《明明白白購買二手房》 二手房交易流程(8)

    5.償還銀行欠款並辦理抵押註銷手續

    對於已辦理銀行抵押手續的賣房人來說，應先將銀行的欠款還清並辦理抵押註銷手續，無法自行還款及辦理抵押註銷手續的，可通過尋求擔保或其他途徑來代為償款及辦理抵押註銷手續。若賣房人無法通過擔保或其他途徑解除抵押，買賣雙方應解除“買賣合同”。

    6.辦理銀行按揭手續

    購房者如需貸款的，還應在辦理過戶手續前辦理銀行貸款相關手續，等審批通過後再辦理過戶手續，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。

    (1)房產評估

    買方自行或者通過經紀公司將該套房屋的資料提供給評估事務所，由其進行評估，並由買方繳納評估費，評估費為評估價的0.3%。

    (2)約見律師

    買方需填寫相關資料，由律師初審其貸款資格，同時繳納保險費、律師費。保險費按規定繳納，律師費為貸款額的0.2%。

    (3)報批銀行審貸

    貸款銀行對買房人資信狀況等審核通過後，對交易房屋進行評估，確定貸款額度，並出具“批貸證明”。

    7.辦理權屬轉移

    買房人持“買賣合同”、“劃轉協議”、“交存憑證”及“批貸證明”向保證機構領取《存量房交易結算資金託管憑證》。賣房人直接收取定金的，還應提供收款憑證。買賣雙方持《存量房交易結算資金託管憑證》及其他相關材料可自行或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續。自行交易及自行過款的，可直接持“自行劃轉聲明”、“買賣合同”等到各區縣地稅局及建委辦理完稅過戶手續。

    (1)完稅

    買賣雙方需到地稅局辦理手續，買方繳納相關稅費。

    (2)辦理過戶登記

    雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。

    8.領取房屋所有權證

    辦完上述手續後，購房者應在房地局規定時間內持完稅證明及規定的其他證件到房屋所在地區（縣）權屬登記部門申請領取房屋所有權證。由於抵押貸款業務需要辦理抵押登記手續，根據“劃轉協議”約定，買房人可將轉移登記手續及抵押登記手續委託保證機構辦理。保證機構持相關材料代理買房人向房屋權屬登記部門申辦轉移登記手續及抵押登記手續，賣房人可自行或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續，同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。

    9.放款給賣房人

    保證機構根據賣房人手中的“辦結單”，通知銀行將“專用帳戶”內資金劃轉給賣房人。

    10.物業交割

    對於物業交割的處理辦法，請參照前面相關內容。

    相關鏈接：購買二手房應註意的物業問題

    在買房時，除了房屋的基本情況外，還應該考慮物業公司的管理業績、社會形象、管理資質等級等等。

    一、看物業公司提供的服務內容

    一般來說物業管理公司提供的服務包括三種：一是公共性服務，如保潔、保安、綠化、房屋維修等；二是代辦性服務，如代收水電費等；三是特約性服務，如室內維修、代送報紙等。購房者應該對未來物業管理公司提供各種服務的標準進行詳細了解，如物業公司一天打掃幾次，是否有樓內保安，緊急性維修物業公司承諾多長時間到達現場等。

    二、明確房屋維修管理的具體制度

    房屋今後如何使用？具體維修怎麼辦？物業管理公司如何管理？這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡單，其實很容易產生糾紛。如有的物業公司可能會規定：住戶封閉陽台要統一顔色、外觀，小區里禁止出租車出入，全體住戶要共同承擔樓房公共區域的維修費用，裝修時不得拆改某些設施，住戶不得在小區里遛狗等。購房者在購房時必須考慮能否接受這些規定，以免日後產生糾紛。

    三、明確物業收費標準

    在物業管理糾紛中，物業收費問題占了絕大部分。有些購房人總是認為所有的物業收費國家都是有標準的，其實不然。有些物業管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高檔住宅物業費用等。今後物業管理收費都要逐步放開，由雙方協商確定，政府定價的情況會越來越少。

    四、不要輕信中介的口頭承諾

    購房者對上述物業管理問題進行了解時，不能局限於只得到中介的口頭承諾，否則，一旦發生糾紛，購房者的權益將無法得到保?。購房者應要求中介或賣房者對物業管理問題出示書面文件,這樣才能真正保護自己的利益。

本文摘自《明明白白購買二手房》

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　　 本書主要介紹了二手房交易過程中涉及的專業知識和法律法規，具體包括買房前的準備、中介機構的選擇、購房前如何進行實地考察、房屋交易細節、合同怎樣簽才能避免糾紛、貸款如何精打細算六部分內容。通過閱讀本書消費者可以增強在購房過程中的自我保護能力，從而規避交易風險，明明白白消費。