3.8　恒基兆業：“小型住宅之王”

    80年代初跻身地產五虎將的恒基兆業有限公司，創辦於1973年11月，創辦人李兆基，祖籍廣東順德，1929年出生，早年曾在其父開設於家鄉的永生銀號當學徒。1948年，年僅19歲的李兆基隨身攜帶1 000元，從家鄉順德南來香港，初期在金鋪做外匯黃金買賣，1958年起與郭得勝、馮景禧等合伙從事地產發展，並創辦新鴻基地產。1972年新地上市後不久，“三劍俠”各奔前程，李兆基辞去總經理一職，自立門戶創辦恒基兆業。當時，恒基兆業約有資產5 000萬元，發展地盤約20多個。職員四五十人，已有一定規模。
    恒基兆業與新鴻基地產原來同出一系，淵源深厚，其投資策略亦相當接近，如看好香港地產業發展前景、緊扣地產市道循環的盛衰、重視維持龐大的土地儲備、重視住宅樓宇的發展等等。不過，與新地相比，恒基兆業特別重視小型住宅樓宇的發展，故有“小型住宅之王”的雅稱。
    恒基主席李兆基認為，由於香港人口增長迅速，而且隨著經濟的蓬勃發展，市民收入增加，置業觀念日濃，但土地供應有限，小型住宅樓宇的發展前景大有可為。〔13〕早期，恒基兆業的地盤多集中在市區，主要發展300方尺至500方尺單位面積的小型住宅，銷售對象是廣大受薪階層，由於住宅和工作地點距離不遠，加上交通方便，因而深受置業者的歡迎。
    恒基兆業經營地產的方式亦與新地相似，強調貫彻“貨如輪轉”的宗旨，“只做樓宇供應商，不做收租業主”。因此，恒基十分重視增加土地儲備。1976年，恒基旗下發展地盤已增加到140多個，〔14〕成為土地儲備最多的地產公司之一。不過，恒基兆業增加土地儲備的方式相當特別，它極少參與競投港府公開拍賣的官地，而主要是長期派人遊說舊樓的業主售樓，以各個擊破的方式，說服業主出售他們所擁有的單位，然後將整幢樓宇拆卸重建。恒基又長期在美國和加拿大的中文報紙刊登廣告，收購香港的舊樓，這既方便老華僑將香港的物業脫手，更令恒基在無競爭對手的條件下以低價購入地皮。這是李氏經營地產的“絕招”。
    早期，恒基的物業發展主要是收購舊樓重建，故主要集中在港九市區。不過，隨著時間的推移，市區內可供發展或重建的地盤已買少見少，恒基看準新界必定成為地產發展商日後爭奪的對象，於是自70年代末期開始大量吸納乙種公函換地證書，以保證日後在新界有足夠的土地可供發展。1981年，李兆基就明確表示：“我們雖然是以地產發展為主的公司，但是眼看到的是，港九市區可供發展或重建的地盤所餘無幾，相信五年之後便無法可以再在市區內找到‘並樓’式的地皮，而政府官地則價格奇昂，數量也有限，屆時新界的土地必定成為大家爭奪的對象。我們認為與其在未來幾年後跟其他公司競出高價爭投新界土地，倒不如先行未雨綢缪吸納大量換地公函，確保日後在新界有足夠的土地可供發展。” 〔15〕李兆基這種高瞻遠矚的戰略眼光，可說是恒基兆業成功的重要因素。
    正是基於這種戰略眼光，1975年港府開標競投沙田新填海區時，李兆基即作為發起人，由恒基兆業聯同長實、新地、新世界發展合組百得置業有限公司，投得沙田新市鎮第一號地段，並在該地段發展規模龐大的沙田第一城。沙田第一城不僅是恒基的精心傑作，更成為該集團進軍新界地產業的先聲。
    恒基兆業創辦初期，李兆基就有意將其在香港上市，當時有關上市條件及招股書已全部準備好，可惜遇上股市暴跌，被迫取消有關計劃。後來，李兆基選擇永泰建業實行“反收購上市”。永泰建業原是一家規模較小的地產公司，1972年在香港上市，其時實收股本僅2 532萬元。1975年，李兆基以恒基兆業名下物業換取永泰建業1 900萬股新股，控制了永泰建業42.9%股權，成為最大股東。1977年，李氏再以名下6個地盤換取永泰建業4 200多萬股，將控制權增至70.8%。到1979年，永泰建業的市值已由初上市時的約4 000萬元增至9億元，短短4年間擴大20多倍，成為一間擁有26個發展地盤的中型地產公司。
    然而，永泰建業始終無法替代恒基兆業，前者只及後者的20%左右規模。1981年8月，正值香港股市牛氣沖天之際，李兆基將恒基兆業大部分資產註入旗下一家成立於1976年1月26日的附屬公司——恒基兆業地產有限公司，並將其在香港挂牌上市。恒基地產上市時，法定股本30億元，實收股本21.38億元，分10.69億股，每股面值2元。恒地以每股4元價格公開發售5 000萬單位新股，每單位包括繳足股本1股及未繳足股本4股，未繳足股本新股東申請時每股先付1元，其餘款項分兩期繳付，每股1.5元，分別於1981年12月31日及1981年6月30日繳付。全部繳付後恒地集資10億元。恒地上市後即跻身香港十大地產上市公司之列，該年底恒地市值達35.2億元，在地產上市公司中排名第七位。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。