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2014-07-05 15:55:16
4.償還銀行欠款並辦理抵押註銷手續
已設定抵押的房屋進行交易前應先行辦理抵押註銷手續。賣房人無法自行辦理抵押註銷手續的，買賣雙方及保證機構可在“劃轉協議”中選擇不同的抵押註銷途徑。
(1)若三方均同意授權，保證機構可將“專用帳戶”下的部分或全部交易結算資金用於辦理抵押註銷手續。
(2)若買房人不同意將其交存的交易結算資金用於辦理抵押註銷手續，賣房人應尋求擔保或通過其他途徑辦理。
5.辦理權屬轉移
三方約定按上述第一種方式辦理抵押註銷手續的，在抵押註銷手續辦理完畢後，保證機構可代理賣房人持相關材料向房屋權屬登記部門申辦轉移登記手續，買房人可自行辦理或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續；三方約定按上述第二種方式辦理抵押註銷手續的，在抵押註銷手續辦理完畢後，買賣雙方可持相關材料自行辦理或委託保證機構等其他主體辦理房屋轉移登記手續。
(1)完稅
買賣雙方需到地稅局辦理手續，買方繳納相關稅費。
(2)辦理過戶登記
雙方持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理登記手續。
小提示
2008年12月22日，國務院辦公廳下發《國辦發佈關於促進房產市場健康發展若幹意見》，其中第二條進一步鼓勵普通商品住房消費： “(五)對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免徵營業稅，改為超過2年(含2年)轉讓免徵營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。以上政策暫定執行至2009年12月31日。”
6.買方領取房屋所有權證
辦完上述手續後，在房地局規定時間內持完稅證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地區縣權屬登記部門申請領取房屋所有權證(目前暫不發《國有土地使用證》，只在《房屋所有權證》上註明土地使用權出讓金繳納情況和土地使用年期並加蓋印章)，同時房屋權屬登記部門向賣房人發放“辦結單”。
7.放款給賣房人
保證機構根據賣房人手中的“辦結單”，通知銀行將“專用帳戶”內資金劃轉給賣房人。自行劃轉資金的，可在此時將尾款交給賣方，因為產權已轉移到其名下，也可留部分尾款，等物業交割完畢後結清。
8.物業交割
對於物業的交割，其處理程序和方法與“房屋未設定抵押”相同。
三、抵押貸款操作
對於抵押貸款，也將其分為房屋未設定抵押和房屋設定抵押兩種情況。
(一)房屋未設定抵押
二手房買賣時，買房人抵押貸款，且房屋未設定抵押的交易流程如圖4.4所示。
圖4.4抵押貸款購買未抵押房屋交易流程圖
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