第14節：發展市場經濟是使房地產業成為經濟增長點的基本條件(7)

　　

　　如果經濟適用房力圖解決70%以上的主要城鎮居民的住房問題，其就應成為公開化被法律直接保護和承認的商品，成為自由買賣交換的商品。而實際上不論是從法律的規定還是從文件的規定，或者說從市場的實踐來看，其都不能成為真正意義上的商品。香港將市場中的商品房稱為私屋，而將政府提供的特殊住房稱為公屋和居屋。市場中的私屋約占香港房屋總量的50%，政府提供的廉租房約占公屋總量的37%，政府優惠價提供的居屋約占房屋總量的13%。香港特別行政區政府通過私屋市場化來解決大多數人的住房個性消費問題，同時用社會保障嚴格控制的準入準出制度來提供廉租房和低價的居屋。隨著收入水平的提高，居屋中的人將逐步向私屋轉移。香港居民戲稱私屋為"大婆"，居屋為"二奶"。內地的經濟適用房也許由於其法律和準入準出制度的約束也只能進入"二奶"的行列。

　　中國為房地產市場的發展和開放，制定了一系列的法律和法規，已將中國的房地產從困境中零的地位發展成為一個在國內生產總值中占有一定比例的重要產業，但一紙房改的文件，又使這個擁有廣闊發展前景的市場退回到只為10%的城鎮居民服務的地位。這一系列辛苦制定的法律、法規也僅僅為這10%的市場提供法律保護和依據。而沒有完整法律直接保護條件的經濟適用房卻將以70%的比例服務於城鎮居民，讓絕大多數人重新回到計劃經濟的"發票雞蛋"時期。人們不禁要問：社會是在前進還是在後退？

　　透明是公平的起點

　　計劃經濟下住房福利分配制度中的腐敗，已成為黨的紀律檢查委員會清查的重點和被廣大人民群衆深惡痛絕的問題。而在市場經濟下，房地產市場中也出現了大量的利用職權占有、分配土地資源的腐敗。查其根源，暗箱操作是腐敗的保護傘。政府超出法律公平約束的特殊規定是暗箱操作中腐敗合法化的鋼鐵盾牌。

　　市場經濟之所以更具有生命力，其重要的一點不是競爭，而是透明度，只有透明才能公平，只有公平競爭才能有效地約束企業的行為，使市場規範化，使經濟發揮作用，而不是以特權去扭曲經濟的力量。

　　改革開放之後不斷出台的各種規範市場經濟行為的法律使市場機制更加健全，使競爭相對透明和公平，才促使房地產市場與其他市場同步發展，並取得了成績。然而將為70%城鎮居民服務的經濟適用房卻跳出法律之外，成為暗箱操作的特殊行為。到目前為止，還沒有任何人（包括改革的確定者）知道其供應、生產的法律程序，沒有人知道其準入準出的法律程序，沒有人知道其銷售、轉讓、抵押、出租或居住的法律程序及保護作用，沒有人知道其產權證件的證明方式和被再次拆除時的補償方式，也沒有人知道其所享受的政府優惠的地價水平和再轉讓時其增值收入的合法性與稅收。

本文摘自《任志強的地產人生》

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　　 任志強中國房地產思考：任志強的地產人生 在中國房地產界，北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強因敢說真話，並用辛辣的語言屢出驚人之語，而被稱之為“地產狂人”、“地產界的堂·吉诃德”。十年前中國地產業亂象初現，任志強就已針對當時地產界的問題，提筆揮毫，以一篇篇專業性極高的文章厘清各種現象，其中不少觀點在後來房地產的發展過程中得到驗證，這些觀點即使在今天看來仍有極高的可借鑒意義。《任人評說》一書是對任志強十年前有關中國房地產業態、政策、現象等方面文章的系統性梳理，書中任志強對房價評價方式、政策得失、房產物權、物業管理、舊城改造等各個方面的問題進行了剖析，深挖現象背後的根本原因，呈現任志強對中國房地產業的思考、觀點和見解。