第23節:千萬富翁的房產經(7)

2013-12-23 09:02:56



  考慮到汽油漲價,車輛限制等,地鐵、城鐵在城市交通中將日形重要。許多地方都在規劃和興建城市軌道交通。

  市郊地鐵、城鐵週邊地區的房產無疑將是升值預期最佳的投資新熱點。

  向二三線價格窪地城市看

  《中國式百萬富翁》出版後,多家媒體採訪我時,都代表讀者問一個問題:現在房價那麼高,風險那麼大,房地產投資還有利可圖嗎?

  我的回答是,在世界經濟發展最成熟,最穩健的國家地區,也永遠有瘋漲最烈的價格高地,和階段性的價格窪地。原因包括地方經濟和政策,熱錢流向等。

  2011年的海南和北京,至少不是價格窪地。

  長沙和郴州,房價只有海南北京的五到十分之一,是省會和經濟發達城市,又處於城市化發展和有車族社會的臨界點,既不是價格高地,增漲也更可預期。

  這同樣不光涉及價格判斷,還有家庭能力判斷。

  A家庭已有資產百萬,在廣州家庭實力比對中卻屬“能力窪地”。

  A家庭投資地域選擇(以最小50平米二手房為例):

  城市    房價    按揭額    月供    經濟壓力    風險度

  郴州    20萬    6萬    800    低    低

  廣州    75萬    22.5萬    3000    大    較高

  按30年貸款5.5利率粗略計算。

  中心大城市里,廣州由於消費觀念成熟,近年房價增漲和北京、杭州、深圳等地比,相對還算“含蓄”的。

  即使這樣,A家庭在廣州繼續投資房產,門檻和風險都更高。

  廣州和郴州投資回報(假定10年後漲50-100%):

  城市    房價    頭款額    10年後房價    增額    10年回報率

  郴州    20萬    6萬元    30-40萬元    10-20萬    166-333%

  廣州    75萬    4.2萬元    112.5-150萬元    37.5-75萬    166-333%

  投資回報率按頭款額和房價增值部分粗略計算。

  回報率相同,但是廣州房價基數大,投資增額也相應大。

  是否應該為此承擔更高的門檻和風險呢?

  A家庭可以這樣選擇,但是還有別的選擇:

  用同樣頭款和月供在郴州投資三倍大150平米的房產,或是三套50平米的房產。

  抛去政策限制等階段性因素不說,《中國式百萬富翁》里已經說明,小戶型租金回報率更好,可以降低租金月供差,緩解補貼養房壓力。

  因此A家庭可以選擇用在廣州買一套房的資源,在家鄉郴州買同樣大小的兩到三套房。

  這樣門檻和風險更容易權衡把控,家庭資源調配的餘地也更充分。

  闖關東和闖世界

  2011年初,濟南電台連線採訪我,問及山東房地產市場的投資機會。

  當時濟南房價在8000-10000元/平米,我認為作為中國第一人口密集大省首府,尤其和北京等地相比,仍有不錯的投資機會。

  過去山東人敢於闖關東,現在應該向溫州人學,敢於闖世界,投資眼光不要只局限在家門口,只放在中心城市。要敢於出家門,出市門,出省門,甚至出國門。

  尤其是財力有限的家庭,應該量力而為,把投資眼光多往二三線城市的價格窪地看。不要把工作地、生活地和投資地永遠拴在一起,也不要總把買房和自住等同。百萬和準百萬之家的投資眼光應該更開闊,邁出跨區域投資這一步。

  因為階段性投資熱點會轉移,造成價格窪地和高地週期性輪回。

  如果A家庭只把投資目光鎖定居住和工作地廣州,選擇範圍、投資門檻和風險控制都會更不利。

  時間比地點更重要

  即使二三線城市,也有階段性的價格高地和窪地。

  比如一位山東網民問,他暫住泰安旁一個小城市,2011年房價每平米6000元。是否還能投資?

  比起長沙和郴州,那里至少已經不是價格窪地了。

  我在《中國式百萬富翁》里提出一個觀點,在理財投資、尤其是房地產投資上,時間比地點更重要。

  從中長期看,三年五年,最多十年八年,只要你入市了,不管在哪里,都會有回報。這是中國經濟大趨勢決定的。



本文摘自《中國式千萬富翁》


   發財是一門技術活:中國式千萬富翁 據胡潤財富榜披露:2011年中國內地千萬富翁人數已達96萬人,每1400人中就有1人是千萬富翁,千萬富翁平均年齡僅有39歲。對中國城市居民群體而言,中國已進入百萬富翁社會,開始向千萬富翁社會邁進!面對這樣的訊息,多數人心中都會產生這樣的疑問:我是千萬富翁嗎?如果是,我該怎樣理財,才能讓財富穩步增值?我不是千萬富翁,甚至連百萬富翁也不算,我能成為千萬富翁嗎?我該怎麼辦?

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