第15節：熱錢的提款機：脆弱的中國樓市和股市(1)

　　第六章 熱錢的提款機：脆弱的中國樓市和股市

　　熱錢大量流入，不是想演繹成為中國股市和樓市發展的中流砥柱資金，它只有一個目的：套利，套取人民幣與美元之間的利差。當熱錢吹起來的股市與樓市泡沫被一下子戳破之時，對每一個中國人來說，可能將面臨可怕的經濟災難，其破壞程度不亞於電影《2012》中的情形。

　　1．熱錢進入中國樓市的雙保險：資產增值和人民幣升值

　　自2005年7月21日起，中國對人民幣匯率形成機制進行改革，當日美元兌人民幣交易價格調整為1∶8.11，升值幅度為2%。此後，人民幣持續小幅升值。到2006年8月8日為止，美元兌人民幣交易價格為1∶7.97。這種小幅度的持續升值加強了熱錢對人民幣升值的預期，越來越多的熱錢正在進入房地產市場。

　　舉個簡單的例子。人民幣升值前，熱錢以100萬元人民幣買下一套房產，以1美元兌8.27元人民幣的匯率折算為12.09萬美元；到人民幣升值後，例如達到1美元兌7元人民幣，此時將房產抛出，即使不計算這期間該房產的增值，賣出後就變成了14.29萬美元，賺取了2.2萬美元。

　　房地產具有非常強烈的保值增值特性，這就為熱錢進入房地產市場上了雙保險——資產增值和人民幣升值。由於近幾年中國房地產市場的火爆，使得熱錢進入中國房地產市場後將獲得遠遠高於其他成熟市場國家的收益率，特別是特大城市如上海的年收益率可達20%～50%，北京8%～15%，大大高於美國房地產投資的平均年收益率6%～7%、日本的4%左右。

　　?熱錢進入中國房地產的方式

　　目前，很多內地房地產企業仍在海外進行融資，投入內地的房地產市場。內地企業在海外融資的方式很多，除了外資進入內地房地產市場正式的渠道以外，衆多實力雄厚的國外資金都在採取種種不同的招數，迂回進入中國房地產市場。

　　第一，境外資金直接購買房地產。直接設立外資房地產，是境外熱錢進入房地產最重要的方式。2007年4月，來自美國的基金收購了上海新天地的翠湖天地，預計價格在6億元左右；摩根士丹利繼收購上海錦麟天地之後，又收購了位於上海世紀公園的四幢服務式公寓和一幢靠近華山路的服務式公寓，兩個專案總計400套公寓左右，成交金額達到15億人民幣；同時還收購了位於金橋的商業地塊專案——埃蒙頓假日廣場，該商場將建成為開發面積達12萬平方米的大型購物中心；瑞安旗下上海新天地的兩棟總面積共計為8919.72平方米的7層小樓，被來自英國的地產公司高富諾買下；該公司之前還有48套千萬元級別的公寓，也被外國房地產公司整體買走。

　　第二，與國內企業合作，開發房地產。境外投資機構對中國房地產市場的介入越來越深，在物業收購熱潮之後，境外機構的註意力開始轉移到開發領域。外資將普遍採取與本土地產商結成合作伙伴的方式進入中國房地產市場，而不再自主開發。目前，已經投資中國房地產市場且收益頗豐的摩根士丹利、凱雷集團大多是採用與本土地產商攜手的方式進行房地產專案的開發。2007年2月，摩根斯丹利與上海永業集團成立合資公司，共同開發上海市中心盧灣區一塊商業用地；2007年3月，重慶龍湖地產發展有限公司和荷蘭ING房地產機會基金聯合以9.25億元人民幣高價競得113.5畝成都航天通信設備有限責任公司地塊。

　　第三，借助於地產基金吸引境外資本。近來，衆多類似的私人房產基金將目光投向了中國內地市場。據北京戴德梁行物業管理有限公司的數據表明，2009年國外投資者總共購買了價值295億美元的房產，每個房產價值都超過了1000萬美元。

　　此類基金既不是房地產的實際使用者也不是長期投資者，而是想通過金融手段套利的投資者(比如海外基金)。在實踐中，房地產開發公司和房地產投資信託基金(REITs)在海外上市多數是通過紅籌途徑，大量外資通過這條途徑進入國內房地產市場。通過長期持有或出售獲取利潤。其投資目標往往選擇收益穩定、租金回報高的物業，以此作為抵押在海外借款。然後，將這些物業打包，通過房地產信託投資基金等形式尋求在海外上市，資金回籠後再做下一單交易。

　　?熱錢撤離房地產市場

　　熱錢迅速、大量地撤出，最可能的原因就是人民幣升值幅度達到預期甚至超過預期，逐利避險的本性會驅使熱錢將所有房產抛出，迅速撤離中國樓市。

本文摘自《熱錢陰謀》

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　　 推動經濟走向崩潰的幕後黑手：熱錢陰謀 通貨膨脹、股市過山車、高不可攀的房價、人民幣大幅度升值……這一切的背後都有一個我們看不見的影子——熱錢。熱錢是國際金融寡頭勢力潛伏在各個國家的“野狼兵團”。他們就是試圖讓“羊群”疼痛恐懼，四散奔逃而不得出路，再趕“群羊”跌入挖好的陷阱中，令其心理潰敗，束手就擒。熱錢是“狼”，哪里有投機收益，哪里就會有狼群的嗜血相爭，牟取暴利。熱錢是造成全球金融市場動蕩乃至金融危機的重要根源，無論是發生在1994年的墨西哥金融危機，還是1997年的亞洲金融危機，還有2008年的越南金融動蕩，熱錢都起到了推波助瀾的作用。熱錢已經成為中國投資者和經濟界關註度最高的詞匯之一。中國已經改革開放了30年，但是金融和匯率體系卻一直尚未完善，這給了嗜血的熱錢有機可乘。熱錢發動的針對中國人財富的“收割機”戰爭已迫在眉睫。那麼，我們能夠最終戰勝熱錢嗎？