2.5　恒隆/淘大：穩中求勝

    20世紀80年代初，以恒隆為首的財團曾連奪港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權，恒隆因而聲名大噪。可惜，後來遇上地產崩潰，恒隆被迫放棄金鐘二段的發展權，其他地鐵站上蓋發展權亦被迫押後。是役，恒隆備受打擊，股價亦一度跌至低點。
    不過，恒隆與地鐵公司的合作關係並未中斷。踏入過渡時期，隨著地產市場的复蘇，雙方著手修訂原來計劃，將地鐵沿線各站上蓋從原來的商業用途修改為住宅用途，並減低補地價金額。1984年5月，太古地鐵站上蓋康怡花園動工，補地價3億元，另投資37億元，興建9 500個住宅單位，其中2 200個為居屋單位。這個占地17公頃的大型屋邨出售時適逢地產市道好轉，首批3 000多個住宅單位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恒隆再與新世界、廖創興企業、萬邦投資及中建企業重組財團（恒隆占60%），繼續與地鐵公司合作，斥資20億元發展港島剩餘的5個地鐵站上蓋物業，其中補地價僅6.14億元。是項計劃包括上環果欄、海事處，灣仔修頓花園，以及天後站和炮台山站上蓋物業，總建築面積270萬方尺，其中住宅樓宇160萬方尺。〔13〕這是恒隆在80年代最大的地產發展專案。
    不過，恒隆在80年代的發展，始終受金鐘二段一役的影響，對地產循環的戒心大增，投資策略亦漸趨保守。1985年以後地產市道逐漸回升，恒隆即迫不及待地將地鐵沿線發展物業出售，鲗魚湧太古站上蓋的康怡花園、康澤花園及柏景台等8 000個住宅單位，即在1984年10月至1987年3月期間以樓花方式售罄，絕大部分單位以每方尺500至800元分期售出，而這批樓宇在其後三年價格升幅逾倍，恒隆白白少賺了不少。也正因為對地產循環持有戒心，恒隆的土地儲備亦逐漸維持在低水平，與長實、新地、恒地等相距日遠，若幹很有潛質的物業，如太古水塘（現時的康景花園）、樂活道地段（現時的比華利山等）均先後將半數權益售予恒地，並由對方策劃發展及代理銷售，此舉亦削弱了恒隆的盈利。
    1986年恒隆主席陳曾熙逝世，遺下龐大恒隆股份指明舊屬殷尚賢作為遺產信託人，其弟陳曾焘則擔任恒隆主席。陳曾焘時代，恒隆進行了連串集團架構重組。早在1980年8月，恒隆已購得上市公司淘化大同75.6%股權，淘大以其食品加工業務為恒隆的盈利作出貢獻，同時亦為恒隆提供了牛頭角龐大土地儲備。淘大被恒隆收購後地產業務比重加大，與母公司恒隆業務日漸重疊。1987年8月，恒隆與淘大重組，恒隆成為集團控股公司，並專注地產發展，而淘大則易名為淘大置業，成為恒隆旗下地產投資公司，持有恒隆中心、柏裕商業中心、雅蘭酒店、康怡廣場、金鐘廊等一系列投資物業。1988年4月，恒隆透過淘大收購樂古置業，並再度重組，將樂古改名為格蘭酒店，專責酒店業務。自此，恒隆集團自成一系，系內各上市公司業務清晰，便於發展。不過，亦有人批評恒隆將過多精力浪費在業務重組方面，錯過這一時期積極增加土地儲備的良機。〔14〕
    1991年1月，陳曾焘退任董事，由陳曾熙長子陳啟宗接任恒隆主席，恒隆進入家族第二代管理時期。陳啟宗上任後，一方面表示將繼續遵循父親陳曾熙及叔父陳曾焘的穩健發展路線，但同時亦採取了一系列矚目行動，包括親赴英、美、日等國進行全球巡回推介恒隆集團；引進先進管理技術，如最早發行可換股債券吸引外國資金、成功推行“C計劃”以打破銀行收緊樓宇按揭的僵局等等，獲得投資者的好評。陳啟宗並表示： 恒隆會繼續積極擴大投資物業組合比重，同時在增加土地儲備方面亦將更加活躍，爭取5年後與其他地產集團看齊。〔15〕
    不過，90年代恒隆系發展策略的重點，似乎仍集中於擴大投資物業方面，其中淘大置業擔任這方面的主角。1992年6月，淘大宣佈10股供3股計劃，集資27.9億元，其後在8個月內全數用於擴展投資物業組合，包括以7.2億元購入約17萬方尺麗港城商場、以9億元購入約30萬方尺的中區渣打銀行總行大廈、以3.3億元購入15萬方尺的長沙灣百佳大廈、以8億元購入的豪華住宅花園台2號等。1993年1月以後，淘大通過拨出內部資金及借貸共11.4億元，10月再透過發行可換股債券集資19.9億元，繼續收購有升值、加租潛力的優質投資物業。換言之，在短短一年半時間內，恒隆系已動用50億元購入投資物業。
    1993年至1994年間，淘大置業的投資物業陣營進一步加強，先是位於太平山頂的山頂廣場落成啟用，該物業樓面面積13.4萬方尺，全部租出；而早幾年向張玉良家族購入的銅鑼灣百德新街一帶物業，價值亦已大幅上升。“食街”經改造成“名店坊”後租金升幅逾倍。1994年，淘大又斥資12億元收購旺角麗斯大廈，而拆卸重建的尖沙咀格蘭中心亦落成啟業。到1996年，淘大置業旗下的收租物業面積已達546萬方尺，絕大部分均是位於地鐵及九廣鐵路沿線的優質物業，年租金收益接近24億元。至此，淘大已跻身香港一流地產投資公司之列。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。