地產泡沫的複雜答案(1)

　　很多經濟增速較快的國家都有過這樣的情況出現：人均收入提高，經濟規模增長更快，而房地產增幅則遠遠超過前兩者的增長幅度，呈現泡沫化現象，同時給社會經濟帶來較大壓力。

　　沒有人希望增長放慢，但經濟的週期永遠存在，即使已經不像幾十年前那樣明顯。房地產的增長在經濟中所占的比重越大，集聚的風險就越大。因為地產作為耐用消費品的屬性決定它不可能永遠增長下去，需求畢竟是有限的。而地產價格上漲對經濟的貢獻尤其可疑，它又怎麼可能永遠漲價下去呢？

　　一旦地產增長停滯，價格出現下降，接連帶動相關產業鏈萎縮，經濟的增長就會受到威脅，甚至出現蕭條的可能。

　　一句話，泡沫一定會破碎，但是破碎的結果是什麼，答案似乎是複雜的。

　　從2001年以後，全球的地產市場都是漲聲一片，大概2/3以上的國家地產價格上揚顯著。面對全球性的貨幣政策調整，普遍認為，將為全球房地產和世界經濟帶來巨大風險。風險緣於何處，我們先從在固定資產投資產業鏈中佔據重要位置的鋼鐵市場說起。

　　地球的核心—— 地核是由鐵和鎳構成的，俗稱鐵鎳核，厚度達3400公里，其中，鐵占了90％。地核的中心溫度高達6600℃，和太陽表面的溫度相當，地核的外核也就是熔融態的鐵水。那情景，想必是世界上任何一家鋼鐵廠的煉鋼爐都不能比的。但對生活在地表的我們，這些並沒有意義，我們造汽車的鋼鐵，靠的是地球內部滲透到地表的礦石提煉加工而成。

　　2006年2月底，日本的鋼廠與世界三大鐵礦的價格談判有了結果，三家壟斷了世界70％供應的鐵礦給日本鋼廠開出了71.5％的漲價要求，日本鋼廠居然答應了。起初，其他國家的鋼廠還不以為意，想當然地認為日本鋼產量還不夠級別，沒有談判權。但隨後，人們的幻想彻底破滅了，Arcelor—— 世界第二大煉鋼廠與世界第一的鐵礦 —— 巴西的淡水河谷公司宣佈了同樣的價格增幅，全世界才大夢初醒，原來鐵礦存在著比石油更集中的壟斷。

　　不過，從礦主的角度來看，他們的要求似乎並不過分。2002年至今，全球鋼材價格已經從每噸200美元上漲到600美元，其中很大一部分升幅發生在2005年。鋼鐵的價格隨行就市，價格上漲使鋼廠賺得盆滿钵滿，一年中，Mittal鋼鐵—— 世界第一大鋼廠的盈利翻了兩番，達到47億美元。而鐵礦卻因為年初制定一年的價格，無法分食隨後鋼鐵繁榮的巨額利益。2004年初，鐵礦石價格只上漲了不到 20％，還只是按2003年鋼材價格預熱後鐵礦主提出的一個當時看似頗為合理的價格漲幅，但回頭看，缺乏預見使礦主少分享了相當一部分的升幅帶來的利益。現在，他們要求鋼廠給予補償也合乎情理。

　　鋼廠宣稱，對成本漲價的痛苦，他們只能和用戶一起分擔，這也就意味著，汽車廠獲得的鋼材價格又可能從現在的峰頂再向上邁 15％的台階。鋼鐵的價格就這樣先是由用戶拉動高漲起來，最後由一個不那麼市場化的供貨機制逆推，一步步地上漲起來，兩年的時間，一年漲一倍。一個鋼廠的成本折射出兩年中世界原材料市場的供需逆轉狀況。也就是在不久前，鋼鐵企業與煤礦簽署的供貨合同也上漲了近一倍。

　　原材料價格的上漲始於2002年，當時美國為擺脫經濟衰退而大降利率，致使房價攀升，那時候，我國雖處在通貨緊縮中，但GDP已經走出低速增長，開始擴張。從2000年到2003年，我們的鋼鐵消耗每年增長23％，從而拉動了鋼鐵價格。有人把鋼鐵價格上漲歸結為中國因素，但顯然還有更主要的原因。從2002年開始，低美元利率和弱勢美元驅動全球進入了一個房地產的高漲期，而建設最重要的元素鋼鐵也就緊俏起來。不妨看一下2003年主要西方國家的房價漲幅：美國，8.2％；英國，15.6％；新西蘭，24.8％；西班牙，16.5％；澳大利亞，18.9％。一年中，除了日本和我國香港等泡沫破裂國家和地區的房地產價格下跌外，世界各地都在上漲。兩大因素的拉動，自然把所謂“工業的糧食”鋼鐵帶到了奇貨可居的程度。

　　但凡泡沫，就沒有不破的。日本的房地產泡沫破裂後，直到今天都不見轉機，2003年它的房價下跌了5.7％，2004年接著下降6％，而這些，還是為它將近15年前的泡沫買單。全球的資產是否處在巨大的泡沫中？來自權威機構的房價指數顯示，自1997年亞洲金融危機到現在，南非的房價漲了195％，西班牙漲了131％，英國上漲了147％，愛爾蘭上漲了179％，當然，這裡面都有美元貶值而助推的因素。但美國本土的價格也漲了65％。很多經濟學家的共識是，全球資產的價格已經進入一個泡沫期，紐約的曼哈頓，十餘年間地產的價格上漲到原來的四倍，在舊金山、巴黎、哥本哈根、斯德哥爾摩和莫斯科，地產的價格成倍地上升。這個泡沫已經急劇膨脹了。

　　實際上，泡沫破裂的迹象已經在很多地方猙獰初露。2006年澳大利亞房價上漲幅度已經明顯放緩，房東們發現靠投資房產再出租已經無利可圖。而此時，經過幾年的上漲，房價已經上升了一倍，高到了首次安家置業者無力支付的程度。當兩種購房力量或無利驅動或無力進入的時候，房產的泡沫就難以再繼續吹漲了。而在美國，這個靠“寅吃卯糧”，金融信用的國度，20世紀30年代的大蕭條曾使政府將抵押貸款變為固定利率，現在利率回到市場狀態，一旦聯邦利率上升到人們無法支付房屋貸款的時候，這個巨大的泡沫就可能破裂。

　　曾經的“老虎基金”管理者羅傑斯預言說，世界商品市場正在迎來18年的快速增長週期；也許從當前美元的貶值因素來說具有一定道理，但是通脹帶來的價格指數飆升不能解釋地產泡沫的增長，因為關於地產的投資是民生所在，依賴通脹帶來的增長是靠不住的。況且地產價格即使扣除貨幣貶值的因素也處於不理性狀態。

　　世界銀行的結論指出，在低收入國家，房價收入比普遍偏高，在東歐、俄羅斯等國家的房地產市場發展過程中，也曾經有過一個房價收入比逐漸增大再減小的過程。一些東歐國家房價收入比曾高達30比1，但市場並沒有崩潰。可事實證明，這些國家基尼系數大得驚人，普通人民為此承擔著巨大痛苦，因為經濟增長成為民衆買單的“資產者盛宴”。

　　如此看來，全球資產價格高漲的始作俑者當數美元，隨後是房地產，再次是鋼鐵和銅等礦產。

　　地產存在著發展局限性，無論專業數據是多麼誘人，不可否認，中國地產市場在未來的需求是驚人的，但是資源配置的問題導致民衆不會永遠為地產泡沫背負責任，一旦瓶頸出現，購房者預期缺乏信心，地產市場將“兵敗如山倒”。

　　屆時中國將面臨信用風險、利率風險、匯率風險、銀行貸款結構風險、區域經濟發展風險。考驗的不只是中國的金融業，還有整個中國經濟的抗跌性。

本文摘自《一盞經濟的漁火》

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　　 中國人為什麼愛存錢； 讓歷史失憶的超市；地產泡沫的複雜答案；從經濟地理學分析“溫州現象”；不完美的諾貝爾經濟學獎；大國崛起的秘密；盛世中國的環保夢魇；創新引領未來。
作為一本經濟理論與實務結合的經濟學散文集，書中的話題涉獵比較廣泛，從我們生活中的小事到宏觀層面的熱點話題，作者從經濟學的角度針對社會各個層面的經濟現象做了深入的觀察和思考，試圖引導讀者從表面現象深入了解其背後的經濟規律和發展軌迹。
期待會讓更多的讀者了解經濟學，喜愛經濟學，並且明白社會和生活的變化很多時候是經濟學的規律在左右或者說推動著。