—自住還是投資由誰決定

　　據《北京晨報》2008年5月22日報道，《北京晨報》房產週刊與和訊房產網共同組織的《2008春季房展會購房人問卷調查》結果已於前一天出爐，根據本屆北京春季房展會的現場調查和在線網站調查的數據顯示，有9成以上買房人均以自住為目的購房，與以往接近20%的投資購房人數相比，這一比例縮水近一半。

　　在調查過程中，有9成參與調查者認為北京房價偏高。而來自於中大恒基的數據顯示，2008年4月北京二手房投資比例僅4.2%，與2007年同期相比下降2/3。中大恒基相關負責人透露：“目前北京二手房市場投資比例降至3年來最低，主要是北京房價高位運行，第二套房貸政策及多次加息導致投資成本提高，擠出了相當一部分的投資群體。”

　　人們買房的目的一般有兩種，一種是為了自住，一種是用於投資。由上面的報道可以看出，人們對購買房產的目的會隨著國家經濟的發展和政策的變化而發生改變。但是，在這種變化的過程中，自住還是投資就要採取不同的措施。

　　如果買房的目的是為了自住，就要考慮如下因素：

　　1．房子是否實用 對於自住型購房者來說，應該將實用放在首位。要看交通條件是否便利，週邊自然環境是否好，房屋結構是否滿意，價錢是否合理等。總之就是要住起來舒適、實用。

　　2．房子能否適應今後 生活的變化要知道生活不是一成不變的，自住型住房在選房的初期就應該考慮到今後生活的變化：單身的人要考慮到日後的結婚、生子；孩子尚小的人要考慮到以後孩子入託、上學的條件與環境；父母年邁的人應該考慮到今後對父母照料的方便等問題。一處外圍環境再好、小區建設再理想的房子，如果不能為以上這些問題帶來方便，也不是一處適合自住的房產。

　　3．物業公司好不好 對於自住房產來講，物業公司的優劣絕對是一個大問題。一家好的物業公司所提供的優質、完善的服務直接關係到業主生活的舒適度與便利度。這一點對於購房自住的人來說尤為重要，因為你可能要在這個房子中生活十幾年甚至幾十年。

　　4．所購房產是否具有一定的升值潛力 在考慮好以上條件的情況下，還要考慮房產的升值潛力。買房的目的是為了自住，但也要考慮日後房產升級的因素。雖然隨著生活水平的提高，我們也許對於自住房產的面積、品質等方面的要求也會相應提高，而對自住房產進行升級時，將“老房子”賣個好價錢會對購買新房大有說明。

　　從狹義投資的角度講，“房地產投資”與購買股票、國債和期貨合約沒有什麼兩樣。理由只有一個，那就是對於它的未來增值預期有多少。比如買某只股票，是因為自己分析它要漲了，預期它什麼時候漲、漲多少，而不會去考慮這只股票的公司在哪座城市，不會去考慮這只股票在哪個交易所上市。同樣，如果你想做純粹的“房地產個人投資”，則主要考慮的是該房產的未來增值預期有多少。那麼什麼樣的房產最具有升值潛力呢？

　　首先，房產作為不動產，其地理位置是最能帶來升值潛力的條件。大型商業圈、交通樞紐等地段的房產升值潛力比較大。其次，所購房產週邊的基本配套設施和政府綜合城區規劃的力度和預期，是否有便捷的交通、學校，都將為樓盤升值起到推動作用。再次，房產所屬的小區的綜合水平，物業設施、安全保障、公共環境以及房屋本身內在的價值等，都將是未來房產升值的評判標準。最後，還要看該房產所屬地的出租率和租金情況。不動產作為一種特殊的商品有兩種變現方法：一是出售，二是出租。一個地區的不動產銷售數據有時會失真，但出租行情作為終端用戶的直接使用，其租金和出租率能夠較為真實，就會明確地告知你該地區物業的真實價值。同時，租金和出租率也是不動產短期收益的衡量指標之一。

　　第十二節選：

　　那麼，如何考察一處房產的潛在價值呢？如果將購買的房子租出去，會賺錢嗎？我們用三個簡單的公式即可粗略地估算出房產大體的價值。作為普通人，雖然不能用嚴謹的方法得出專業數據，但可以通過簡單方式作為自己的買房參考。

　　1．用租金乘數進行估算 租金乘數是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式，計算公式為：租金乘數=投資金額÷每年潛在租金收入。如果得出的結果小於12，即在合理購買範圍之內。比如某套房子的售價22萬元，月租金1500元，那麼它的租金乘數約為12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。

　　但是，如果一處房產的租金乘數超過12倍，就很可能會帶來負現金流。假如若幹年後這套房子的售價上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的範畴。投資者可以將房產的租金乘數與自己要求預期進行比較，也可在不同房產間比較，取其較小者。不過這個方法並?考慮房屋空置、欠租損失、營業費用、稅收等方面的影響。

　　2．用15年租金收益比較購買價 這種計算方式也是國際專業理財公司評估物業的常用方法，其計算方法主要是以15年為期比較房產購買價格。如果該房產的年收益×15=房產購買價，該物業物有所值；如果該房產的年收益×15>房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該房產的年收益×15

本文摘自《35歲以前要活學活用的62個經濟學通識》

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