《明明白白購買二手房》 二手房交易流程(6)

    1.二手房上市辦理

    二手房上市辦理程序與“買房人一次性全額付款購買未設定抵押房屋”的程序相同。

    2.買賣雙方簽約

    買賣合同的簽訂流程與“買房人一次性全額付款購買未設定抵押房屋”相同，若是通過經紀公司買的房子，需要與設立“專用帳戶”的房地產經紀機構或交易保證機構簽訂《××市存量房交易結算資金劃轉協議》(以下簡稱“劃轉協議”)。“劃轉協議”簽訂之日起一個工作日內，保證機構應持“劃轉協議”及其他材料到“專用帳戶”開戶銀行(以下簡稱“開戶行”)為買賣雙方設立個人存款帳戶(買賣雙方也可提供現有賬號)。開戶行應建立買賣雙方個人帳戶與“專用帳戶”之間的帳戶聯繫，確保交易結算資金在買賣雙方個人帳戶與“專用帳戶”之間封閉流轉。

    3.買房人繳款

    “買賣合同”及“劃轉協議”簽訂後，買房人將交易結算資金一次性或分期存入保證機構的“專用帳戶”內，除買賣雙方在“劃轉協議”內約定由賣房人直接收取購房定金(不超過房價款的20％)的，全部房價款均應通過“專用帳戶”進行劃轉，開戶行向買房人開具“交存憑證”。

    4.開戶行向買房人開具“交存憑證”

    開戶行向買房人開具《存量房交易結算資金專用存款帳戶交存憑證》(以下簡稱“交存憑證”)，買房人持“買賣合同”、“劃轉協議”及“交存憑證”向保證機構領取《存量房交易結算資金託管憑證》。賣房人直接收取定金的，還應提供收款憑證。

    5.辦理銀行按揭手續

    購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續前辦理銀行貸款相關手續，等審批通過後再辦理過戶手續。千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將很被動。

    深圳的馬小姐和唐先生約定以65萬元的總價交易馬小姐的一套住宅。唐先生將首付13萬元給馬小姐，其餘52萬元辦理按揭貸款，雙方到產權部門辦理了過戶手續，唐先生以過戶後的產權證為抵押向銀行申請貸款。不料，銀行在審批過程中以唐先生不具備相應的還款能力為由拒絕了貸款申請。馬小姐後悔沒有考慮到唐先生高額貸款的風險，但現在木已成舟，房產已過戶到唐先生的名下，自己也只得等唐先生慢慢還款了。

    (1)房產評估

    由買方自行或者通過經紀公司將房屋的資料提供給評估事務所，由其進行評估，並繳納評估費(買方繳納)，評估費為評估價的0.3%。

    (2)約見律師

    買方需填寫相關資料，由律師初審其貸款資格，同時繳納保險費、律師費。保險費按規定繳納，律師費為貸款額的0.2％。

    (3)報批銀行審貸

    貸款銀行對買房人資信狀況等審核通過後，對交易房屋進行評估，確定貸款額度，並出具“批貸證明”。

    6.辦理權屬轉移

    買房人持“買賣合同”、“劃轉協議”、“交存憑證”及“批貸證明”向保證機構領取《存量房交易結算資金託管憑證》。賣房人直接收取定金的，還應提供收款憑證。買賣雙方持《存量房交易結算資金託管憑證》及其他相關材料可自行或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續。

本文摘自《明明白白購買二手房》

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　　 本書主要介紹了二手房交易過程中涉及的專業知識和法律法規，具體包括買房前的準備、中介機構的選擇、購房前如何進行實地考察、房屋交易細節、合同怎樣簽才能避免糾紛、貸款如何精打細算六部分內容。通過閱讀本書消費者可以增強在購房過程中的自我保護能力，從而規避交易風險，明明白白消費。