次貸市場的暗箱操作（1）

　　詹姆斯-A.約翰遜、美國聯邦儲備系統和其他勢力向美國低收入人群推廣居者有其屋計劃的積極性要比他們中許多人承認的還要激進。的確，如果決策者希望房屋所有者階層能夠在當前的水平上更進一步，那麼一個全新的借貸通道必不可少。

　　一直以來，一個風險較小的貸款對象的認定都是基於其過去的還款表現，如今所有這樣的老規矩都逃不開被抛棄的命運。展望一個借款人的未來發展—即他的未來信用—可以發掘出多得多的潛質。“‘是！’的力量”，這就是大型次貸出借人華盛頓互惠銀行（WashingtonMutual）後來在21世紀初大規模抵押貸款泡沫期間對它寬鬆借貸行為的稱呼。

　　但是在20世紀90年代早期和中期，在傳統銀行界里執掌大權的是“否的力量”。在J.特雷爾-佈朗這樣的企業家眼里，傳統銀行家是只會說“否”的讨厭鬼，他們墨守成規，不肯正視時代變遷。20世紀50年代《天才小麻煩》情景劇里那種爸爸上班、媽媽在家看孩子的家庭模式已經靠邊站了，取而代之的是雙收入家庭和小鬼當家。如果出借人不能與時俱進，向非傳統借款人開放的話，就會落在後面。

　　居者有其屋計劃的陣營被稱作造房者。讓他們高興的是，華爾街的創造性思維派上了用場。通過與佈朗和其他幾個金融公司新貴合作，華爾街的銀行家們幫忙設計出了新型的抵押貸款產品和服務，來擴充準借款人的隊伍。這種創新不但讓借款變得更加容易，而且還讓採納創新設計的公司利潤增長。

　　承銷貸款是銀行的基本生計，作用相當於面包與黃油，而它從來都不是個省心的任務。信貸主管們要從信用機構收集信息，大量積累有關申請者工作經歷和資產狀況的數據，可能最重要的，還是要通過看清準借款人來判斷是否值得為這次貸款冒今後30年的風險。

　　對以租房度日的月光族來說，想要積累起足夠規整的信用記錄來獲得抵押貸款出借人正眼相看實非易事。至於那些沒有信用卡賬單還款記錄的人，在20世紀80年代末90年代初是不可能獲批拿到抵押貸款的。

　　盡管並沒有一項行業標準來將好的借款人與壞的借款人區分開來，但是銀行自有一套衡量標準，用來判斷一個個人客戶的財務狀況和償貸能力。方法之一是將借款人的債務數額與他或她的收入水平做比，只要超過36%就會被認為還款壓力過於沉重。

　　另一個公式是比較貸款規模和用作抵押的房產價值，即貸款成數。通常情況下，一家銀行只會借出相當於房產估值80%的金額。

　　最後，還要將借款人的信用記錄考慮在內。

　　通過運用這些衡量標準，銀行就可以給準借款人評級。最好的客戶就是“特級”或者“A級”；那些信用記錄有瑕疵的或者短期內跳槽頻繁的客戶就是“B級和C級”，出借人後來給這一類換了個名稱，叫“次級”，因為“B級和C級”聽上去對這些借款人有侮辱的意味。

　　被歸為“B級和C級”的人中，有很多跟傳統銀行從無瓜葛。相反，他們依賴的是不受監管並且代價高昂的兌現支票貸款服務或者工資日貸款出借人，這些公司提供貸款來讓借款人暫時渡過難關，然後等他們拿到薪水時再償付。這類服務收取的利息都是天文數字，比放高利貸的好不了多少。

　　盡管如此，低收入客戶還是寧可選擇放高利貸的人，也不要被當地支行經理吓得膽戰心驚。走進一家銀行申請貸款意味著讓自己置身於一個冗長並帶有侵略性的流程，而且其間還要沒完沒了地回答有關財務的問題。對那些不了解金融領域的人來說，要獲準拿到住房抵押貸款似乎太過艱難，所以簡直不值一試。這些借款人信用記錄不佳或者沒有信用記錄，存款少得可憐或者幹脆為零，拿不出首付款，於是他們料定自己與房屋所有權無緣。

　　盡管銀行行事謹慎，只向自己認定有能力償還貸款的人放貸—用華爾街的話說就是“好賬”，但是這些機構並不是一直守住它們的抵押貸款不放。如果銀行發放了一筆貸款，並且認為房利美、房地美或政府的聯邦住房管理局有計劃將它買下，那麼它們就可以把貸款出售給這些單位，並釋放出這部分資金來發放另一筆貸款。接著，房利美和房地美會轉身將大約1萬個這樣的貸款打包成抵押貸款支援證券，自有逐利的投資者願意購買。

　　但是如果銀行不能說服房利美或者房地美買下貸款，那麼它就不得不自己持有，並寄希望於借款人如約償付。銀行不會像房利美和房地美那樣建造一個貸款池並出售給投資者。它們要麼將其賣給政府，要麼自己留著。

本文摘自《魯莽濒危》

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　　 《魯莽濒危(野心貪婪與私欲如何引致經濟末日)》是《紐約時報》畅銷書，作者財經記者格萊金-摩根森和從事金融顧問工作的約書亞-羅斯納，以調查而得的第一手資料為理據，以2008年開始的這場史無前例的金融危機為描寫對象，以房利美公司作為一個叙述主體，將引致這場惨烈敗局的零星因素串聯起來，對整個金融危機的變化過程做了全面的梳理，揭示出導致經濟危機的潛在根源。本書還有兩個特別突出的特點：一是大膽地逐步指出了那些因為魯莽行事加劇經濟危機的管理者們的失誤；二是透彻地將此前看似風馬牛不相及的關鍵事件聯繫起來，全方位探析導致經濟危機的各種因素的內在聯繫。可以說在《魯莽濒危》這本書里，格萊金-摩根森揭示了本應保護國家免受金融系統危害的監管者們，如何在實際操作中與被監管者們沆瀣一氣，並最終摧毀了整個美國經濟。