《明明白白購買二手房》 二手房交易流程(2)

    √ 售房單位根據購房人所提供的文字資料及相關政策規定，核準後把相關信息輸入計算機，計算出購房款及相關費用，經購房人確認和選擇付款方式後，由售房單位與購房人簽訂《公有住房出售合同》並由購房人支付定金。

    √ 購房人在合同規定時限內，持《購買公有住房付款憑證》和現金到售房單位的開戶行進行付款。

    √ 付款後，由售房單位向購房者出具《出售公有住房專用票據》。

    √ 持上述相關資料，由售房單位或購房者直接到該房所屬房地產交易中心辦理申領《房地產權證》手續即可。

    小提示

    使用權房轉為產權房，產權單位在年初和年中兩次佈告通知，使用權房的買方可以拿單位工齡介紹信到房管所或產權單位的房管科參加房改。

    (3)二手商品房

    二手商品房不受單位及其他約束，只要沒有銀行欠款，一般可直接入市，但若尚處於抵押狀態，就只能先還清欠款，或辦理轉按揭取得完全產權才可合法入市。當然，若購買時間不足5年，將涉及到營業稅、個人所得稅、土地增值稅的繳納問題。

    (4)經濟適用房

    2003年5月，國家出台“經濟適用房出售管理辦法”，規定已購買經濟適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房。確需出售的，可出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購，出售單價不得高於購買時的單價。已購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場價格出售。由出售人到房屋所在地區、縣國土房管局按成交額的10％繳納綜合地價款。

    2.買賣雙方簽約

    (1)買賣合同的簽訂

    在確認該房屋符合上市標準後，賣方即可通過上網、託熟人、登廣告、委託代理等方式找到買主，買賣雙方協商確定成交價格，簽訂書面合同。

     (2)存量房交易結算資金劃轉協議的簽訂

    若是通過中介公司買的房子，需要與設立“專用帳戶”的房地產經紀機構或交易保證機構簽訂《××市存量房交易結算資金劃轉協議》(以下簡稱“劃轉協議”)。買賣雙方當事人自行辦理轉移登記手續並簽署《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》的，可自行劃轉交易結算資金。

    “劃轉協議”簽訂之日起一個工作日內，保證機構或經紀機構持“劃轉協議”及其他材料到“專用帳戶”開戶銀行(以下簡稱“開戶行”)為買賣雙方開立個人存款帳戶(買賣雙方也可提供現有賬號)。開戶行為買賣雙方建立個人帳戶與“專用帳戶”之間的帳戶聯繫，確保交易結算資金在買賣雙方個人帳戶與“專用帳戶”之間封閉流轉。買賣雙方自由交易的(不通過經紀公司或保證機構辦理)，無需簽訂此協議。

本文摘自《明明白白購買二手房》

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　　 本書主要介紹了二手房交易過程中涉及的專業知識和法律法規，具體包括買房前的準備、中介機構的選擇、購房前如何進行實地考察、房屋交易細節、合同怎樣簽才能避免糾紛、貸款如何精打細算六部分內容。通過閱讀本書消費者可以增強在購房過程中的自我保護能力，從而規避交易風險，明明白白消費。