第26節：房地產（節選）(2)

　　有的公司愛誇耀自己擁有的土地畝數多，那麼這個公司還只是小學生水平，平面大了你責任就大，比如說在給你的100畝地上你只能蓋10平米，你要這100畝非累死不可。所以實際上大家還是應該比空間。所謂土地儲備應該改一個詞，叫空間儲備。這個想法上的一點改變，可能會使公司創造出數十億、乃至超過百億的價值。假如我們在廊坊有1萬畝地，是一級開發，這是平面的概念。1萬畝的建築指標是500萬平米。而買1萬畝地照現在的市場價格要150億到200億，這才能換來500萬平米空間。但若做立體城市，我們只需要買1500畝地，但是可以有600萬平米的建築空間，買地用錢超不過50億，卻換了600萬平米的空間。所以前一種思維是用平面做地，後一種思維是把這個空間的指標做大，用科學創新的方法、用研發來推動我們獲得這樣一個空間。如果你不是去創造立體城市，政府也好，規劃也好，都不可能給你這個指標。我們換了一個思維，把所有的精力集中在空間上，而不從平面上去想問題，就創造了100億的價值，這100億可以由投資者、客戶和當地政府等各方面來分享。公司要推動創新和研發，最重要的是能夠回到房地產的本來意義上考慮做生意。有這一點點改變（創新），我們的眼光就可能會超過很多專業的分析師、財經記者、同行。

　　由此引申出另一個觀念變化，即土地是無限的，而不是有限的。如果你是做平面生意，你會覺得這邊蓋房子把土地用完了，那邊就不能再建，那土地資源很快就沒有了；但是要從空間上來看，我們往上蓋就可以了。現在建500米以下的建築是常規技術，已經很容易實現；所以，哪兒要是沒地了，當地政府就應該提高容積率，大家就又有地方待了。滨海新區2200多平方公里，按照規劃，毛容積率是在1以下，淨容積率也都不到2。北京市現在規劃下的建築，容積率算下來不到1。你只要往上蓋，實際上永遠都是有地的。

　　1929年紐約都在嚷嚷沒地了，大家都很緊張。那個時候的房子只能蓋到3層樓高，當時都是木石結構，牆還特別厚。大家瘋狂地圈地，地價昂貴。電影《泰坦尼克號》里，有個把太太放救生艇上、自己選擇死亡的紳士就是紐約的大地產商，華爾道夫酒店邊上到處都是他們家的地。

　　隨著湧進來的人太多，房子擁擠不堪，無處下腳，土地愈發金貴，人們一籌莫展，正在這時，金融危機來了，大家都在尋找出路，其中一個方向就是用什麼辦法把房子向上發展，把地騰出來。令人欣喜的是，因為有了三個技術發明，這一夢想實現了：第一就是鋼結構興起。大家知道鋼蓋的高度可以超越通常的限制，現在全世界超高建築都是鋼結構，所以它改變了歷史。第二用玻璃解決建築的自重問題。玻璃輕很多，所以樓建多高都倒不了。最後就是人怎麼上去。電梯有了大幅度的改進，可以把人輸送到上面任何一個點。鋼結構、玻璃和電梯讓紐約進入到摩天大樓時代，從此城市往高層空間發展，地又多出來了。1949年紐約到處是摩天大樓，特別是曼哈頓中城大樓林立，人口密度陡增，1平方公里容納人數超過10萬人。

本文摘自《理想豐滿》

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　　 馮侖為人經商大智慧：理想豐滿 《理想豐滿》是企業家馮侖自《野蠻生長》後親筆撰寫的又一力作。究竟怎樣的房地產，才是對的生意？究竟怎樣的社會，才會給力民營企業？究竟怎樣的人生，才能創造生命的價值？ 當今中國，迷惑頗多——中國人價值觀嚴重丢失，該如何重塑？收入差距日趨嚴峻，怎樣才能確保社會的公平？公司遭遇政策挑戰，發展限於瓶頸，該如何突破？社會財富將會如何傳承？同根同種，臺灣人幸福指數為何比大陸高？當理想豐滿但現實骨感，怎樣怎樣規劃才能讓自己更幸福？《理想豐滿》中，馮侖集半百人生沉澱，畅議當下熱點；挾二十載拼搏經歷，縱論未來大勢。以其獨有的睿智思辨、幽默段子，深入淺出，亦莊亦諧，對價值公平、財富傳承、人生追求、企業治理等話題進行有力批判和建設，更全面展示、分享為人、經商的大智慧。充分彰顯一代企業家的責任、情懷與遠見，講述令人內心安寧，人生幸福的鮮活故事。