當一個人出現打噴嚏、鼻塞、咳嗽等症狀時，人們知道，這大抵是感冒的前兆。在中國，當房價噌噌地往上漲的時候，人們知道，房地產調控政策就要來了。這是過去10多年來的一條樓市鐵律。2013年以來，在國家統計局每月發佈的70個大中城市住宅價格指數中，首善之區的北京一直位列漲幅榜前茅，近幾個月尤甚。按照以往的經驗，人們知道，所謂“樓市新政”的出台已經不遠了。
果不其然。2013年10月23日，在國家統計局發佈9月份70個大中城市房價數據之後的第二天，北京市發佈了《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》和被稱作升級版北京房地產調控政策的“京七條”兩項房地產調控政策，拉開了新一輪房地產調控的序幕。在這一輪的樓市調控政策中，除了重申、強調或者加碼既有政策之外，最新的一點，也是被輿論最為關註並視之為政策核心的，是鄭重其事地推出了“自住型商品住房”。
“自住型商品住房”是簡稱，全稱是“中低價位自住型改善型商品住房”。按照《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，“自住型商品住房用地，可以採取集中建設或者配建等多種形式，由房地產開發企業通過‘限房價、競地價’等出讓方式公開競得”。初步的計劃，是“2013年年底前全市要完成不低於2萬套自住型商品住房供地，今後還要根據市場需求情況進一步加大供地規模。”來自北京市住建委的消息說，2014年自住型商品住房供地將會達到5萬套。
因為在商品住房前有“自住型”這個前綴，這一類住宅有著明確的套型面積和價格標準限制——“以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定”；而且並非是人人可買，而只能銷售給指定對象——“按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，符合下列條件的家庭可以優先購買：(一)本市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士須年滿25週歲；(二)經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭……符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。”此外，在轉讓方面亦有嚴格規定——“購房人取得房屋所有權證後，原則上5年内不得轉讓。購房人取得房屋所有權證5年以後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓後，不得再次購買自住型商品住房。”北京是首都，如此舉足輕重之地在一個極為敏感的領域推出一項新政，“自住型商品住房”一出現就成為輿論焦點，是在意料之中的。在這紛纭的議論中，對其上市後對房價的影響，看多者有之，唱空者亦有之，也是在意料之中的。然則這“自住型商品住房”究竟是個什麼東東？主流的意見認為是經濟適用房的升級版，或者是經濟適用房的變種。餘生也愚，看不出升級和變種之所在。在筆者看來，這所謂的“自住型商品住房”，只不過是“經濟適用房”及“限價房”改了一個名稱，換了一副馬甲而已。不難明白，“經濟適用房”“限價房”及“自住型商品住房”，其本質是同一類住房：價格被管制的住房。這三者的區別，只不過是被管制的程度不一而已。相比之下，“經濟適用房”“限價房”有更為嚴苛的準入條件，尤其是具有收入的限制，而“自住型商品住房”將收入的準入條件取消了。但這無關緊要，因為本質上，它們都屬於“價格管制”的。
“價格管制”，通俗地說，是指某一物品的價格並非完全由市場供求決定，而是由政府直接定價的。一般而言，價格管制有兩種，一種是“價格上限”，規定某一物品出售時的最高價格；另一種是“價格下限”，規定某一物品出售時的最低價格。很顯然，“經濟適用房”“限價房”及“自住型商品住房”，都屬於“價格上限”。問題是，當一種物品被價格管制後，其標註的價格與實際的市場價格出現了分離。以“自住型商品住房”為例，按照政策，其價格“按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定”，也就是市價打七折。假設同地段、同品質的商品住房價為10000元/平方米，則其價格為7000元/平方米，那麼，這3000元/平方米的差距收入屬於誰？原本是屬於開發商的，現在政府強制其不得獲取；屬於購買者嗎？
也不是，他不是業主。於是乎3000元/平方米的差距收入成為了無主收入。按照經濟學的原理，無主收入在競争下必然消散。
無主收入在競争下的“租值消散”，最為直接的表現是資源沒有能夠得到有效的利用，從而導致資源價值的下降。如果沒有政府的管制，開發商可以按照市場價格出售“自住型商品住房”，如今被政府規定為七折出售，意味著開發商損失了三成的收入。作為“經濟人”，開發商自然會想方設法減少這樣的損失，最常見的?法，便是降低質量，使其盡可能地接近“質價相符”。因此，可以肯定，與同地段那些不受價格管制的商品房相比，“自住型商品住房”的質量會差得多。這質量，“包括但不限於”建築材料的選擇、房型的設計、小區環境的營造、物業管理的水準等。倘若是“自住型商品住房”是直接配建在商品房旁邊，則會有一道圍牆將兩者分開。在建成交付一段時候之後，當一個陌生人走進這個小區，他會發現，單從外觀上看，圍牆兩邊居然是兩個不同的世界。在市場上，遊戲規則是“價高者得”，誰出的價格高，誰就獲勝，競争的準則是價格。然而當價格被管制的時候，價格準則失靈，但因為競争仍然“一以貫之”，必須決出勝負，於是，非價格的競争準則被採用。這非價格的競争準則的採用，其實質是參與者為了減少“租值消散”而起。最為常見的非價格的競争準則，是排隊輪候。此番北京的“自住型商品住房”也採用這一方法，先設立一道門檻，購房者必須“符合購房資格”，入圍後“公開搖號確定”。然而，在現實中，非價格的競争並非僅此一種，還有許許多多的“潛規則”，不符合標準者通過“走後門”而入圍其中，入圍者無力購買而私下轉讓購買權利，相關人員借機上下其手漁利……可以想見，各種光怪陸離的“搖號亂象”“陰陽合同”“購房合同+裝修合同”，相關政府部門工作人員或主動或被動的“尋租”現象，都可能在未來一一呈現。上述所說的無論是住宅質量問題，還是分配環節的種種亂象，倘若是關註時事之人，大抵知道這一切如今都在經濟適用房、限價房領域上演，何以這一切會在“自住型商品住房”重現？無他，因為開頭已經說過，“自住型商品住房”與經濟適用房、限價房原本是同一種東西，只不過名稱不同罷了。是的，經濟適用房、限價房的銷售對象標準更為嚴格，其價格與市價落差更大，但這與“自住型商品住房”相比只是“量”的差別，而非“質”的不同。種瓜得瓜，種豆得豆。既然是同樣的種子，得到的結果，自然也是一樣的。
自然，通過“自住型商品住房”，政府將原先自己承擔一部分責任轉嫁給了開發商。但一方面要“限房價”，另一方面又要“競地價”，好處全讓政府得了，開發商又有什麼積極性可言呢？自信滿滿的所謂“今年2萬套，明年5萬套”的豪言，最終能否實現，其實是大有疑問的。
由於房價的上漲，有房者與無房者之間的貧富差距，這些年確實被迅速拉大了。政府希望低收入者也能買上房子而搭上這班財富列車，從而防止貧富差距繼續擴大是可以理解的，但直接管制價格，卻是本末倒置。治本之策，自然是擴大土地和房屋供應。推出針對中低收入的“自住型商品住房”，筆者不反對，但前提是權利界定必須清楚。“自住型商品住房”必須以市價出售，購買者以七折的價格購買該房屋，獲得七成的股權，其餘三成的股份記在政府名下，其價款從開發商繳納給政府的土地出讓金中扣除。“自住型商品住房”業主轉讓房屋時，三成收入歸政府所有。或問，這是否等同於上海的“共有產權房”？答案是否定的。因為上海的“共有產權房”是保障房的一種，其價格是被管制的。而這裡以股份處理的“自住型商品住房”，其價格是真正的市價。
最後簡單地說一下“自住型商品住房”對市場的影響吧。按照北京的計劃，今年年底前將完成2萬套自住房供地，明年的供地規模則是5萬套。按照房地產開發兩年左右的生產週期，這些自住房最早將於2015年上市銷售。這個數量，相比於北京市每年的房屋交易量，相對於等待排隊選購的龐大人群，實在是“多乎哉，不多也”，因此其對市場和房價走勢的影響亦可矣。
本文摘自《解惑中國經濟》
《解惑中國經濟》一書針對當下社會經濟熱點現象下筆，通過經濟學的視角，以隨筆的手法，深入淺出地分析了其背後的道理。邏輯井然，文採斐然。《解惑中國經濟》作者用自己紮實的經濟學基礎，和身為記者的敏銳度，就廣大讀者關心的社會經濟現象，例如“雙十一”“霧霾”“比特幣”“樓市”等與老百姓息息相關的各個方面背後的經濟原理加以剖析說明，立體且全面的展現了當今的中國經濟現狀。