填充泡沫：中國的工業化與房地產（1）

2013-10-21 09:05:20

　　認識中國的房地產問題離不開對中國發展和工業化、城市化的認識，中國的工業化是分多個階段的，現階段的特點對於房地產的走向異常重要。房地產即使是有泡沫，對於這樣的泡沫也不一定就必須要刺破，而泡沫是可以填充的，經濟發展對於房地產的一個重大作用就是填充泡沫，中國的經濟高速發展是可以快速填充泡沫的，因此我們應當更多地關註發展而不只是盯著泡沫，泡沫不是問題，只有社會發展停滯的泡沫才是問題。

　　中國改革開放以後到1994年最多為工業化初期階段，此階段國際一般標準的城市化率為20％—30％，但我國1978年、1980年的城市化率分別為17.9％和19.4％，均不到下限20％。從1995年開始到目前為止我國均處於工業化中期階段，此階段國際一般標準的城市化率為30％—55％，我國1995年的城市化率為29％，1996年城市化率才首次超過30％，達到30.5％。更根本的是中國是從1984年才開始工業化，從1978年到1984年是中國減貧最快的階段，貧困率從30%降低到14%，經濟增長率達到驚人的15%，其中35%來自農業的經濟增長，農業對於經濟的貢獻率之大舉世罕見。從1978年到1984年，小麥年增產達到8.2%，水稻達到4.5%，使得中國彻底解決了糧食問題，為日後的經濟騰飛提供了基础。所以中國的糧食安全是國家根本利益。而在這個階段中國人住房主要是城市福利分房和農村的宅基地，是沒有住宅商品化的，而且中國的城市住宅極其緊張，北京人均8平米而上海是人均6平米，年輕人結婚已經接受沒有房子與老人擠在一起的現實，雙人上下鋪的架子床就是那個時候的產物，其擁擠程度是現在的蝸居和群租都趕不上的。而到了90年代前後是中國開始有房地產的肇始，當時北京萬通新世界中心的售價是3000-4600美元，且不說美元的黑市高價，就是按照官價兌換後的房價就當時而言也是天文數字，其房價收入比遠遠高於現在，扣除通脹因素是現在房價的很多倍。其後中國房地產有一個硬著陸的過程，房價降低有限但是老百姓的收入大增，貨幣甚至有通縮的壓力，這樣的房市的牛市拐點就發生了，時間也差不多是4年，因此中國的房地產市場拐點與工業化的階段和週期是高度相關的。

　　依據《中國工業化進程報告——1995～2005年中國省域工業化水平評價與研究》（社會科學文獻出版社出版）藍皮書，通過對中國工業化進程的綜合評價分析，如果將整個工業化進程按照工業化初期、中期和後期三個階段劃分，並將每個時期劃分為前半階段和後半階段，目前中國已進入工業化中期的後半階段。根據對中國工業化的綜合評價，1995年中國工業化水平綜合指數為18，表明中國還處於工業化初期，但已經進入初期的後半階段；到2000年，中國的工業化水平綜合指數達到了26，這表明1995~2000年的整個“九五”期間，中國處於工業化初期的後半階段；在2002年，中國的工業化進入中期階段，工業化綜合指數達到了33分，如果認為從工業化初期步入工業化中期，具有一定的轉折意義的話，那麼，“十五”期間的2002年是中國工業化進程的轉折之年；到2005年，中國的工業化水平綜合指數達到50，中國工業化進入了高速增長階段。另外，這一點，也與大多數研究認為世紀之交中國處於工業化中期階段的判斷基本相同。從靜態計算，如果在未來中國能夠保持“十五”期間中國工業化水平綜合指數4%~5%的年均增長速度，到2015~2018年中國工業化水平的綜合指數將達到100，中國工業化將基本實現，這與國家提出的到2020年的長期現代化戰略目標要求是相符合的。即使按照“九五”和“十五”整個10年間中國工業化水平綜合指數的年均增長速度3.2%推算，到2021年，中國的工業化水平綜合指數也將達到100，中國將實現工業化。（本文數據、資料來源於《中國工業化進程報告——1995～2005年中國省域工業化水平評價與研究》第19～43頁）

本文摘自《房勢》

　　房地產的發展就是城市的發展，而發展中國家就是要首先讓核心城市發達到與世界接軌的高度，進而形成自己的發展模式，並以此與世界進行博弈。中國大規模基础設施建設促進了土地價值的增值，帶動房地產價格的暴漲。不要說房地產綁架了中國經濟，火車的運行肯定是要被火車頭拉動和控制的，土地財政具有其內在合理性。中國的樓市不是一個泡沫市，而真正在幕後操盤的是遊資。看待房地產要與全球資本市場大勢結合起來，大危機背景下，世界進入通脹將不可避免。中國必須思考自己的道路，縮減需求、使資源供需形成新均衡點，是中國博弈世界、避免危機中遭受重大損失的關鍵，而做好房地產一盤棋，則是其中要害。