1.2　第一次升浪： 1985年至1989年（2）

    
    （4） 地產市場趨向國際化。長期以來，香港地產市場一直由本地的英商和華商主導，1980年代初地產高峰期，東南亞資本亦一度大舉進軍香港。不過，80年代中後期，澳洲、日本及臺灣等地區的資金紛紛湧入香港，香港地產市場的國際化進程明顯加快。其中，以澳、日資本最活躍。澳洲財團以奔達和輝煌太平洋為主力，1987年2月奔達集團以19億元購入中區財經廣場（即後來奔達中心），曾轟動一時。日資財團則傾向在香港黃金地段發展龐大地產計劃，尤其看重高級商業樓宇和酒店。1986年至1989年間，日資在香港地產投資就超過200億元。80年代後期，臺灣財團也加強了在香港物業市場的投資活動，購入不少酒店、寫字樓和高級住宅大廈。據估計，這一期間，海外投資者參與交易的物業，以數額計已占總額的三四成。〔1〕這種情況構成了這一時期香港地產物業市場的最新特色。
    這一時期，推動香港地產業蓬勃發展的原因主要是：
    （1） 香港前途明朗化。中英簽訂《聯合聲明》以後，香港政治前途明朗化，這一時期，中國對外開放擴大，香港作為亞太區國際金融貿易中心，以及國際資本進軍內地市場的橋頭堡地位進一步加強，刺激外商來香港投資或設辦事處，增加了對高級寫字樓和住宅的需求。
    （2） 經濟增長強勁。1985年以後，港元跟隨美元貶值，帶動港產品出口大幅增加，並刺激香港經濟恢復強勁增長，各業繁榮。1986年至1988年香港本地生產總值平均年實質增長率超過10%，人均生產總值更從1984年的5 900美元增至1989年的10 000美元以上，高居亞洲“四小龍”首位。經濟的蓬勃發展刺激了內部消費，市民置業欲望和能力均大大提高。
    （3） 利率持續回落。香港銀行利率和物業按揭利率在經歷了80年代初期的高峰之後持續回落，1985年以後已降至10厘以下。1987年10月股災後，香港銀行公會曾5次減息，令最優惠利率從8厘半減至5.25厘。樓宇按揭利率也一度低至6厘半，而樓宇按揭還款期又延長到20年。期間，銀行競爭激烈，放寬了樓宇按揭的條件，這為置業人士和地產炒家提供了良好的融資環境。
    （4） 海外資金大量流入。80年代中期以後，香港逐漸成為國際資本進入中國大陸的最重要跳闆，海外跨國公司紛紛在香港設分公司或辦事處，擴大了對香港高級寫字樓和大型住宅的需求。1988年，海外投資香港物業達到歷史高峰，全年上億元的物業交易逾100宗，涉及金額超過200億元。據置地和仲量行的一份調查報告，置地公司寫字樓物業的租戶中，70%是來自香港以外的海外國際性機構，外資公司成為支援香港寫字樓租金最高水平的基础。〔2〕

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。