第56節：降低房價的餘地有多大？(7)

　　國際上通行的做法是由政府或者專營的企業（公司）來支付市政管線和設施，然後在能源使用費用中將投資回收。事先支付的工程費用由稅收（財政）或市場直接融資解決。合理的電費、水費以及燃氣費用完全可以提高價格以保證投資的回報，如香港的電氣、燃氣等上市公司。但內地目前的公共設施價格是福利性的價格，因此無力形成投資的回收，許多如熱力公司等還要在財政或政府的補貼下生活，這樣就必然會造成電話、電力、熱力、燃氣、供水等市政工程建設與收費之間的不合理以及房價的不合理。

　　原有城市市政條件好的地區房價中的分攤比例低，原有城市市政條件不好的地區房價中的分攤比例高，商品房房價中要承擔大量的市政工程費用，而非商品房的回遷戶、學校、幼兒園等其他房屋的市政費用也轉化到了商品房之中。如果這些費用均轉化在能源的消耗中支付，就可使房價大幅度降低。

　　任何產業都是按市場發現價格、價格中的利潤作用引導市場資源的配置，而資源的重新配置又反過來影響價格和利潤，這樣一個資源配置選擇市場價格、市場價格吸引資源的基本原則，在房地產業也是同樣。任何開發商都是事先按照市場可能接受的價格情況核算現行政策中規定或可預見的成本，以選擇自己的投資，但由於房地產產品生產週期長的特性，開發商並不能預見政府的政策性變化。每一次政府政策的變化都在以不同標準提高著成本，開發商又必須無條件地服從和支付因政策變化而增加的成本，就只能要麼核減自己的利潤以維持原有的價格，要麼提高房價來維持必要的利潤。由於這種不可預見的因素，幾乎每年都會因政策變化而出現一些小的開發商或專案公司，不得不（因其沒有其他的專案來分攤風險）事先就制定一個增加較多的不可預見因素的價格前提，以保證政策變化時能夠應對。事先應對風險本來是市場經濟中普遍採取的手段之一，但如果是為了防止政策的不穩定因素而造成不得不應對風險所增加的市場價格，就會增加市場的不穩定和不合理因素。

　　任何一級政府都在不斷地提高規劃之中對城市環境、居住條件和配套設施等方面的標準和需求，但同時又都希望房價能迅速地下降，直到接近於現有工薪階層的工資能承受和購買的水平，同時又希望在下降的房價之中能保證政府有形和無形的收益並不降低和減少。政府總認為不是政府的規定和政策從房價中拿走了大頭，而是開發商在牟取暴利，總指望靠擠壓開發商的利潤可以使房價降下來。如果市場中房屋的建設開發者不是開發商而是政府，如果不能靠利潤、剩餘價值的經濟規律來吸引資金向房地產投入，那麼結果不是房價會降下來，而是在供應量減少的情況下使房價直線上升。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。