第23節：千萬富翁的房產經(7)

　　考慮到汽油漲價，車輛限制等，地鐵、城鐵在城市交通中將日形重要。許多地方都在規劃和興建城市軌道交通。

　　市郊地鐵、城鐵週邊地區的房產無疑將是升值預期最佳的投資新熱點。

　　向二三線價格窪地城市看

　　《中國式百萬富翁》出版後，多家媒體採訪我時，都代表讀者問一個問題：現在房價那麼高，風險那麼大，房地產投資還有利可圖嗎？

　　我的回答是，在世界經濟發展最成熟，最穩健的國家地區，也永遠有瘋漲最烈的價格高地，和階段性的價格窪地。原因包括地方經濟和政策，熱錢流向等。

　　2011年的海南和北京，至少不是價格窪地。

　　長沙和郴州，房價只有海南北京的五到十分之一，是省會和經濟發達城市，又處於城市化發展和有車族社會的臨界點，既不是價格高地，增漲也更可預期。

　　這同樣不光涉及價格判斷，還有家庭能力判斷。

　　A家庭已有資產百萬，在廣州家庭實力比對中卻屬“能力窪地”。

　　A家庭投資地域選擇（以最小50平米二手房為例）：

　　城市    房價    按揭額    月供    經濟壓力    風險度

　　郴州    20萬    6萬    800    低    低

　　廣州    75萬    22.5萬    3000    大    較高

　　按30年貸款5.5利率粗略計算。

　　中心大城市里，廣州由於消費觀念成熟，近年房價增漲和北京、杭州、深圳等地比，相對還算“含蓄”的。

　　即使這樣，A家庭在廣州繼續投資房產，門檻和風險都更高。

　　廣州和郴州投資回報（假定10年後漲50－100%）：

　　城市    房價    頭款額    10年後房價    增額    10年回報率

　　郴州    20萬    6萬元    30－40萬元    10－20萬    166－333%

　　廣州    75萬    4.2萬元    112.5－150萬元    37.5－75萬    166－333%

　　投資回報率按頭款額和房價增值部分粗略計算。

　　回報率相同，但是廣州房價基數大，投資增額也相應大。

　　是否應該為此承擔更高的門檻和風險呢？

　　A家庭可以這樣選擇，但是還有別的選擇：

　　用同樣頭款和月供在郴州投資三倍大150平米的房產，或是三套50平米的房產。

　　抛去政策限制等階段性因素不說，《中國式百萬富翁》里已經說明，小戶型租金回報率更好，可以降低租金月供差，緩解補貼養房壓力。

　　因此A家庭可以選擇用在廣州買一套房的資源，在家鄉郴州買同樣大小的兩到三套房。

　　這樣門檻和風險更容易權衡把控，家庭資源調配的餘地也更充分。

　　闖關東和闖世界

　　2011年初，濟南電台連線採訪我，問及山東房地產市場的投資機會。

　　當時濟南房價在8000－10000元/平米，我認為作為中國第一人口密集大省首府，尤其和北京等地相比，仍有不錯的投資機會。

　　過去山東人敢於闖關東，現在應該向溫州人學，敢於闖世界，投資眼光不要只局限在家門口，只放在中心城市。要敢於出家門，出市門，出省門，甚至出國門。

　　尤其是財力有限的家庭，應該量力而為，把投資眼光多往二三線城市的價格窪地看。不要把工作地、生活地和投資地永遠拴在一起，也不要總把買房和自住等同。百萬和準百萬之家的投資眼光應該更開闊，邁出跨區域投資這一步。

　　因為階段性投資熱點會轉移，造成價格窪地和高地週期性輪回。

　　如果A家庭只把投資目光鎖定居住和工作地廣州，選擇範圍、投資門檻和風險控制都會更不利。

　　時間比地點更重要

　　即使二三線城市，也有階段性的價格高地和窪地。

　　比如一位山東網民問，他暫住泰安旁一個小城市，2011年房價每平米6000元。是否還能投資？

　　比起長沙和郴州，那里至少已經不是價格窪地了。

　　我在《中國式百萬富翁》里提出一個觀點，在理財投資、尤其是房地產投資上，時間比地點更重要。

　　從中長期看，三年五年，最多十年八年，只要你入市了，不管在哪里，都會有回報。這是中國經濟大趨勢決定的。

本文摘自《中國式千萬富翁》

---

　　 發財是一門技術活：中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露：2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人，每1400人中就有1人是千萬富翁，千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言，中國已進入百萬富翁社會，開始向千萬富翁社會邁進！面對這樣的訊息，多數人心中都會產生這樣的疑問：我是千萬富翁嗎？如果是，我該怎樣理財，才能讓財富穩步增值？我不是千萬富翁，甚至連百萬富翁也不算，我能成為千萬富翁嗎？我該怎麼辦？