2.7　會德豐/九龍倉：用盡地積比率

    會德豐/九龍倉集團形成於20世紀80年代初中期，是香港大型的綜合性企業集團之一，大股東是“世界船王”包玉剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一，而九龍倉則是置地的聯營公司，在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980年及1985年，包玉剛部署“棄舟登入”，先後收購了九龍倉和會德豐，其後經過多次資產重組逐漸形成現時的集團結構。其中，會德豐前稱隆豐國際，是集團的上市旗艦和控股公司，會德豐持有九倉的控股權，後者作為大型綜合企業，重點發展香港地產、酒店、電訊及基建；會德豐並持有上市地產公司新亞置業（前稱置業信託）和聯邦地產，分別專責地產投資及地產發展。
    80年代中後期以來，會德豐系在地產業的重點，是透過改建或重建九倉旗下原有物業，用盡地積比率，擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠，早在70年代已列入發展計劃，不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇，由香港電車公司與會德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局，被委派接手電車廠址的重建發展，吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區，要求公司重新檢讨。1980年及1985年，包玉剛先後收購九倉、會德豐，該項計劃便一再押後。
    1988年，吳光正出任九倉董事局主席，時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46層和36層高的寫字樓蚬殼大廈和西敏寺大廈，以及一座16層高的綜合性商場，共容納300間商店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位，總樓宇面積240萬方尺。時代廣場的興建歷時5年，於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏，外牆以花崗石及無框玻璃建成，牆上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆，大廈四週是3.3萬方尺的開放式庭園廣場，廣場一角設有大型鐘樓，其美輪美奂的外觀傲視同侪，立即成為銅鑼灣區最優質商廈及該區的標志。時代廣場的興建由於不需補地價，整項投資僅建築費24億元，而每年為集團帶來的租金收入就超過9億元，可謂相當成功。
    就在時代廣場興建的同時，九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完成，為集團提供了113萬方尺的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開，將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓，為集團再增加270萬方尺的寫字樓和商場面積，以進一步鞏固九倉作為“尖沙咀地王”的地位。二期工程已於1999年陸續完成。據統計，1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方尺，已超過置地而成為與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。
    1989年，會德豐系亦開始加強地產發展的業務，初期以旗下的聯邦地產作先鋒，與信和等集團合作，在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990年及1992年，九倉及會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊，地產發展業務漸見活躍。1993年，會德豐系大舉出擊，當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新世界、長實等財團，奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方尺，計劃建成5幢面積達120萬方尺的住宅大廈和65萬方尺的荷李活廣場，總投資近55億元，平均每方尺樓價約3000元，整個計劃於1997年8月完成。1994年，會德豐系再接再厲，以35億元高價再下一城，奪得深井海旁生力啤酒廠址，該幅土地面積近50萬方尺，計劃發展250萬方尺住宅樓宇。到90年代中，會德豐已成為香港活躍的地產發展商，1996年該集團在市場推出的住宅單位達617個，在香港十大地產發展商中排名第六位，僅次於新地、恒地、長實、新世界及恒隆。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。