3.1　地產業對香港GDP的貢獻

    90年代中期，香港政府統計處曾對地產活動作過系統的調查統計，根據它的定義，地產業包括：（1）擁有作為發售或租賃用途的私人發展工程的機構單位，在統計期間相關的建造工程正積極展開，其中包括私人機構參建居屋計劃及夾心階層住屋計劃，但純粹或主要供應本身使用的地產發展或純粹為持有土地而成立的公司，則不包括在內；（2）雇用兩人或以上的地產租賃、經紀或代理及保養管理服務機構單位或地產企業的附屬公司。〔8〕
    根據這一定義，地產業包括3個行業，即地產發展兼/或租賃業、地產保養管理服務業，以及地產經紀及代理業。據統計，1996年地產業的營運機構單位共有8298個，就業人數64028人，比1987年分別增加101%和92%。其中，地產發展兼/或租賃業的營運單位有5463個，占總數的66%；以服務及租項收入和增加價值計算，該行業占整體地產業的63%和89%。從事地產保養管理服務的單位有439個，僅占總數的5.3%；但在就業方面卻占總數的55.2%。而地產經紀及代理機構則有2397個，占總數的29%。（見表6.5）由此可見，地產業中，以地產發展兼/或租賃業為主體，以地產保養管理服務業和地產經紀及代理業相輔助。不過，由於地產業經營的高度集中性，該行業實際由約十數家大型地產發展商主導。
    近20年來，香港不論整體經濟、個別產業或地產業本身，都表現出一些值得註意的演變趨勢。整體而言，隨著中國內地改革開放，香港工廠大規模北移，制造業在香港本地生產總值（GDP）中所佔比重急速下跌，而服務業的比重則進一步增加，主要表現為進出口貿易和金融地產業的提升。就地產業來說，80年代的高峰期地產業在香港GDP的比重曾一度達到13.6%，其後在1984年低挫至6.4%，後再逐步回升。到1996年地產業的增加價值達1157億元，占香港GDP的比重回升到10.2%，這時期，地產業已超過制造業、金融業等而成為香港經濟中僅次於進出口貿易的第二大行業。
    當然，這里指的僅僅是狹義的地產業，如果將香港本地生產總值中的地產業、樓宇業權，以及建造業加總視為廣義的房地產業，則近20年來其在香港經濟中的比重，低則占21.7%，高則超過3成（見表6.6），成為香港經濟最重要的經濟支柱。正如有學者分析所指出的：“香港經濟中的房地產是一具實質重要地位的產業，是一個可以創造重要財富並影響香港經濟表現的產業。將它從中抽掉，香港也就不成其為香港。……必須擺在整體香港社會經濟結構的歷史視野中，房地產的意義才能真正彰顯。”〔9〕

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。