政府把房地產風險轉嫁給納稅人（1）

　　美國政府在20世紀30年代意識到房地產在經濟中的核心作用。如果想讓經濟迅速增長，那麼就應該鼓勵消費者大肆舉債購買。但銀行對此並不熱心。房地產在30年代紀錄不佳，因此銀行借貸控制得很緊。為放鬆借貸控制，政府出台了一項從銀行手中購買住房抵押貸款的計劃。這樣一來，銀行資本在放貸過程中隨時可以得到補充，銀行即可借出大於其存款基本額的貸款。政府此舉也承擔了銀行因壞貸可能遭受損失的風險。美國政府建立了一家抵押貸款次級購買機構，即我們今天所知的美國聯邦國民抵押協會房利美。之後，銀行可在放出住房貸款後，將此貸款出售給房利美。

　　那麼房利美的錢從何而來？它將各種貸款債券化，稍作調整後形成集合基金。鑒於房利美是美國政府出面建立的機構，人們自然認為不管標的抵押貸款出現了什麼問題，美國政府都會給房利美撑腰。這樣暧昧不明的保證多年來都是議論焦點，特別是房利美1968年脫離美國政府，成為一家私人公司並最終上市之後，對它的質疑尤盛。私人公司是否能夠承擔政府保證？2008年夏天美國政府接手房利美並承諾支援房利美的所有債券時，我們發現上述問題的答案是肯定的。股票股東被彻底掃地出門，但債券持有人得到了可100%保本的保證。房利美基本上是通過發行準政府債券，購買銀行抵押貸款。房利美債券由於得到了政府的強力支援，因此利率很低，其集資成本也較低。由此，房利美購買銀行抵押貸款時收取利率較低，因為該公司無須獲得太高收益用以支付債券持有人。

　　房利美（及其兄弟-美國聯邦住房貸款抵押公司房地美）對所購貸款非常挑剔，只有抵押貸款符合特定要求時才會考慮買進。此類要求需要貸款人的購房首付款為20%，且貸款人應符合信貸評級、信貸歷史、收入、工作經歷等標準。要求還包括抵押貸款不得超過一定額度。符合此類標準的抵押貸款稱為"合規貸款"。突然之間，居住性房產資金充盈。

　　房利美只接受符合其要求的合規貸款，因此放貸人放出不合規貸款時就要承擔更大風險。此類（不合規）貸款包括大房超額貸款、次級貸款、次優級貸款，以及最終的可調整利率抵押貸款（ARMs）與可選性ARMs（亦屬可調整利率抵押貸款範畴，但借貸人可以選擇小額還貸，抵押貸款額相應增加）。選擇此類不合規貸款的借貸人需要支付比合規貸款更高的貸款利息。這也不無道理-既然放貸方承擔了更高風險，銀行當然有理由向借貸人收取更高利息。

　　又一幻象浮出水面：有政府擔保，便可降低違約與損失風險。實情絕非如此……政府擔保只不過是將風險轉嫁到納稅人身上！

　　不合規貸款其實也是債券化產品，只不過不由房利美經手。大型銀行以及投資銀行是不合規貸款債券化集合基金的主要推手。房利美操控合規貸款，其他機構負責不合規貸款，之間的區別僅僅在於運作資本成本不同而已。房利美因為有政府暗許的擔保保證，能夠以較低成本購買銀行貸款，有能力向傳統合規市場內的借貸人提供低息貸款。而銀行、投資銀行以及其他金融實體的資本成本較高，因此只好退而求其次，轉向提供更加五花八門的不合規貸款。

　　時間快進到20世紀90年代及21世紀初。嬰兒潮一代年齡增加，對住房的需求大幅上漲。首先，他們對首套房子的需求在80年代末至90年代初達到峰值。孩子們稍大一些的時候，他們會賣掉首套房產，換一所更大的房子。這一購買高峰出現在2005~2006年。不過，根據正常人口趨勢週期來看，其出現時間應該更早一些，大概在2003年左右。峰值推遲出現的原因包括信貸易得、再融資及經濟持續增強。再融資的最大動力來自需要獲得更多資金，用於孩子的教育支出。普通收入家庭首次能夠承受過去少數富裕家庭才負擔得起的消費：當私立學校或大學教育費用增長遠遠快過醫療費用時，能把孩子送去接受一流教育。

　　同時，日益增長的需求、不斷下調的利率和唾手可得的信貸，共同把房產價格推向一個又一個新高。作為抵押貸款擔保品的房屋本身，其價值也隨上漲的需求與下降的利率一起穩步上升。鑒於沒有明顯風險，放貸方似乎都在不停地印钞票。借貸人還錢，放貸方可以吃進利息。借貸人不還錢，放貸方還可以沒收用於抵押的房產，也足夠抵消所欠貸款。瞧瞧！一個毫無風險的行業就這樣發展壯大！穩健合規的貸款市場已經很大，但隨著房價攀升、房地產市場開始超車，整個世界開始被超額貸款、次級貸款、次優級貸款、可調整利率抵押貸款、可選性可調整利率抵押貸款左右。這樣的轉變不同於此前的任何經濟活動-前所未有！就算在"咆哮的20年代"的泡沫繁榮中，較富裕家庭所能獲得的抵押貸款額度最多也只有擔保品價格的50%，而且貸款期限通常不超過5年。目前，中國等新興市場國家的貸款政策也還是如此！

本文摘自《經濟嚴冬就在眼前》

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　　 進入2012年，80年一遇的經濟嚴冬週期正在到來，發達國家和中國人口持續老齡化，信貸與房產泡沫不斷萎縮，銀行系統危機回潮，近百年來的首個通貨緊縮時代即將開啟！
　　這是一場完全不同的危機。
　　此次危機與20世紀70年代的通貨膨脹危機大相徑庭，我們必須採取完全不同的個人、投資與商業策略予以應對。未來幾年內，最大的意外是被人們一路看跌的美元將成為避風港並重展雄風，而金銀泡沫則會與股票泡沫一起煙消雲散。房產業將突破人們的預測底線，瘋狂下跌。