上漲還是下跌？這是一個問題。沒有一件物品能夠像房子這樣令無數國人牽腸挂肚、寝食難安，以至於其價格的起落直接轉化為一種哈姆雷特式的群體性焦慮。然而這問題其實又是簡單的，答案無非是兩者居其一：要麼上漲，要麼下跌。十餘年來，看多者無數，看空者亦無數，且都擺了一大堆理由，振振有詞。以“實踐是檢驗真理的唯一標準”衡量，看漲派可謂大獲全勝，而看跌派則全軍覆沒。因為已經成為歷史的事實是，在神州大地，房價以“沒有最高，只有更高”之勢十年間一路高歌。
盡管如此，放言未來房價必然下跌者依然不乏其人。刊載於2013年8月19日《人民日報·海外版》的一篇名為“‘房價不跌論’違背價值規律”的評論，是看跌房價的最新一例。該評論的立論基礎，是“商品的價格始終是由價值決定的，由於商品房建築成本的上升，必然導致商品房價值量的增大，從而使商品房價格提高，這是房價高的根本原因”。因此，“只要商品的價值量發生變化，價格就會隨之變化，而事實上，世界上絕大部分的商品的價值量是隨著社會勞動生產率的提高而降低的”。“商品房的生產同樣如此，隨著科技的發展和社會勞動生產率的提高，建房的成本也會下降，商品房的價格必然成下降趨勢。”
因為建房的成本高，所以房價高。因此，隨著建房成本下降，房價也必然隨之下降。這就是這篇評論的“中心思想”。這種論調其實是老生常談，不僅是“房價必降”的結論不新鮮，而且其立論的基礎和邏輯，倘若是關註樓市之人，大都會覺得看著眼熟、聽著耳熟。其核心要點，一言以蔽之，無非是“價格的成本決定論”。
“價格的成本決定論”是說，一件物品價格的高低，由其生產、制造及營銷等成本決定。成本高，則價格高，成本低，則價格低。“建房成本下降未來房價必降”不過是重複著這一老調子罷了。然則價格果真取決於成本，成本下降則價格必然下跌，成本上升則價格必然上漲嗎？答曰，非也。衆所皆知，價格取決於供求關系。也就是說，價格的形成不是獨角戲，而是對手戲，需要供給與需求聯手演繹。而成本，不過是影響供給的核心因素而已，它無法單獨決定價格的高低。成本再低，只要有需求，開發商就不會降價賣給你；反之，成本再高，沒有需求也是枉然，開發商想漲價而不能，因為根本賣不掉！聊舉一例吧，一些當年低價拿地的樓盤如今賣到天價，而在一些“地王”地塊上建造的房子在金融危機來臨時卻低價或者平價出售，不正是發生在身邊的活生生的案例嗎？
退一步講，且放過“價格的成本決定論”的謬誤，不管這“建房成本下降未來房價必降論”的邏輯錯誤，單說這“建房成本”。“‘房價不跌論’違背價值規律”一文的作者說，“隨著科技的發展和社會勞動生產率的提高，建房的成本也會下降”。他舉了一個例子來類比，“比如手機，20世紀八九十年代在我國剛剛出現，那時叫‘大哥大’，能賣到兩萬多元。而現在手機的款式更新穎、功能更多卻比當初的‘大哥大’便宜了很多，原因就是社會勞動生產率的提高，生產手機的成本降低，手機價格隨著價值量的降低而下降。”
例子很好，可惜牛頭不對馬嘴，因為與其所要證明的論點完全是兩回事。以手機為代表的科技電子產品的主要資源是知識，而房地產的主要資源是土地。這兩種資源，是人類社會發展最重要的兩種資源。由於性質的不同，在市場需求大幅擴張之下，這兩種資源的價格走勢完全背道而馳。
這兩種資源的不同主要是以下兩點。其一是稀缺程度。衆所週知，土地是不可再生資源，尤其是占據著合宜地段的土地，“多乎哉，不多也”。但知識則不同，其生產之源是人的大腦。按照科學家的說法，到目前為止，人的大腦只有不足10%被開發利用。更何況，知識可以一代代地累積傳承下去，沒有窮盡。其二是物品性質。從經濟學上看，這世界上的物品可分兩類，一類是私用品，另一類是共用品。所謂私用品，是一個人享用時別人不能享用，是排他的。所謂共用品，是說多人可以同時享用而不影響他人享用，是可以共享的。很顯然，土地是私用品。一個開發商買下一塊土地之後，只能為其所有，別的開發商不能在此地塊上建造房子；而知識則是共用品，你我他皆可用而互不影響。
由於上述的不同，土地會隨著市場需求的上升而越發值錢。“科技的發展和社會勞動生產率的提高”帶來的經濟發展，也必然會帶來土地需求的增加，在土地資源有限的前提下，其結果必然是市場價格的上漲。而土地，恰恰是房地產的主要資源！在房價構成中，地價是具有決定性的因素。因此，除非中國經濟停滞甚至衰落，城市的土地價格只會越來越高。隨著土地價格的上漲，建房成本也會隨之水漲船高，而不是相反。
以手機為代表的電子科技產品則不同。已經說過，其核心資源是知識。一個操作系?或者一個軟件，多一個人使用的邊際成本近乎於零。因此之故，市場擴張對知識需求的增加，會帶來使用這種知識的成本下降。電子科技產品的價格之所以在市場普及之後能夠大幅度地降價，關鍵的原因，正是由於使用知識資產的成本大降。自然，這種知識在市場上出售時候捆綁著手機等科技電子產品這樣的私用品，因此不存在收費困難。
是的，“世界上沒有一種商品生產出來是只漲不跌的，包括商品房”。政府政策、市場需求乃至地段位置都會影響到房價的起伏。實際上，即便是在今日之神州大地，也並非所有地方的房價都在上漲。隨著人口的流出，一些三四線城市的房價已經開始出現下降的迹象。即便是在一線大城市，不同地段的房價上漲幅度也有高有低。但很顯然，上述房價的漲落，並非是因為所謂建房成本的上下。
本文摘自《解惑中國經濟》
《解惑中國經濟》一書針對當下社會經濟熱點現象下筆，通過經濟學的視角，以隨筆的手法，深入淺出地分析了其背後的道理。邏輯井然，文採斐然。《解惑中國經濟》作者用自己紮實的經濟學基礎，和身為記者的敏銳度，就廣大讀者關心的社會經濟現象，例如“雙十一”“霧霾”“比特幣”“樓市”等與老百姓息息相關的各個方面背後的經濟原理加以剖析說明，立體且全面的展現了當今的中國經濟現狀。