1.3　第二次升浪： 1991年至1994年（1）

    1989年中，受到中國內地的政治風波和緊縮經濟的影響，香港經濟陷入疲弱局面，從1985年起步的樓市升勢受阻並掉頭下跌，平均跌幅約3成。當時，香港移民潮驟起，中小型住宅樓價普遍被看淡。然而，經過半年多的調整，到1990年中，香港樓價絕大部分已回升至“政治風波”前的水平。及至同年8月，伊拉克入侵科威特，中東海灣戰爭爆發，市場轉持觀望態度。不過，受到港府批出第一期公務員置業計劃及銀行公會兩度減息的刺激，樓市應跌未跌。1991年2月底，海灣戰爭結束，時局從緊張轉向平和。當時，通脹高企加強了市民的預期通脹心理，加上2、3月份股市表現優良，引起財富效應。種種原因終於觸發積累多時的購買力爆發，香港地產市道遂進入第二次升浪。
    1991年3月，香港樓市蓄勢而發，升勢淩厲，尤其是設備齊全的大型私人屋邨更成搶手貨，包括黃埔花園、太古城、康怡花園、杏花邨、德福花園、華信花園等，黃埔花園和太古城的樓價在短短一個月時間即從每方尺約2 300元急升至約3 300元。由於樓市活躍，地產發展商在港九新界推出的多個樓盤瞬即售罄，樓價急速攀升，甚至是尚未進行登記及公開發售的樓盤，售樓處已出現輪候人龍，惟恐機會稍瞬即逝。
    期間，長實推出的匯景花園更掀起新一輪的炒樓熱潮。匯景花園因為是地鐵沿線最後一期的大型私人屋邨，備受歡迎。3月下旬，市場傳聞匯景花園將於日內推出，瞬即在長實總部中區華人行的售樓處大排長龍，長實多次貼出告示勸喻市民離去不果，最終要警方出面驅散人群。及至3月26日，長實推出匯景花園750多個中小型住宅單位，平均售價為每方尺2 400元，結果發售第一天已售出9成。當時，炒風炽熱，一名炒家在一日內與用家達成轉售協議，賺取了8萬元；另一炒家購入匯景一個單位，在一個月內成功轉手，獲利25萬元。〔3〕
    當時，地產市場交投活躍。社交場所，人人都在大談樓價、交換炒樓經驗。銀行按揭部、律師行、地產代理均忙得不可開交，一些地產代理更是從早上9時忙到翌晨1時，以求賺取更多佣金。據業內人士估計，當時地產市場上現貨樓炒家約占55%，而樓花炒家所佔比例更高達70%。〔4〕通常，物業買賣合約總值與物業轉讓契約總值之比可用作粗略衡量投機活動程度的指標，因為在樓花買賣中，投機活動把同一個尚未入伙的住宅單位轉手多次，這將使物業買賣合約的總值相對於最終屋契的價值高。據田土廳的統計，這個比例1990年是0.8， 到1991年已急升到1.2。（見圖5.1）
    1991年7月，中英雙方就新機場問題達成諒解，延誤多時的新機場計劃終於可以上馬。受此利好訊息刺激，香港樓市再度飆升，結果全年累積升幅超過55%，與市民的實際承受能力逐漸脫節。據統計，1991年底香港供樓負擔比率已達93%，是1983年以來的最高水平。樓價的急升，一時成為社會輿論關註的焦點。
    在社會輿論的壓力下，港府於1991年8月頒佈了7項打擊炒樓活動的措施，內容包括規定臨時訂金為樓價的5%、在樓盤登記時每人只可登記一次限購一個單位、禁止使用授權書登記、設立抽簽揀樓程序等。措施推出後，售樓程序雖已好轉，但炒風並未受到明顯壓抑，樓價繼續急升。同年12月，港府再推出6項打擊炒樓措施，包括向買賣樓花者徵收樓價2.75%的印花稅、禁止內部轉讓樓花，登記買樓需交本票，以及促使銀行按揭貸款最高比率從過去的9成降低到7成。
    踏入1992年首季，香港樓市承接上年升勢繼續上揚，港九各區主要大型私人屋邨的成交價在3月底升至每方尺4 000元以上。然而，進入第二季後，港府的連串打擊炒樓措施，尤其是限制7成樓宇按揭政策的效果逐漸浮現，樓市承接力漸弱，成交大幅減少，炒風收斂，市場轉趨淡靜，價格亦開始下調。
    不過，就在中小型住宅樓價疲軟之際，1992年第二季度起，大型豪華住宅價格開始大幅上升，短短半年間升幅達2成至3成。帝景園、寶馬山花園平均每方尺升到5 000元以上，九龍塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年，在中英兩國恢復外交接觸，共商香港1994/1995年的選舉安排的這種背景下，市場氣氛轉趨樂觀，樓價再度攀升。這次由豪華住宅帶動，到年中已上升約25%。隨著豪華樓宇價格的急升，中小型住宅亦不甘後人，但受到7成樓宇按揭的制約，升勢已大為遜色。
    有鑒於此，地產發展商開始批評這一政策。1993年2月，香港地產建設商會代表會晤港府財政司麥高樂，反映地產商的憂慮和要求。部分地產商甚至自行將按揭比率提高到7成半至9成，即在銀行提供7成按揭的基础上，由發展商屬下的財務公司再提供半成至兩成的額外按揭貸款，但還款期較短，息率亦較高。這一做法最初由大地產商牽頭，如恒基、南豐、華懋、信和、新地、長實等，後來逐步擴展到中型地產商。這一措施刺激了呆滞的樓市，促進了樓盤銷售，例如新地推出的元朗加州花園、南豐推出的將軍澳慧安?、長實推出的嘉湖山莊三期，反應都相當熱烈。
    1993年12月，港府推出被視為後市信心指標的畢架山龍坪道住宅地王拍賣，經過激烈競投，最後以信和置業為首，包括新加坡發展銀行、南豐、華懋、中國海外5間公司組成財團，以39.4億元投得，這是港府在官地拍賣中所錄得的最高售價。（見表5.2）該幅土地面積46.84萬方尺，地積比率為1.55倍，可建樓面面積72.60萬方尺，即每方尺樓面地價5 400元，加上每方尺1 300元的建築費，連同利息在內每方尺建築費高達8 194元，發展商要賺得兩成利潤，至少要以每方尺10 000元推出。
    在地王拍賣成績理想的刺激下，香港豪華住宅售價再創新高。其實，早在1993年初，豪宅樓價已穩步上揚，5、6月份交投更見畅旺，售價在兩個月間升幅達到2成。其後，銀行宣佈將400萬元以上豪宅按揭收緊至6成，市場氣氛一度轉淡，但10月下旬以後，港股大幅飆升，市場購買力再度凝聚，結果全年售價升幅達3成至4成。在豪宅樓宇的帶動下，中小型住宅單位價格再度飆升，到1994年第一季，平均每方尺售價已升至5 000元水平。
    這次升浪，基本上是以住宅樓宇為主力，帶動寫字樓和商場店鋪市場上升。香港寫字樓租金在1989年初達到頂峰後因供應量大增而回落，1990年至1992年一直處於低潮。這令發展商對興建寫字樓的興趣大減，甚至將部分商住地盤改建住宅大廈。1992年底，寫字樓的空置率再次降到低點，租金蓄勢待發。1993年，寫字樓市場交投畅旺，無論是租金、售價均大幅攀升，中區和灣仔甲級寫字樓的租金在短短一年間升幅分別達4成及3成，1994年初，中區交易廣場每月每方尺租金已升至90元，直逼全球冠軍東京。寫字樓售價亦叠創新高，1993年12月，中區大道中九號優質物業19樓就創出每方尺售價1.37萬元的天價。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。