1.2　第一次升浪： 1985年至1989年（1）

    香港地產業經過兩年多的沉寂，終於在1984年第四季度開始复蘇。踏入1985年，地產市道轉趨活躍，樓價、租金開始回升，各地產發展商亦積極增加土地儲備，擴大供應。從1985年到1989年中，地產市道持續畅旺，各類物業交易頻繁，期間，雖遇上1987年10月全球性股災，恒生指數暴跌及香港聯合交易所停市4天，然而，樓市經短暫休整之後即企穩，隨後更戲劇性地大幅攀升。到1989年第一季，香港許多地區的樓價普遍比1981年地產高峰期的歷史最高水平高出30%。這次升浪的主要特點是：
    （1） 賣地成績理想，地價屢創新高。1983年，港府地政署長杜迪就曾指出，該年是香港戰後以來地產市道最差的一年。這年，港府透過官地拍賣和招標的收益，僅得5.85億元，其中官地拍賣僅1.14億元；1984年，情況稍有改善，全年官地拍賣收入達10.67億元，但所推出拍賣的20幅土地中，仍有3幅被迫收回。
    踏入過渡時期，港府首次拍賣的土地，是金鐘道域多利兵房地段，即占地11.5萬方尺的金鐘地王。該地段曾於1982年11月推出，當時地產市道沉寂，只有3個財團入標，其中，長實出價6億元，新世界發展出價4億元，港府以出價過低將其收回。1985年4月18日港府將金鐘地王推出拍賣，底價為5億元，這次拍賣被地產界視為市場的寒暑表。拍賣過程中，香港的各大地產財團，包括長實、新世界、新地、恒地、信和、太古等都參與競投，結果被太古地產以7.03億元的價格奪得，比底價高出4成。
    這次賣地，參加者包括香港各大地產公司高層、各大銀行要員以及世界各大通訊社駐港記者共700多人，其中包括親臨督戰的黃廷芳、黃志祥父子，郭得勝、郭炳聯父子，鄭裕彤，李兆基，陳曾焘，陳廷骅，王德輝和葛達禧等，場面之壯觀、競投之激烈，以及出價之多、耗時之長，被拍賣官形容為“史無前例”。競投過程中，叫價接近6億時，拍賣官失覺將槌掉下桌子，引致全場愕然，成為一段小插曲，及至叫價到7億港元時，全場鼓起熱烈掌聲，宣告持續數年的地產衰退終於結束。
    1987年5月29日，港府再推出另一幅地王拍賣，即中區消防局舊址地段，占地2.26萬方尺，底價為4.8億元，結果，恒生銀行先後擊退長實、新世界、愛美高、世紀城市、信和，以及日本財團，以8.4億元價格奪得，該幅土地的拍賣價比底價高出7成半，每方尺地價為37 200元，比1982年交易廣場地皮的成交價高出13%，創下香港中區賣地的最高紀錄。
    （2） 物業交投畅旺，樓價、租金節節攀升。踏入1985年，香港物業交投已趨活躍，據田土註冊處的登記，該年各類房地產買賣契約，達26.3萬宗，比1984年的17.7萬宗增加49%，其中，樓宇買賣契約的數目，創下歷年最高紀錄，達5.4萬宗，比1984年的3.0萬宗大幅增加82%。到1988年高峰期，各類房地產買賣契約更達35.6萬宗，其中樓宇買賣契約6.7萬宗，分別比1984年增加101和124%。而香港登記業主人數亦從1984年的46.8萬人增加到1988年的65.9萬人，增幅達41%。（見表5.1）這一時期，過去數年間積聚的購買力爆發，形成對房地產需求大於供給的局面，樓宇空置率迅速回落，刺激樓價、租金飆升，其中最顯著的要數私人住宅樓宇。1985年，私人住宅樓價平均升幅已達2成至3成，大型住宅樓宇售價升幅更接近五成。1987年10月股災後，樓宇市道一度轉淡，但隨著港府於1988年3月寬減印花稅及銀行減息，住宅樓宇市道戲劇性地再次轉趨蓬勃。1988年全年平均升幅接近四成，市區新樓平均每方尺升至1 500元，已超越1981年地產高峰期每方尺1 300元水平，比1984年的每方尺630元大幅上升138%。
    在寫字樓方面，由於受到香港經濟結構轉型、服務業急速發展的影響，需求不斷攀升，致使空置率從1983年高峰期的20%左右回落到1989年初的2.2%。短缺情況最嚴重的首推中區甲級寫字樓，期間雖有交易廣場、奔達中心、太古廣場等多幢高級商業大廈相繼推出，中區甲級寫字樓空置率仍跌至0.5%。寫字樓的嚴重供不應求刺激租金、樓價急升。以中區交易廣場為例，1987年底每月每方尺租金約31至35元，到1988年底已升至55至62元，1989年上半年更創下每月每方尺租金85元的歷史最高紀錄。當時，中區甲級寫字樓租金經過持續3年攀升，已位列全球第三高位，僅次於東京和倫敦。高租金迫使非金融性行業從中區向灣仔、銅鑼灣及尖沙咀等傳統商業區遷移，進而推動這些地區租金的上升。1989年初，灣仔區甲級寫字樓每月每方尺租金亦已上升到40元水平。
    工業樓宇方面，由於1982年至1984年地產衰退期間興建量銳減，1986年工業樓宇供不應求現象已表面化，樓價、租金借勢急升。到1987年10月股災前，各區工業樓價均創下歷史最高水平，其中紅磡區每方尺售價從380元升至600元，升幅近六成；九龍灣從420元升至600元，升幅達43%；荃灣及葵湧從280元升至450元，升幅亦達六成，沙田從260元升至400元，上升54%。可惜，好景不長，到1988年，隨著香港經濟結構逐漸向服務行業轉型，部分廠商將生產工序轉移到內地，工業樓宇需求不振，市道轉淡。部分發展商開始在傳統工業區拆卸工業樓宇，改建寫字樓。而港府亦開始接納“綜合工業及辦公室樓宇”的新概念，準許工業地業權持有人向城市規劃委員會申請更改土地用途，興建工業及辦公室兩用大廈。
    （3） 地產炒風死灰复燃。1985年中以後，沉寂多年的炒樓風死灰复燃。該年7月，港島柴灣大型私人屋邨杏花邨首期推出448個單位發售，開盤前8天，已有大批買家，包括代人排隊者、炒家和公司經紀大排長龍、日夜輪候，人數多達數百人，群情洶湧，打破了香港有史以來排隊買樓時間最長的紀錄。期間更有身刺紋青的黑社會分子“打尖”，險些釀成暴動，部分炒家甚至以每張5萬元價格出售申請表，又出現假售樓回條。
    到了9月，另一屋邨康澤花園推出，結果申請抽簽人龍秩序大亂，發展商被迫暫停派發申請表，並於翌日在報章刊登申請表格。申請人士可用郵寄方式將申請表連同1萬元本票寄回，再隔數日之後才進行抽簽。希望用這種方式壓制日漸炽熱的炒風。及至1986年大埔海寶花園發售時，再發生排隊人士打鬥事件，導致一名50多歲男性居民死亡。炒風炽熱，成為這一時期地產市道的一道風景線。

本文摘自《香港地產業百年》

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　　在任何國家、任何城市里，房地產業都占有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關聯的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活素質息息相關。香港也是同樣情況。　　自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關聯的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》里窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。