《任我評說》 暴利的解讀(1)

    房地產業在國民經濟發展中發揮了支柱型產業的巨大作用，並在城市建設與城鎮居民住房條件改善中發揮了巨大作用，但房地產業卻被部分媒體和公衆認為是暴利行業，成為被醜化的洪水猛獸。

    沒有人會否認房地產是高資金量、高風險與相對高回報的行業，但更多的人僅僅看到了房地產的高回報，而未看到其中的高風險，因此高回報就演變成在社會上引起巨大爭議的暴利。社會人士所看到的僅是企業在市場上獲得的高回報，並不知道這些成功是建立在殘酷競爭中大量失敗企業的基础上。當扣除所有的失敗與虧損之後，大約任何一個行業也就都成了暴利行業了。

    一、政策變化是最大的風險

    房地產的高風險來源於政府的政策變化，1988年的全國樓堂館所停緩建工作，讓相當一批企業在強制性的命令面前倒閉。由於當時的企業幾乎全部都是國有企業，因此並不為社會所重視。1992年之前，計劃經濟的價格管理並沒有讓房地產成為暴利行業。

    1992年，小平同志的“南巡講話”掀起了地產高潮，土地出讓制度、市場化價格管理、準入門檻的開放給地產行業帶來了生機，因此有大量的企業進入了地產行業並獲得了暴利。但這種擊鼓傳花的做法並沒有維持多久，1993年6月23日的調控讓大批企業走入困境，海南等幾個省市相繼出現大批的爛尾樓和爛尾地。不管這一輪調控最終是軟著陸還是硬著陸，在房地產開發的統計年鑒之中，最終的結果是導致1996~1997年全行業的虧損。

    國家自2003年開始對地產行業的調控，關緊了土地與信貸的閘門，從對供給的限制到對消費的限制，從信貸到稅收，至今尚未完結。也許我們還未能給這次調控一個明確的結論，但我們可以預見的是，必然會有大量的企業虧損與倒閉。

    表2-1中國房地產企業的壽命

    年份    1986年    1995年    1997年    2001年    2003年

    企業數    1704    33482    21175    51901    37123

    從表2-1中可以看出，1995~1997年，中國房地產企業減少了12307家，占36％，2001~2003年減少了14778家，占28.4％。

    另有數據顯示，1995~2003年，中國房地產企業的平均壽命為3.8年，超過20年的企業屈指可數。

    二、政策支援形成了高回報

    1998年住房制度改革和銀行信貸政策給房地產發展註入了活力，促進了房地產業的高速發展。因此在1999年之後，房地產業的利潤出現了連續五年的高增長，大量的企業扭虧為盈，部分企業獲得了“暴利”。

    暴利來源於：（1）被全社會所憎惡的權錢交易，企業利用某些官員的權力低價取得土地，將權力轉化成暴利；（2）在強制性招拍挂制度的高土地價格拉動下，非低價的劃拨土地和相對低價的招拍挂土地產生了額外的利潤；（3）由於調控政策限制了土地供給而加劇了供求矛盾，帶來了房價上升的超額利潤；（4）企業預見性地對土地進行儲備使土地升值，政府大量市政基础設施的投入形成超額利潤；（5）早期借用銀行資本形成的超額利潤。

    這些特殊的收益都與政府的政策變化有關，當然優秀企業的特殊產品創造的額外利潤則不是政策給的。然而少數企業、少數專案的暴利並沒有改變全行業的利潤情況，也沒有使全行業成為暴利行業。原因在於，並不是全行業都分享了政策帶來的額外紅利，也不是全行業都成熟地同步發展。當好的企業借助好的政策高速發展時，有些企業才剛剛進入，尚未發展又遇到調控，有些企業由於自身的資金能力，僅僅借好的政策翻了身、扭虧為盈（見表2-2）。

    表2-2房地產行業利潤

    行業利潤率(%)    自有資金回報率(%)    單個企業利潤（萬元）

    1997    -0.47        -4.86

    1998    -0.36    -2    -4.37

    1999    -1.16    -5.7    -13.6

    2000    1.62    9.3    26.8

    2001    2.29    10.9    42.46

    2002    3.57    19.8    91.6

    2003    2.8    21.17    115.9

    

本文摘自《任志強解讀地產十年》

---

　　作為房地產業界最具爭議的人物，任志強的每一番言論都能在業內掀起不小的波瀾。在這本書里，任志強繼續以其隨性而辛辣的筆調，對調控政策、樓市現狀等房地產業和大衆關心的問題，進行了或探詢、或質疑、或回顧、或前瞻的評述，給我們提供了啟示與借鑒。
　　本書分為上、下兩編共58篇文章。上編回顧了1999～2008年我國房地產行業的發展狀況，對歷年的房地產調控政策及相關法規進行審視和解讀，並提出中國城鎮住房制度改革的基本思路。