《任我評說》 開發商該蓋什麼房子(2)

    商品只對應於支付能力。商品房並不代表高檔房，也並不表示富人都是極端的富有者，而應還其商品的原有屬性。

    那麼開發商是否應更多地為窮人蓋商品房並提供服務呢？也許這也有個認識的誤區。

    作為一個通過生產經營獲利的企業組織，不管投資什麼商品都要求盈利。為富人提供商品與服務要盈利，賺的是富人消費的錢，並提供稅收與公共產品（公共產品是為所有人服務的，為大衆提供商品與服務同樣會產生盈利），同時形成政府轉移支付的能力。請問牛奶和那些煙、酒又是為誰提供服務的呢？汽油是否也分消費對象呢？不管其購買的對象是誰，都不會對企業利潤產生差別。

    換句話說，大衆化的商品房並不等於盈利水平下降（經濟適用住房除外，這不是完全的商品房），更不等於開發商在讓利於民。生產什麼產品不過是企業盈利模式的選擇。

    有的企業不管生產高檔或低檔的商品房，進行投資決策前都會有一個盈利目標和風險系數，這與商品房所處的位置和市場相關，與供給對象無關。這個標準的定價面對的是一個有效的支付能力，而不論這個支付能力是通過拆遷、收入、代際說明還是資產變現而形成的，也不論是窮還是富。

    理解的誤區正在於為大衆提供產品時，似乎開發企業就不應盈利或應降低盈利的標準了。在市場競爭中，如果企業成為了慈善單位，那麼這個企業一定會無法生存，這與企業是否願意參與三次分配的活動無關。因為，企業是必須先向政府繳納土地出讓金的。

    那麼是否開發商應更多地參與經濟適用住房的建設呢？可以說幾乎所有的開發商都想擠進經濟適用住房建設的行列。名義上經濟適用住房的利潤會被限制，但貸款條件優惠、初始資金要求低、取得土地的資金占用少，開發商可以用同樣的資金擴大幾倍的生產規模，銷售與個貸上沒有風險和障礙，集合起來的盈利並不比高資金、小規模的生產方式低，又何樂而不為呢？

    問題在於，經濟適用住房的建設是以計劃分配方式取得的土地供給，是政府說了算的，是半指令性的或指令性的。除了政府強制性地限定部分國有企業壓低銷售價格生產經濟適用住房之外，自願參與建設經濟適用房的企業又有哪個不是賺個盤滿钵滿的呢？經濟適用住房的價格低，首先在於沒有繳納高額的出讓金，假如商品房也不收土地出讓金，價格自然也會大大地降低了。

    許多國有企業在按政府的指令承擔實際相當於政府二次轉移分配的政策性補貼任務，如政府補貼性的市場基础設施的供給。但並非所有的國企都承擔同樣的任務，將二次轉移的功能僅用於住房保障，他們還要承擔非住房性的公共產品支出。華遠雖然沒有承擔經濟適用住房的工作，但承擔了地鐵建設等公共職能。

    國企承擔公共職能的責任並非是市場經濟中的問題，而是政府行為的公共責任。不等於在市場經濟中企業可以在沒有政府指令的情況下去降低產品的價格，或自行將應得利潤轉移給非特定的應享受政府補貼的對象。

    回到市場經濟中來看，企業所提供的各種商品與服務都無法代替政府的責任，都無力解決應由公共財政解決的滿足低收入家庭的住房保障問題，更不可能用商品的供給方式改變收入分配中的不公現象。讓低收入家庭承擔住房土地的高額出讓金只會增加分配中的不公平。

    普佈利烏斯•塞魯斯曾說：“不可能讓所有的腳都穿同一種鞋。”也就意味著不可能讓所有的人都住同樣的房子，都有同樣的消費能力，都有同樣的收入與財富。試圖以生產同樣的“鞋子”來滿足所有的“腳”的做法也同樣是徒勞的。

    舊中國的婦女曾以“三寸金蓮”為榮，市場會提供許多的小鞋，以迎合纏足者的需求。當婦女們放棄了纏足的習慣時，再生產這種小鞋就不現實了。如果今天因為生產鞋的佈有限，只能生產小鞋，把還沒有來得及長大的腳重新裹起來，這豈不是天大的笑話。但我們的身邊正在發生著這樣的故事。

    房子是要使用幾十年的商品，那麼是按今天的低消費標準去組織大規模的生產，還是按現有的中高消費能力去組織生產？這就如同只有馬車通行時所設計規劃的道路並不能滿足汽車時代一樣，城市不得不為汽車時代的繁榮而付出拆除重建、不斷加寬道路的代價。今天我們也在大量地拆除20世紀80年代初期為解決房荒而建設的大量低標準住宅。為什麼不是用新建住宅滿足中高消費，現存的大量住宅滿足中等收入消費呢？難道一定要用新的“小鞋”來解決住房問題嗎？這不是一種新的資源浪費嗎？

    記得小時候，除了過年我可能有機會穿一雙新鞋或買一件新衣服外，大多數時候都是姐姐穿過的原是哥哥的舊衣服，再加上補丁之後傳給我。

    令我記憶深刻的是，有一年過年我們兄弟姐妹四人專門到照相館正式拍了一張合照，至今這張照片還保存在我們各自的家中。最醒目的不是我們穿的“新”衣服，而是每個人都穿著露著腳趾頭的鞋。

    今天的年輕人不再需要穿帶補丁的衣服了，卻還沒有到不能先住二手房的消費時代。難道一定要用削足適履的辦法才能解決住房問題嗎？難道先富起來的人不應先住上好房子嗎？為什麼為先富起來的人蓋好房子的開發商就一定是壞人了呢？

    市場做市場的事，政府提供社會保障與公共產品，這本是分工不同的兩件事，但每到讨論市場的問題時，人們總愛將社會保障與公共產品放在市場競爭中混淆視聽，似乎市場的失靈是因為市場沒有提供公共產品與社會保障。中國的低收入家庭難道不應享受免交出讓金的住房保障嗎？

    我們在糧食市場化時這樣爭論過，在大白菜市場化時這樣爭論過，在房子、醫療與教育市場化的問題上也這樣爭論著，幾乎都是因為同一個原因——分不清市場的責任與政府的責任。各種各樣的評價嚴重地影響著中國的市場化進程。

    不承認一部分人先富起來的現實（不管是否承認這都是事實存在的），不實施對財富的保護，不允許對先富起來的家庭提供滿足他們消費需要的商品與服務，並不能掩蓋分配不公的問題，也無助於讓先富起來的人將財富用於投資與消費。通過合法收入先富起來的人，也是合法的中國公民，也應有正常生活與消費的權利（非法致富的人要靠法律來約束）。一旦先富起來的這部分家庭的消費與財富從中國轉向了境外，那麼只能帶來更大的損失，而不會帶來任何益處。

    問題並不出在已經有一部分家庭先富起來上，也不是出在開發商必須為迎合不富有家庭而建設商品房上。問題在於如何讓未富起來的家庭也富起來，或者在他們尚沒有能力利用市場化的方式解決住房問題時，用轉移支付的方式幫他們一把，讓他們也能過上正常的生活，並創造他們富起來的機會。

    市場就是市場，商品就是商品，開發商該蓋什麼房子，還是會蓋什麼房子。

    （2007年1月12日）

本文摘自《任志強解讀地產十年》

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　　作為房地產業界最具爭議的人物，任志強的每一番言論都能在業內掀起不小的波瀾。在這本書里，任志強繼續以其隨性而辛辣的筆調，對調控政策、樓市現狀等房地產業和大衆關心的問題，進行了或探詢、或質疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。
　　本書分為上、下兩編共58篇文章。上編回顧了1999～2008年我國房地產行業的發展狀況，對歷年的房地產調控政策及相關法規進行審視和解讀，並提出中國城鎮住房制度改革的基本思路。