第24節：千萬富翁的房產經(8)

　　現在許多同胞後悔“為什麼沒有早點下決心”，喟歎“一步跟不上，步步跟不上”，就是明證。

　　所以不應該讓區域泡沫，畫地為牢的觀念，“人為選擇”的高門檻和風險阻擋你。

　　向週期波動底部區域看。

　　十年前，我勸許多國內朋友投資二手房，因為那時由於觀念問題，二手房不受市場歡迎，價格通常只有新房一半。

　　後來，我又依據美國經驗，建議投資房地產者關註珠海，海南和大連等旅遊宜居城市。近年來，眼見那些地方不但價值得到肯定，而且瘋漲邪行。

　　那麼是不是這種情況永遠會繼續？

　　在美歐，也有類似區域，我稱之為“新潛力增值地域”。

　　這些區域通常並非政治經濟中心，而是新開發的特色旅遊或宜居區域。

　　它們通常還有一個特點：在熱點轉換中市場波動更劇烈。

　　比如美國的拉斯維加斯、佛羅里達邁阿密和奧蘭多等，都是旅遊熱點城市。2007年房價一路飆升，直追洛杉矶。但是在次貸危機兩年後，這幾個區域房價跌去一半甚至一多半。跌幅遠遠超過紐約、舊金山和洛杉矶等中心大城市。

　　中國海南在20年里，房地產已經歷了兩輪過山車：

　　第一輪開發海南時，牛還在地里吃草“樓花”就賣了。

　　隨後是泡沫破滅，十多年的滿島爛尾樓和百元級/平米房價。

　　現在進入新一輪開發熱，上演了一張身份證限購5套房的誇張劇。

　　那時海南的樓房真只值800元一平米，現在就真值30000元一平米？

　　都是兩個因素惹的禍：

　　預期值變化導致的供需失衡；

　　邊際效應擴大的糾枉過正。

　　而鐘擺效應，在剛性需求有限，投資比例過重的旅遊宜居城市通常顯現幅度最大。

　　在全世界，

　　隨著經濟“冷――熱――冷”的週期循環變化，

　　房地產一般也會有“中心――邊緣――中心”的地域熱點轉換。

　　即隨著經濟复蘇和增長，房價增漲先由中心城市開始，繼而向非中心城市擴散和轉換，一旦經濟下行，非中心城市通常下跌最久，相對熱點首先重回中心城市。

　　這兩年世界各地投資者紛紛湧向佛羅里達等地“抄底”，他們知道，糾枉過正的超跌熱點區域，將來反彈幅度會更大，就像若幹年前惨淡一時的海南。

　　理解這些規律和可能性，對利用經濟週期選擇價格窪地投資很重要。

　　（3）    只買好的

　　訪談中有位讀者問：城市中心價格那麼高，我有車，想在城外幾十公里處買套便宜的房子，是不是好的選擇？

　　我建議往城市外圍看，可是如果外到幾十公里遠，沒有規劃前景和配套商業、文教設施，應該不是好選擇。

　　道理很簡單，你自住或許能將就，但是作為投資，增值前景不明朗。因為很少有人願意和你一樣住那里。

　　《中國式百萬富翁》列舉了一些重要原則：

　　買就要考慮賣；

　　買就要考慮租；

　　即使你是要自己住，也必須這樣考慮。

　　在房價飆升的賣方市場期，不會有好選擇。

　　一旦調整和買方市場期出現，會有更多選擇和還價餘地，那時侧重挑什麼，挑哪里？

　　優選稀缺資源

　　城市經濟和文化中心區，地鐵城鐵通達區，CBD和大學區，科技開發新區，旅遊和宜居城市區，公園湖畔區，政府和文化中心所在地等，都是相對稀缺的區域資源。

　　這些區房價偏高，調整下跌相對有限，但是依然是投資首選。因為持續調整風險有限，通常率先反彈，租金回報也更好。

　　相反，一旦調整期到來，交通不發達區，配套不完善區，環境差區，價格下挫幅度會最大。

　　這時，要保持清醒頭腦，不要光貪圖便宜貨。不光因為那些區域持續調整風險更大，也因為其反彈通常會更晚，往往會在下一波上漲期尾部才被拉動出現，好景持續相對更短。

　　無論何時，不管在峰頂還是谷底，中關村的房產，永遠比郊外荒涼區域的房產好賣，市場需求和流動性都更強。

本文摘自《中國式千萬富翁》

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　　 發財是一門技術活：中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露：2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人，每1400人中就有1人是千萬富翁，千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言，中國已進入百萬富翁社會，開始向千萬富翁社會邁進！面對這樣的訊息，多數人心中都會產生這樣的疑問：我是千萬富翁嗎？如果是，我該怎樣理財，才能讓財富穩步增值？我不是千萬富翁，甚至連百萬富翁也不算，我能成為千萬富翁嗎？我該怎麼辦？