京東、蘇寧、國美之戰的預示（3）

　　第三，房價泡沫破滅。

　　房價泡沫的衍生是因為買房保值，這屬於投機性炒作出來的價格，因此而被創造出來的泡沫必然要被揮發。平時大家都不為所動，金融風暴一來，將直接引發不動產的抛盤潮。這是資本的天性，是必然的。試想，630萬元人民幣的住宅折合美元為100萬，人民幣貶值到22元兌換1美元時，100萬美元可兌換2200萬元人民幣。如果賣掉住宅，可以買現在的住宅三套，而住宅的價格將處在長期的下降通道，根本沒法上漲。持有住宅不僅會一直貶值，而且，無法變現。多少標價都無所謂，因為沒有成交。當然，人民幣從6.35元貶值到22元需要多久的時間，我們無法評估，但有一點可以確定的是，一旦市場確定人民幣會貶值到22元後，就面臨人民幣儲蓄存款被擠兌。對付這種局面，唯一的辦法是提高人民幣的存款利率，這幾乎是不可能的事。另外，對開發商來說，尤其是借了美元這個因素的開發商，或者是有海外房地產信託產品的開發商，這時要提防匯率巨幅波動的風險，以免一夜之間債務突然增加。

　　關於開發商的海外債務，我已經提到過多次。2010年，隨著中國房產調控政策的出台，銀行信貸緊縮，一些高槓桿經營的房地產企業融資產生困難。為了尋求長期穩定的資金來源，一些房企將融資渠道轉向海外。財經作家葉楚華介紹，根據公開報道，具體的形式有碧桂園、恒大地產、佳兆業集團、雅居樂地產等在海外發行的以美元計價的涉外票據，有寶龍地產在海外發行的以美元計價的優先債券與優先票據。據統計，僅在2011年上半年，恒大、碧桂園、華潤置地、中海外等十大標桿房企便進行海外融資324億元，超過前一年的總和。整個2011年上半年，房企向海外資本市場融資的規模超過1000億元人民幣。內地房企海外融資始於2007年，隨著融資規模的連年遞增，發債息率也在逐年上升。根據世聯地產、香港聯交所的數據統計，2007-2009年，內地房企海外發債息率保持在5％左右，2010年上升至8％～10％，而2011年則普遍飆升至13％～15％。

　　對於內地房企的總體海外債務規模，目前尚無權威統計。據陳勁鬆估計：“過往一年左右，在香港發行的中國房地產離岸的私募債，以專案為例大概有1000個，大概是兩年期，2012年中陸續到期。”民間經濟學家劉軍洛在其新書《即將來臨的第三次世界大蕭條》中也註意到了內地房企的海外債務情況，並將其看作是墨西哥式的Tesobonos。葉楚華介紹，所謂Tesobonos是指某國企業在另一國的資本市場融資時採用第三國貨幣計價的債券融資方式，主要是美元，但債務支付的本息卻是以本國貨幣來計價的，“離岸私募債就是Tesobonos融資方式，它是以本國貨幣作為利息償付的中短期外幣貸款”。

　　房地產海外債務與國內債務最大的不同在於它們會隨著匯率市場波動而影響還債成本。“由於中國房企海外融資與Tesobonos性質完全一樣，借美元兌換成人民幣，再兌換成美元償還債務。除了借貸利率超過12％外，房企還面臨巨大的匯率風險，借貸過程需要經過兩次貨幣兌換，因此匯率會導致非常高的償付風險。”葉楚華說。比如，中國房地產商在人民幣匯率6.5時向海外拆借美元資金利息是12％。如果拆借100億美元資金，利息12％，到期應該歸還112億美元。此時，匯率維持在1美元兌6.5元人民幣時，企業需要拿出728億元人民幣，如果此時人民幣匯率升值達到6元兌1美元，房地產商只需要用672億元人民幣去結算這筆債務，房企的融資成本與債務負擔較低。但如果人民幣貶值，房企的償債壓力將陡增。

　　道理很簡單，就看開發商自己怎麼應對了。

本文摘自《貨幣狼煙》

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　　 在貨幣戰爭逐漸變成現實的今天，貨幣變成風向標，代表一國在全球經濟的地位及影響力，更標識全球財富的流向大趨勢。而人民幣的命運就是我們每一個人的命運。
　　自2012年4月16日，央行將銀行間人民幣對美元匯率日內波幅限制倍增至1%後，人民幣匯率日波幅便逐漸擴大。而近期，人民幣兌美元即期匯率同樣上下震盪，業界認為是外國資本在聯合攻擊人民幣。中國應當如何應對外國資本攻擊？人民幣未來走勢怎樣？人民幣匯率改革前景如何？在這種形勢下，普通人如何投資理財……本書為您一一解答。政府決策層、金融界以及期望財富增值保值的普通人，都有必要讀讀這本書。