3.3　地產業對各行業的影響

    地產業對香港經濟的各個主要行業都有重要影響。與地產業關係最密切的是建築業，地產業興旺必然帶動建築業的繁榮，而地產業的調整則首先影響建築業的發展。如20世紀70年代中到80年代初，香港地產業持續興旺，使建築業也相應出現了長達8年的繁榮期，建築開支從1975年的39.96億元增加到1982年的247.87億元，7年間增幅達5.2倍。然而，1982至1984年間地產業衰退，使建築業陷入困境，開工地盤大幅減少，政府工程也因財政困難而收縮。1984年成為該業10年間首次出現衰退的年份。踏入過渡時期以後，地產市道复蘇，建築業再次獲得迅速發展。1997年，建築業的生產總值達731.39億元，比1985年的120.38億元增長了6倍。由此可見地產業與建築業關係之密切。
    地產業與金融業的關係也相當密切。自50年代地產業逐漸風行“分層出售，分期付款”的售樓制度以後，金融業在地產業發展中所扮演的角色愈來愈重要，地產業對金融業的影響亦日益擴大。在金融業貸款業務中，房地產業和建築業歷來占有很高的比重。進入90年代以後，隨著地產業的迅速發展，金融業對地產、建築業的貸款亦大幅上升。據統計，從1992到1998年，建造及物業發展及投資、樓宇按揭貸款總額就從3688億元增加到10058億元，其在金融業在香港使用的貸款總額中所佔比重更逐年上升，從40.5%上升到51.4%。（見表6.9）由此可見地產業對金融業影響之深。每逢地產市道景氣，樓價攀升，地產業對銀行貸款需求就急劇增加，給金融業帶來了豐厚利潤和繁榮景象，而一旦地產業調整，樓價大幅下跌，銀行業就會出現大量呆、壞賬，甚至觸發金融危機。這種密切關係已經被近數十年香港經濟發展史所反复證明。
    地產業與香港股票市場的密切關係可概括為“股地拉扯”。自70年代初大量地產公司在香港股票市場上市以後，地產業便與股票市場緊密結合，形成地產業與股票市場互相扯動的特殊現象。根據1996年底股市資料，地產建築股總市值為10793億元，占股市總值34760億元的31.05%，在各類股票中比重最高，遠在綜合企業股（25.98%）、金融股（23.17%）、公用事業股（10.28%）、工業股（7.25%）以及酒店股（1.98%）之上。〔11〕據仲量行估計，香港股市總值中，房地產價值約占八成。香港股市這種結構反映了地產業在香港經濟中的重要地位。每當地產市道高漲，地產股價上升，便會帶動整體股市向好，上市地產公司乘機通過發行新股、認股權證等方法集資拓展，進一步推高大市。相反，一旦地產市道不景，地產公司盈利就會下跌，股價下滑，就會拖低大市。這就是“股地拉扯”背後的原因。
    地產業透過與金融業、股票市場的密切關係，影響著香港經濟的各個領域、各個環節，因此，它成為了香港經濟的“寒暑表”。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。