中國銀行貸款過度增長了嗎（5）

　　另一個顯示房地產市場槓桿化程度的指標是貸款價值比，也就是抵押貸款金額和房產購買總價的比值。例如，對於購房首付為20%、其餘資金來自抵押貸款的情況，貸款價值比為80%。我們可以通過計算個人購房貸款年增長量與該年所售房屋總價的比值，估計中國整個房地產行業的年度貸款價值比。2007年住宅市場高速發展時，房屋銷售總額達2.55萬億元，而抵押貸款餘額增長了5150億元。按淨值計算，只有1/5的房產銷售額是通過銀行資金支援的，近4/5是現金交易，因此貸款價值比為25%。2008年，正如前文所分析的那樣，政府採取措施給房地產市場降溫，房產總銷售額因此下降了1/5，只有2.1萬億元，同時抵押貸款餘額增加2150億元，比此前的增加量溫和得多。這樣，貸款價值比從2007年的1/5跌至2008年的僅約1/10。2009年，當房地產市場再度繁榮時，總銷售額增長80%，達到3.8萬億元，同時個人抵押貸款躍升至1.4萬億元。按照淨值計算，相比2008年，2009年貸款價值比增加1倍以上，略高於1/3。前幾年的這些數字和比較數據的含義顯而易見。中國的房產所有人至少擁有相當於房價20%的產權，2009年年末的平均產權超過70%。因而2009年年末中國抵押貸款的平均貸款價值比低於40%，大大低於一些發達工業經濟體，在這些國家，金融和經濟危機爆發前的那幾年新增貸款有相當一部分貸款價值比達到100%。

　　道理很簡單，在槓桿化程度較低的市場里，房價調整對金融體系的影響肯定不同於槓桿化程度較高的市場受到的影響。前一種情況中，違約現象可能比較罕見，因為價格下跌幅度必須超過20%，房產所有人的資產才會為負值。對於後一種情況，例如美國，次級貸款通常不需要任何首付，這使得此類交易中貸款價值比達到100%。這樣，即使是剛開始的溫和價格調整也會讓很多申請抵押貸款的房產所有者陷入資產價值為負的境地。當這些次級貸款的借款人違約並放棄贖回抵押品時，銀行將這些房產重新交給市場，從而進一步增大房產供給，推動房產價格主動下調。這迫使更多借款人成為負產權所有人。其結果是，次級貸款還款違約現象激增，對次貸支援的證券價值造成不利影響，最終甚至沖擊到質量略好的那部分抵押貸款，例如準優級貸款。數家重要的美國金融機構因此破產，它們要麼持有此類證券，要麼為這些證券價值提供擔保。

本文摘自《中國經濟增長，靠什麼》

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　　 金融危機之後，批評中國經濟的聲音此起彼伏。有人懷疑，中國經濟刺激計劃最終加深了中國對出口和投資的依賴，並阻礙國內消費的增長。還有人懷疑，金融危機之後，諸如中國這樣的低消費、高儲蓄國家的增長模式是否時宜？世界經濟复蘇的力度可能不夠強勁，出口不能像過去那樣繼續作為中國經濟增長的主要來源。中國經濟增長的必然歸宿將是走向衰退。
　　但作者認為，中國針對經濟問題的應對之策，不僅手段多樣，而且經過精心策劃。中國領導層已經認識到，對出口的嚴重依賴意味著全球經濟衰退將使中國變得極其脆弱。中國經濟刺激計劃的效果令人吃驚，使中國成為最早開始從世界經濟衰退中复蘇的全球重要經濟體。