第45節：換個角度看房價(10)

　　中國的房價如果想按國際慣例找到合理的收入比，除提高收入之外，是否也應按國家的普遍情況合理安排家庭收入中住房支出的消費（或投資）比例呢？美國要求最低收入者居住保障體系的住房最少要支付家庭年收入20%的房租，不足部分由政府補貼，而一般家庭均會用30%~50%的收入作為住房支出。中國在1958年就提出住房支出要占到家庭6%~10%的收入比例，但40年後全國城鎮居民平均的住房支出仍僅占家庭年收入的3%~5%，尚低於40年前提出的要求。可想而知，理論上的"合理"房價並不是現實中的合理房價。決定房價的不僅是國內生產總值和收入情況，也不僅是成本和供求關係，還有對未來房價可能增長的預期。如果在不可能迅速和大量提高人均收入的條件下，只強調理想中的合理房價和平抑房價，其結果必然是對市場的打擊和對預期的否定。

　　市場中的供應商絕不會定個賣不出去的房價，也不可能用人為的辦法創造高房價的需求。市場中的競爭和自我調節的能力會控制投資的供給並求得市場的價格平衡（例如杭州等地的開發商在政府成倍地提高地價致使房價成倍增長時，紛紛準備撤離杭州）。

　　市場中房價的一時增長和下跌都不可怕，可怕的是市場不能隨著經濟的起落而調整價格，而是由政府操縱價格。地產商有在低潮時投資失誤的虧損，必然也有在高潮時的贏利。如果在低潮時政府不為其彌補損失，高潮時又要平抑房價，那麼如何建立投資者對預期的信心呢？中國證監會已學會不再或減少對股市進行干預了，政府也應學會減少對房價的干預。畢竟中國尚不是一個成熟的市場，還處在過渡時期，如果政府不停地干預，就永遠不會建立起一個政府不干預的、成熟的市場機制。

　　政府的責任

　　《中華人民共和國價格法》將商品價格的管理分為市場調節價、政府定價及政府指導價三類。建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》又將商品房價格定為雙方協商的市場調節價。政府的文件中已明確放棄了對商品房價格的管理權力，而由經營者自主決定商品的價格。因此商品房的價格將由市場來決定。

　　政府仍殘留著指揮市場價格的習慣。因此當房價下跌、市場不活躍時，政府會著急。為促進市場的發展，政府官員會認為"商品住宅降價幾乎沒有空間了"。當房價上升時，政府官員又在說"過度炒作"與"不合理虛高"，同時要"平抑"房價。這並不是管理市場和促進市場的最好方式。

　　政府官員可以在擁有最大信息量的情況下告訴投資者與消費者，當前的市場發展現狀，可以說明增長與下降的原因，但無權定義價格的合理性和價格的高與低，因為價格高低是市場調節的權力和結果。當官員說價格低，消費者購房後價格又降了時，消費者會對政府不滿。當官員說價格高，消費者沒有購房價格又漲了時，消費者也會不滿意。當官員說價格高而消費者不購房時，開發商不滿意。官員要講的是實際出現的情況，而判斷則是消費者與投資者的事情。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。