3.5　恒隆集團： 積極發展地鐵沿線物業

    恒隆創辦於1960年，創辦人陳曾熙（1923~1986年），原籍廣東台山。陳曾熙戰前曾留學日本，攻讀土木工程學，回港後在永隆銀行任職，擔任外匯、樓宇按揭業務，認識到香港地產業的潛力。50年代初，陳曾熙離開永隆銀行，與友人合伙創辦大隆地產，開始涉足地產業。其弟陳曾壽早年畢業於上海复旦大學，曾在婆羅洲一帶經營建築生意，回港後協助兄長承包建築工程，生意逐漸做大。
    1960年，陳曾熙兄弟自立門戶，註冊成立了恒隆有限公司，初期在九龍太子道一帶發展過不少住宅樓宇。恒隆的起步，得益於60年代初與港府的一次換地交易。當時，港府需要恒隆擁有的九龍荔枝園後面的一個山頭興建瑪嘉烈醫院，於是以何文田山與恒隆交換，後來恒隆在何文田發展起恒信苑住宅樓宇，奠定了公司日後在地產業發展的基础。
    1972年10月21日，恒隆在香港上市，公開發售2 400萬股新股，每股面值2元，以8.5元價格發售，集資逾2億元。恒隆上市時共擁有5個發展地盤，包括港島半山區列提頓道1號的豪宅大廈恒柏園、北角雲景道的恒景閣、恒英樓等，另有6個已建成或正在建築中的收租物業，包括銅鑼灣的恒隆中心、九龍的柏裕商業中心、港島南灣道的寶勝樓等，已初具規模。
    恒隆上市後，即將所籌集資金進行一項重大投資，它耗資1.15億元以高價購入九龍旺角的邵氏大廈和新華戲院，而這兩項物業都須到1973年底才能交吉。由於出價遠遠抛離當時旺角的樓宇價格，這項交易成為當時轟動一時的新聞。後來，香港股市、地產暴跌，恒隆的大部分資金被凍結，以致錯過了1975年至1976年香港地價跌至谷底時廉價購入大量土地的良機。在把握地產市道循環走勢方面，恒隆顯然比長實、新地稍遜一籌。
    恒隆上市後首年纯利曾高達6 570萬元，超過合和，比新地高出二成八，比長實高出五成。其股價亦一度沖至每股29.2元水平，市值達35億元。不過，由於恒隆看錯地產循環走勢，翌年纯利大減近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
    在經營上，恒隆與長實、新地等相比一個明顯不同的特色是，它相當重視地產投資業務。1972年恒隆上市時，它的租金收入僅500萬元，占公司經營收入的10%。但到1977年度，恒隆的租金收入已增加到2 880萬元，占公司綜合纯利的比重已超過45%。
    恒隆在地產經營上的另一個重要特色，就是它重視發展龐大的住宅計劃。早在1975年，恒隆就興建有600個住宅單位的荔灣花園。1977年，恒隆與合和合組財團，奪得地鐵九龍灣車輛維修廠上蓋的物業發展權，該項物業包括41幢住宅樓宇約5 000個住宅單位，即著名的德福花園。德福花園的發展利潤由地鐵公司占50%，恒隆、合和各占25%，當時平均每個單位的銷售價達22萬元，超過原來的估計，恒隆賺取了可觀利潤。
    1978年，恒隆以2億元向上市公司淘化大同購入約22.26萬方尺土地，計劃興建淘大花園。其後，恒隆以每股9.65元收購淘大75.6%股權，使之成為恒隆的附屬公司，以便進一步開拓淘大尚未開發的土地資源。淘大花園最後分四期發展，可提供4 800個住宅單位和部分商場，總投資達9.4億元。
    1979年，恒隆與長實、恒基兆業、新世界以及置地合組財團（恒隆占37.5%），再投得地鐵旺角站上蓋物業發展權，興建一幢22層高的商業大廈旺角中心。80年代初，旺角中心推出之際，正值地產高峰期，扣除給予地鐵的盈利之外，總利潤高達4.3億元，恒隆賺得其中的1.6億元。
    恒隆的發展，可說與地鐵站沿線上蓋物業發展有著極密切的關係。1981年，正值恒隆各項投資收成在望，業務進入高峰期之際，恒隆領導層雄心萬丈，先後與新世界發展、凱聯酒店、華懋、信和地產、華光地產、怡華置業、益新置業、萬邦置業、廖創興企業及淘大等地產公司合組成3個財團，競投地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權，全部發展計劃包括興建8幢商業大廈和擁有8 000個住宅單位的私人屋邨，總樓面面積達700萬方尺，估計建築成本超過70億元，總售樓收益高達183億元，其中，恒隆可獲利逾40億元。〔12〕結果，以恒隆為首的3個財團奪得地鐵港島沿線9個地鐵站上蓋物業發展權。訊息傳出，全港轟動。
    這時，恒隆的聲譽和實力都達到了它上市以來的最高峰，主席陳曾熙更打破一貫低調的作風，對記者畅談恒隆的發展大計，喜悅之情溢於言表。據陳曾熙透露，當時恒隆擁有的土地儲備，足夠發展到1987年，全部完成後擁有的總樓面面積接近1 000萬方尺。1981/1982年度，恒隆錄得纯利3.52億元，創上市以來的第二個高峰。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。