1.4 第三次升浪： 1995年至1997年
1994年第一季，香港地產市道走勢已與市場的實際承受能力脫節，社會上要求政府加以干預的呼聲日高，1994年3月30日，港府在輿論的壓力下推出四項旨在壓抑樓價的措施，並委任一個跨部門小組來擬定具體實施細則。該四項措施是：
（1） 加快發展天水圍200公頃政府土地的基础設施建設，以配合新建房屋；
（2） 加快發展私人機構的土地庫存，邀請私人發展商提交計劃對其土地庫存提供基础設施；
（3） 加快香港房屋委員會的建屋速度，包括提供足夠的額外土地及基础設施；
（4） 為土地發展公司和房委員提供貸款，改善其資金流動，使它們可以將更多商住單位推出市場。
1994年6月，港府正式公佈遏制樓價首階段措施，
內容主要包括增加土地供應、房屋供應、綜合檢讨規劃及發展程序，繼續打擊投機活動、保障消費者等。
當時，港府聲明，這僅是第一階段措施，若不奏效，將在第二階段實施更嚴厲措施，結果，居高不下的樓市應聲下調。這一時期，香港經濟亦因內地經濟實施宏觀調控而疲弱，從1994年第2季至1995年第3季，香港樓市從高峰回落，作為房地產市場上升動力的住宅樓宇，其售價平均下跌約3成，個別地區跌幅更大。寫字樓售價亦大幅下跌3成至4成6 ，商鋪市道因內部消費疲弱、零售業不景氣且呆滞，租售需求均呈下降，不少店鋪在空置後很長時間才覓得新戶，部分大型商場甚至有五成商鋪空置。工業樓宇更因經濟轉型、制造業大規模內遷而無人問津，不少發展商已擱置工業樓宇發展計劃，申請改為工商用途的個案不斷增加。
經過一年半的調整，到1995年第四季，香港地產市道開始复蘇。這一時期，香港經濟表現漸趨好轉，銀行利率，尤其是樓宇按揭利率大幅下調。1996年香港特區候任行政長官董建華選出，特區政府班子組成，香港政治前景趨向明朗，投資者已逐漸從對1997年回歸的懷疑、恐懼，轉變為一種對新投資機會的憧憬，在種種利好因素的刺激下，海外資金以及內地中資資金再次大規模湧入香港房地產市場，香港地產業藉此展開過渡時期的第三次升浪。
這次升浪的動力是豪華住宅樓宇。踏入1996年，樓市表現尚見平穩，然而從下半年起，豪華住宅的交投轉趨畅旺，一些豪宅名廈，諸如帝景園、會景閣、嘉富麗苑、地利根德閣，以及陽明山莊等，均成為市場追捧對象。其中，帝景園一宗交易創下每方尺逾20 000元紀錄，而新鴻基地產安排作示範單位的港景別墅，亦以每方尺17 000多元易手，成為同區分層豪宅成交的指標。
在樓市交投畅旺的氣氛下，部分發展商乘勢以低價推出豪宅新樓盤，包括火炭的駿景園、元朗加州豪園系列、將軍澳新都城、北角港運城、荃灣愉景新城、京士柏帝庭園、屯門恒豐園、怡峰園以及大埔禦峰苑等，結果市民蜂擁認購，發展商乘勢加推及加價，仍無礙認購熱潮，炒風再度轉盛。其中，京士柏帝庭園一個排隊輪購的籌價高達130多萬元。據統計，1996年，豪宅售價的平均升幅達30%至40%，其中，港島半山一些熱門豪宅升幅甚至超過50%。在豪宅的帶動下，各類樓宇售價均告上升，中小型住宅樓宇升幅約20至25%，甲級寫字樓約20%，商鋪約10%，而工業樓宇則持續處於消化、調整階段。
踏入1997年，在經濟蓬勃發展（首兩季經濟增幅分別是5.9%、6.8%）、股市節節攀升（恒生指數從1996年底的13 203點升至1997年8月7日的16 673點）的整體形勢下，香港地產市道更見炽熱，年初尖沙咀區豪宅嘉文花園發售，傳聞當日一個4號籌以203萬元的價格轉售，約值樓價的2成。1997年上半年，豪宅售價平均再攀升約3成。
豪宅樓價的飆升亦帶動了整體物業市場。1997年初，新鴻基地產推出將軍澳東港城首批304個住宅單位，在3日內竟獲27 132個登記，打破新樓盤登記有史以來的最高紀錄，超額登記88.2倍，凍結市場資金94.96億元。在寫字樓方面，1996年11月，地產商希慎興業以36.4億元向華人置業購入中區優質寫字樓娛樂行，創下每方尺樓價17 000元的紀錄。1997年中，位於金鐘的遠東金融中心樓價每方尺升至17 500元，比1996年同期大幅上升6成以上。
這一時期，港府在賣地方面亦屢創佳績。1996年3月，新地、恒基合組財團，以47.25億元奪得紅磡灣填海區內地段一幅非工業用地。1997年3月，信和置業聯同大股東黃氏家族，以118.2億元的高價奪得柴灣小西灣一幅非工業用地，創下香港官地拍賣史最高金額紀錄。其後，面臨撤退的港英政府再分別以55億和60.6億元的價格，售出赤柱黃麻道和九龍環海街兩幅土地。
這次地產升浪的高峰在1997年6月，換言之，香港樓市是以歷史性高位迎來香港的回歸的。
在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。 自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。
（1） 加快發展天水圍200公頃政府土地的基础設施建設，以配合新建房屋；
（2） 加快發展私人機構的土地庫存，邀請私人發展商提交計劃對其土地庫存提供基础設施；
（3） 加快香港房屋委員會的建屋速度，包括提供足夠的額外土地及基础設施；
（4） 為土地發展公司和房委員提供貸款，改善其資金流動，使它們可以將更多商住單位推出市場。
1994年6月，港府正式公佈遏制樓價首階段措施，
內容主要包括增加土地供應、房屋供應、綜合檢讨規劃及發展程序，繼續打擊投機活動、保障消費者等。
當時，港府聲明，這僅是第一階段措施，若不奏效，將在第二階段實施更嚴厲措施，結果，居高不下的樓市應聲下調。這一時期，香港經濟亦因內地經濟實施宏觀調控而疲弱，從1994年第2季至1995年第3季，香港樓市從高峰回落，作為房地產市場上升動力的住宅樓宇，其售價平均下跌約3成，個別地區跌幅更大。寫字樓售價亦大幅下跌3成至4成6 ，商鋪市道因內部消費疲弱、零售業不景氣且呆滞，租售需求均呈下降，不少店鋪在空置後很長時間才覓得新戶，部分大型商場甚至有五成商鋪空置。工業樓宇更因經濟轉型、制造業大規模內遷而無人問津，不少發展商已擱置工業樓宇發展計劃，申請改為工商用途的個案不斷增加。
經過一年半的調整，到1995年第四季，香港地產市道開始复蘇。這一時期，香港經濟表現漸趨好轉，銀行利率，尤其是樓宇按揭利率大幅下調。1996年香港特區候任行政長官董建華選出，特區政府班子組成，香港政治前景趨向明朗，投資者已逐漸從對1997年回歸的懷疑、恐懼，轉變為一種對新投資機會的憧憬，在種種利好因素的刺激下，海外資金以及內地中資資金再次大規模湧入香港房地產市場，香港地產業藉此展開過渡時期的第三次升浪。
這次升浪的動力是豪華住宅樓宇。踏入1996年，樓市表現尚見平穩，然而從下半年起，豪華住宅的交投轉趨畅旺，一些豪宅名廈，諸如帝景園、會景閣、嘉富麗苑、地利根德閣，以及陽明山莊等，均成為市場追捧對象。其中，帝景園一宗交易創下每方尺逾20 000元紀錄，而新鴻基地產安排作示範單位的港景別墅，亦以每方尺17 000多元易手，成為同區分層豪宅成交的指標。
在樓市交投畅旺的氣氛下，部分發展商乘勢以低價推出豪宅新樓盤，包括火炭的駿景園、元朗加州豪園系列、將軍澳新都城、北角港運城、荃灣愉景新城、京士柏帝庭園、屯門恒豐園、怡峰園以及大埔禦峰苑等，結果市民蜂擁認購，發展商乘勢加推及加價，仍無礙認購熱潮，炒風再度轉盛。其中，京士柏帝庭園一個排隊輪購的籌價高達130多萬元。據統計，1996年，豪宅售價的平均升幅達30%至40%，其中，港島半山一些熱門豪宅升幅甚至超過50%。在豪宅的帶動下，各類樓宇售價均告上升，中小型住宅樓宇升幅約20至25%，甲級寫字樓約20%，商鋪約10%，而工業樓宇則持續處於消化、調整階段。
踏入1997年，在經濟蓬勃發展（首兩季經濟增幅分別是5.9%、6.8%）、股市節節攀升（恒生指數從1996年底的13 203點升至1997年8月7日的16 673點）的整體形勢下，香港地產市道更見炽熱，年初尖沙咀區豪宅嘉文花園發售，傳聞當日一個4號籌以203萬元的價格轉售，約值樓價的2成。1997年上半年，豪宅售價平均再攀升約3成。
豪宅樓價的飆升亦帶動了整體物業市場。1997年初，新鴻基地產推出將軍澳東港城首批304個住宅單位，在3日內竟獲27 132個登記，打破新樓盤登記有史以來的最高紀錄，超額登記88.2倍，凍結市場資金94.96億元。在寫字樓方面，1996年11月，地產商希慎興業以36.4億元向華人置業購入中區優質寫字樓娛樂行，創下每方尺樓價17 000元的紀錄。1997年中，位於金鐘的遠東金融中心樓價每方尺升至17 500元，比1996年同期大幅上升6成以上。
這一時期，港府在賣地方面亦屢創佳績。1996年3月，新地、恒基合組財團，以47.25億元奪得紅磡灣填海區內地段一幅非工業用地。1997年3月，信和置業聯同大股東黃氏家族，以118.2億元的高價奪得柴灣小西灣一幅非工業用地，創下香港官地拍賣史最高金額紀錄。其後，面臨撤退的港英政府再分別以55億和60.6億元的價格，售出赤柱黃麻道和九龍環海街兩幅土地。
這次地產升浪的高峰在1997年6月，換言之，香港樓市是以歷史性高位迎來香港的回歸的。
本文摘自《香港地產業百年》
在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。 自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。