《明明白白購買二手房》 二手房交易流程(7)

    (1)完稅

    買賣雙方需到地稅局辦理手續，買方繳納相關稅費。

    (2)辦理過戶登記

    雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。

    7.領取房屋所有權證

    辦完上述手續後，購買者在房地局規定時間內持完稅證明及規定的其他證件，到房屋所在地區（縣）權屬登記部門申請領取房屋所有權證。由於抵押貸款業務需要辦理抵押登記手續，根據“劃轉協議”約定，買房人可將轉移登記手續及抵押登記手續委託保證機構辦理。保證機構持相關材料代理買房人向房屋權屬登記部門申辦轉移登記手續及抵押登記手續，賣房人可自行或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續，同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。

    8.放款給賣房人

    保證機構根據賣房人的“辦結單”，通知銀行將“專用帳戶”內資金劃轉給賣房人。

    9.物業交割

    買賣雙方自行或者由經紀公司經紀人陪同，進行水、電、煤氣等物業交驗，同時簽訂《物業交割單》，賣方交付房屋。另外買方還應與該套房屋的物業公司簽訂新的《物業供暖合同》，特別是對於公房。因為公房在出售前其物業費及供暖費是由原產權單位代繳，但出售後應由新產權人自行承擔，原單位不再負責，所以原業主應督促買方與物業簽訂新的《物業供暖合同》，以免日後產生不必要的麻煩。

    (二)房屋已設定抵押

    二手房買賣時，買房人抵押貸款，且房屋已設定抵押的交易流程如圖4.5所示。

    圖4.5抵押貸款購買已抵押房屋交易流程圖

    1.二手房上市辦理

    對於已設定了抵押的房屋，除了需還清銀行欠款外，其他上市辦理程序與“房屋未設定抵押，買房人一次性全額付款”程序相同。

    2.買賣雙方簽約

    買賣合同的簽訂“與房屋未設定抵押，買房人一次性全額付款”相同。若是通過經紀公司買的房子，需要與設立“專用帳戶”的房地產經紀機構或交易保證機構簽訂《××市存量房交易結算資金劃轉協議》(以下簡稱“劃轉協議”)。“劃轉協議”簽訂之日起一個工作日內，保證機構應持“劃轉協議”及其他材料到“專用帳戶”開戶銀行(以下簡稱“開戶行”)為買賣雙方設立個人存款帳戶(買賣雙方也可提供現有賬號)。開戶行應建立買賣雙方個人帳戶與“專用帳戶”之間的帳戶聯繫，確保交易結算資金在買賣雙方個人帳戶與“專用帳戶”之間封閉流轉。

    3.買房人繳款

    買房人將購房首付資金一次性或分期存入保證機構的“專用帳戶”內。除買賣雙方在“劃轉協議”內約定由賣房人直接收取購房定金(不超過房價款的20％)，否則，全部首付房價款均應通過“專用帳戶”進行劃轉)。

    4.開戶行向買房人開具“交存憑證”

    通過資金監管交易過款的，開戶行向買房人開具《存量房交易結算資金專用存款帳戶交存憑證》(以下簡稱“交存憑證”)，買房人持“買賣合同”、“劃轉協議”及“交存憑證”向保證機構領取《存量房交易結算資金託管憑證》。賣房人直接收取定金的，還應提供收款憑證。

本文摘自《明明白白購買二手房》

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