財富井噴：中國房價的非泡沫性（2）

2013-10-20 23:23:28

　　因此西方工業化時代的房價與GDP的相對價格，絕對不是今天的樣子。現在中國的城市不跟歐美相比，跟同等發展中的金磚四國相比，上海、北京目前的房價按平均水平是巴西的一半，孟買的三分之一，莫斯科的六分之一。這里要看一下印度，一家在線房地產調查公司“環球資本概覽”曾對全球112個城市的房價進行調查，最後評出2008年全球最貴的房價。孟買房價居第十位，每平方米房價約9080美元(約6.2萬人民幣)。據印度媒體報道，印度金融中心孟買要建造一棟世界最高的公寓樓，此樓高約442米，共117層。公寓出售將從本月晚些時候開始，每套底價7500萬盧比(約合163萬美元)，其中一些豪華多層公寓售價可能高達1050萬美元。印度的人均收入和GDP均大幅度的低於中國，印度的人均可利用土地是高於中國的，但是印度核心城市的房價是遠遠高於中國的核心城市的，這也是中國房地產非泡沫的一個重要證據，但是西方鼓噪印度的房地產泡沫遠遠沒有中國的聲音大，因此對於西方聲音背後的原因是要深思的。

　　還有人說中國的房價收入比的問題，這也要從統計數據上再挖掘，而不能就數據言數據。觀察中國的收入統計不可忽略的一點就是必須提到中國的地下經濟，其實很多收入是沒有統計進來的，比如：很多個人和企業都在避稅，那麼他們少交稅的收入就不在統計之中，還有就是公務員、國企等私下發放大量的獎金、財物，報統計也是肯定不行的，有些公務員私底下拿的錢比公開的收入還要多幾倍？之所以造成統計數據上的比例失調，實際上是統計數據出現了問題。在統計房價上，交易的房價和實際的存量房價是不同的，中國大多數人實際住在房改房和宅基地，房改房等的價格遠遠低於房地產的交易價格，而現在統計的是房屋銷售的平均價格。如果把房改房和宅基地統計進來，存量房和房改房的價格要按照取得價格計算，那麼房屋價格平均值就低多了。如果你不計算這些存量房和宅基地，那麼你就別使用社會平均收入這個數據，應當使用買房人平均收入，這個數據要重新統計，肯定比社會平均收入高多了。

　　還需要說明的是房價與收入的比例要按照人均住房面積與人均收入進行計算，無論是按照15平米的小康標準或者是20平米左右的平均標準進行計算，你新買一套房屋一個人或小兩口住，人均住房面積達到50平米以上，在中國是遠遠超過平均值的，甚至是社會人均平均住房面積的好幾倍，顯然要有房奴的壓力。

　　依據新華網北京的報道，2011年1至4月，北京市城鎮居民人均可支配收入突破萬元，達到10069元，4月份，北京房地產市場二手住宅成交均價為15238元／平方米。按照15平米的小康標準，並考慮總收入要高於可支配收入，這樣計算出來的房價收入比值是5到6倍，這里沒有計算灰色收入，沒有計算各種補貼房屋的價格，所以即使按照國際慣例，中國的比值還是低的，問題在於所有的年輕人均為獨生子女，都不和父母住，要求獨立住房遠遠高於平均的住房面積，但是他購買房屋是全家族的支援，如果按照家族的收入一起算算呢？我們再反過來計算，你購買房屋是全家支援的，你占有的房屋只有一部分。如果小兩口結婚是家族買房，那麼四個老人一個孩子，平均房價由7個人來承擔，那麼這個系數計算出來就更低了。

　　2010年8月27日《北京晨報》報道《北京人27歲開始買房，比發達國家提前一代人》稱：鏈家地產市場研究中心與光大銀行新近合作完成的一份報告顯示，盡管北京房價過去三年不斷高企，然而北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，比發達國家要快一代人的時間。這份題為《北京市二手房貸分析報告》對於2007年1月至今年8月北京市二手房貸的結構變化進行了詳細的分析，得出的結論是：當前北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，該數字遠低於其他發達國家和地區，其中日本和德國為42歲，我國臺灣為36歲，美國首次購房年齡也達到30歲以上。中國人購房的年齡也可以看出購房根本不是一個年輕人的能力所能及的，必須要家庭支援，而年輕人的心態卻使得年輕就要擁有房屋成為“必然”。據新浪網財經頻道2010年10月5日報道，購房者年輕化趨勢明顯，數據顯示，2006年廣州樓市20～30歲購房者比例不足9%，不過隨著樓價快速上漲，購房者年輕化趨勢十分明顯，現在這個比例已經接近20%。房地產市場的購房主力已由原來的35歲左右下滑到30歲以下。在廣州，20～30歲的購房者佔比已經從前兩年的10%上升到20%。房價漲和買房人的年輕化，一方面說明房價還讓社會購買力能夠承受，另一方面中國的年輕人對於房子的心態也是重要的。買房年齡的下降，說明社會對於房價的承受能力是增強的，如果社會難以承受高昂的房價，買房年齡就會不斷延遲。

本文摘自《房勢》

　　房地產的發展就是城市的發展，而發展中國家就是要首先讓核心城市發達到與世界接軌的高度，進而形成自己的發展模式，並以此與世界進行博弈。中國大規模基础設施建設促進了土地價值的增值，帶動房地產價格的暴漲。不要說房地產綁架了中國經濟，火車的運行肯定是要被火車頭拉動和控制的，土地財政具有其內在合理性。中國的樓市不是一個泡沫市，而真正在幕後操盤的是遊資。看待房地產要與全球資本市場大勢結合起來，大危機背景下，世界進入通脹將不可避免。中國必須思考自己的道路，縮減需求、使資源供需形成新均衡點，是中國博弈世界、避免危機中遭受重大損失的關鍵，而做好房地產一盤棋，則是其中要害。