房價“空調”之謎（1）

　　進入2011年，繼重慶、上海開始房產稅試點之後，北京等地又推出嚴厲的“限購令”，引發各界激烈爭論。此輪宏觀調控肇始於2005年，其持續時間之長、政策出台之密集、效果之不盡如人意，令人侧目。

　　2005年3月，“國八條”出台，提出抑制住房價格過快上漲的政府負責制，將穩定住房價格提升到政治高度。4月，國務院常務會議對“國八條”進一步細化、延伸，被稱為“新國八條”。2006年5月，國務院常務會議通過“國六條”，將調整住房供應結構作為調控著力點。隨後出台的“九部委‘十五條’”將其進一步細化，提出“限套型”、“限房價”的普通商品住房。2007年，土地、信貸、稅收等各項調控新政密集推出，從土地管理、規範市場秩序、抑制投機（尤其抑制外商投資房地產）、調整住房結構等全面出擊。

　　金融危機的爆發使房價調控出現轉折。2008年下半年央行宣佈“雙率”齊降，貨幣政策由“從緊”轉向“適度寬鬆”，房地產政策亦再次鬆動。結果，2009年房地產市場從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”。

　　2009年12月，中央將個人住房轉讓營業稅免徵時限由2年恢復至5年，隨後提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續支援居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監管；繼續大規模推進保障性安居工程建設”四條具體措施（簡稱“國四條”）。2010年4月，國務院發佈了《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。

　　要理解房價調控為何成為“空調”，首要必須分析我國房價問題的深層次成因。房產兼具普通商品與投資品屬性，既有使用功能，又可以成為投資標的。在美國次貸危機、日本80年代的經濟泡沫破裂中，房產投機都扮演了核心角色。過去10年，我國房價一路上揚，大致可以歸結為三大基本面因素。第一，住房需求的覺醒。長期以來，我國實行的是住房分配制度，住房需求處於制度性壓抑狀態。1994年啟動的“房改”，將住房的供給與需求納入市場化的軌道，極大地刺激了住房需求。第二，城市化是房價上升的長期推動力。在從二元經濟向現代經濟轉軌的過程中，城市化是一種全球性規律。作為世界工廠，中國的核心經濟增長動力是位於珠三角、長三角等經濟活躍地區的大量制造型企業，這些企業在創造巨大國內生產總值的同時，也創造了數量衆多的就業機會，帶動了衆多產業的發展，大城市集聚效應非常明顯。城市人口的迅速膨脹和城市人均收入的增長，催生了前所未有的房產需求。第三，中國文化中的結婚買房情結。在習俗、面子和攀比心理影響下，買房一定程度上成了結婚的前提條件，導致不少人舉全家之力買房。

　　但是僅僅上述因素並不足以導致房市供求出現長期失衡，另外兩種非正常需求不僅成為重要推動因素，更激化了“搶購心理”，使得很多正常需求被提前釋放。其一，投資需求。隨著居民收入的增長和證券市場的發展，居民的理財意識大大覺醒。在實際利率長期為負、證券市場市盈率高企的大背景下，房產投資被視為既省心又穩妥的投資選擇。在金融危機後的經濟刺激方案推動下，2009年和2010年銀行新增貸款累積17.18萬億，人民幣升值預期又導致大量熱錢湧入。截至2010年底，我國M2占國內生產總值比例為182%，已達世界最高水平，結果通脹壓力大增，目前已達5%左右的水平。在通脹預期攀升的情況下，對包括住房在內的資產的需求將繼續增加。其二，大量灰色收入湧入樓市。根據王小魯的研究，我國2008年的居民隐性收入和灰色收入分別達9.3萬億和5.4萬億。灰色收入喜歡買房，因為隐蔽、省心。這些灰色收入形成的需求對調控政策高度不敏感，具有顯著的剛性。這是導致不少樓盤空置率居高不下的重要原因，據謝國忠的估計，我國商品房空房率為25％~30％。

本文摘自《誰傷了你的幸福？》

---

　　 中國經濟獲得了史無前例的快速發展，但是在社會財富迅速積累的同時，中國社會也開始面對更為複雜的局面和種種社會問題，集中表現為大多數社會公衆幸福感的增長滞後於經濟發展，甚至不升反降——不安全感、焦慮感和不信任感普遍存在，而且與日俱增。對一個國家而言，人民幸福才是經濟發展的終極目的。因此，我們非常有必要深入反思經濟發展與人民幸福之間的差距。劉勝軍所著的《誰傷了你的幸福？》針對國人這種不幸福的生存狀態，從經濟和市場的角度出發，由現象到反思，深入淺出地講述中國經濟發展中面臨的問題和尋求解決的思路，進而探讨未來的改革之路。《誰傷了你的幸福？》適合公司白領、企業高管、政策研究者、政策制定參與者、關心個人生存環境的普通讀者。