2.1　高級商廈的重建和興建熱潮（2）

    在九龍，商廈重建、興建浪潮亦在尖沙咀臨海地段、尖東、彌敦道尤其是旺角地段此起彼伏。其中，最矚目的當數英資公司九龍倉在尖沙咀海旁策劃的大規模重建工程。其實，九龍倉（簡稱九倉）的物業重建早在60年代初期已經展開。當時，香港的對外貿易蓬勃發展，九倉決定興建一座現代化的客運大樓。1962年，九倉取得港府資助，將原第一號碼頭重建為樓高4層的海運大廈。1966年3月3日，海運大廈落成，由瑪嘉烈公主剪彩揭幕，第一艘巨輪“坎培拉號”首先停泊海運大廈碼頭。海運大廈還設有兩層面積寬廣的商場，給公司帶來可觀的收益。1965年，九倉再接再厲，與華資地產商許世勳和陳德泰合作，建成香港酒店和海洋中心。這是九倉從事地產投資的開端。
    踏入70年代，香港貨運方式發生革命，九龍半島沿岸的面貌迅速發生巨變。60年代以前，九龍半島沿岸主要是碼頭、貨倉和船塢。當時，尖沙咀一帶是九倉的舊式碼頭貨倉，沿岸而上，在尖沙咀與大角咀之間是衆多的碼頭泊位，供貨船和趸船使用。從尖沙咀向東伸延，是著名的藍煙囱輪船公司的貨倉，而尖東紅磡一帶，則是龐大的黃埔船塢，與港島鲗魚湧的太古船塢遙遙相對。沿岸街上，是各種為航運服務的店鋪，充斥著麻繩、機械及各種船舶用品，此外就是專供水手使用的酒吧、餐館。
    然而，70年代初，香港航運進入貨櫃化時代，在葵湧貨櫃碼頭相繼建成使用後，九倉原有功能式微。1971年，藍煙囱貨倉停業，其地段售給新興地產發展商鄭裕彤旗下的新世界發展，鄭氏在原址上建起雄踞尖東的新世界中心和著名的麗晶酒店。而黃埔船塢和太古船塢合並後遷往青衣，發展商在其原來的兩幅龐大地皮上，建築起兩座現代化大型私人屋邨——黃埔花園和太古城。
    面對九龍半島的深刻變化，九倉認識到尖沙咀這一黃金地段用作貨倉實在浪費，又受到早期地產發展成功的鼓舞，遂訂下大規模的重建計劃。當時，九倉有感於中環商業區盡管繁盛、商廈林立，但一到黃昏下班後便變成行人疏落的街區，直到近年出現較有規模的商場後才有所改善，因而構想興建一個包含住宅、商場、寫字樓、酒店和康樂中心的小城邦。這就是後來矗立在尖沙咀海旁的“海港城”。
    海港城地段毗鄰九倉早期興建的海運大廈，香港酒店及海洋中心，地盤面積廣達43萬方尺，計劃興建5幢豪華住宅、3幢高級寫字樓、兩座豪華酒店、3層龐大的購物商場和完善的康樂設施。該地段由於受到香港機場條例的管制，建築物高度不能超過61米，因而地盤面積與建築物高度不甚對稱。為解決這一外觀問題，九倉對海港城在設計上相對劃分為三組不同形狀的樓宇，分別是沿海岸的扇形大廈和近廣東道的長方形建築，所有樓宇均樓高17層，坐落在一個龐大的3層高平台上，各大廈雖各自獨立，實際上彼此連成一體。
    海港城計劃總發展費用超過20億元，分五期進行，歷時10餘年，在原來的海旁碼頭貨倉地段上興建了被譽為“亞洲最龐大及成功的綜合商業中心”。其中，3幢高級寫字樓從南到北分別被命名為環球航運中心、世界商業中心和環球金融中心，可提供約80萬方尺出租樓面。5幢豪華住宅從南到北分別命名為班桃閣、桂芝閣、秀棠閣、品蘭閣和仙桃閣，共提供375個住宅單位，設計高尚清雅，外形呈扇形，濒臨海港，維多利亞海景一覽無遺。兩幢豪華酒店分別是馬哥孛羅酒店和太子酒店，擁有逾800間客房，均由著名的半島集團管理，橫貫11幢大廈的3層平台是一個可提供約35萬方尺出租面積的龐大商場，內設逾600間精品店、約50間酒樓餐廳、有669個車位的停車場，俨然自成一國。
    海港城計劃從70年代初策劃，到80年代初大體完成。自此，九倉蛻變成尖沙咀地區赫赫有名的地王，旗下大批美輪美奂的高級商住大廈和酒店矗立在尖沙咀海旁，令該區的面貌煥然一新，它與港島中區置地旗下的物業王國並駕齊驅，分箝維多利亞海港兩岸，遙相輝映。
    這一時期，地產商在港九各繁榮商業區掀起大規模商廈重建、興建熱潮，究其原因，主要是區內土地日漸短缺，地價昂貴，香港經濟繁榮，大批跨國公司進駐香港，對繁榮地段寫字樓形成龐大需求，供求的不平衡導致樓價、租金的飆升，而港府對商業樓宇的租金升幅，始終堅持不干預政策，不加管制。地產商在有利可圖之下，遂掀起了這場空前的商廈重建熱潮。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。