第29節：房地產（節選）(5)

　　這樣本來是青春痘的問題，由於處理的方式不對，結果真可能變成內分泌混亂了，最後把這個病一直拖到青春期之後，青年、中年仍然受影響，它留下的後遺症就是去市場化。

　　本來住宅問題分為兩部分，一部分是保障性的，一部分是商品房。保障性的管吃飽，但是不管吃好，就好比開車有夏利和富康；商品房管吃好吃爽，相當於開奔馳寶馬。在擁有寶馬之前，應該先趕緊整個夏利，讓大家有一個基本的代步工具，然後各走各道，互不影響，等條件具備了再鼓勵大家自行購置更多或更好的車輛。但是我們沒有從一開始就做這項工作，而是怪房地產商、市場，用體制、文件來管市場，讓市場變成政府的下級，領導把市場當下級管，開個會就佈置讓市場聽話。

　　我們沒有分開市場、準市場和非市場，比如說保障房在新加坡有一部分就是非市場，叫公租、廉租，還有一部分是準市場（組屋的高端部分），另外一部分是完全市場。我們是把市場逼回到非市場的道路上，這樣就出現了很多有趣的效果適得其反的調控措施。首先是土地成本和房價反向調控，好比一邊發春藥一邊掃黃。土地價格越擰越死，土地供應越來越緊缺，這等於在發春藥，這麼貴的地，占掉整個專案60%的成本；而你又讓房價降低，這等於又在掃黃。這其中總有一個是假的，就像在電線桿子上貼的廣告，又是專治性病，又是專治陽痿，到底哪個起作用？其中必有一詐。

　　政府既把地價越調越高，卻又希望房價要越來越低，沒有辦法，最後只能是去市場化，就是你買了地，第一，不擁有完全產權，就是70年的使用權，相當於是70年的租金；第二，兩年不開發要收回。這還不夠，政府還要定價，一房一價，而且還要限購等等。如果是市場經濟，既然我已經租了50年、70年，我多長時間開發應該權力在我，但是中國不允許企業獨立平等地和政府去讨論這個問題。

　　說到囤地、捂盤這事兒，打一個比喻，相當於娶媳婦時被指定第一年必須生孩子，只要不生孩子就算捂妻、囤性，政府就要收回結婚證，不能再生。人性是不可以這樣來管理的。而作為企業的理性決策，70年中我有權根據市場變化來決定開工時間，不能要求我在市場不好的情況下必須兩年開工。雖然市場好不好我也不一定知道，但是你只要一發文件，市場就肯定不會好。所以這裡面已經不是市場經濟的基本理念在支配企業行為了。

　　房價也是這樣的，政府提供公共服務就可以了，保障房你可以自己定價，但是你不能來管我商品房的價格。北京商品房漲價幅度、打折尺度政府都要管，企業就沒辦法根據清晰、明確和長遠的市場預期決定怎麼做生意。比如我們買地時，市場說有10個客戶都可以來買；等政府把地賣給我了，同時告訴我只有一半人可以買，剩下的誰買就抓誰，這等於謀財害命一樣，高價地賣給我們，同時把客戶趕走。

本文摘自《理想豐滿》

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　　 馮侖為人經商大智慧：理想豐滿 《理想豐滿》是企業家馮侖自《野蠻生長》後親筆撰寫的又一力作。究竟怎樣的房地產，才是對的生意？究竟怎樣的社會，才會給力民營企業？究竟怎樣的人生，才能創造生命的價值？ 當今中國，迷惑頗多——中國人價值觀嚴重丢失，該如何重塑？收入差距日趨嚴峻，怎樣才能確保社會的公平？公司遭遇政策挑戰，發展限於瓶頸，該如何突破？社會財富將會如何傳承？同根同種，臺灣人幸福指數為何比大陸高？當理想豐滿但現實骨感，怎樣怎樣規劃才能讓自己更幸福？《理想豐滿》中，馮侖集半百人生沉澱，畅議當下熱點；挾二十載拼搏經歷，縱論未來大勢。以其獨有的睿智思辨、幽默段子，深入淺出，亦莊亦諧，對價值公平、財富傳承、人生追求、企業治理等話題進行有力批判和建設，更全面展示、分享為人、經商的大智慧。充分彰顯一代企業家的責任、情懷與遠見，講述令人內心安寧，人生幸福的鮮活故事。