財富井噴:中國房價的非泡沫性(1)

2013-10-21 09:16:21

  房價暴漲就讓各色人等衆口一詞地說房地產是大泡沫,但是不能把泡沫與暴漲簡單地等同起來,要看到的房價暴漲的同時,中國的實際GDP也是暴漲的,而且上漲的幅度超過房價,GDP增速超過房價增速難道不是對於房價的非泡沫性最好的註釋嗎?而日本在《廣場協議》後近5年時間裡,地價每年以15%的幅度增長,而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右,日本的房地產泡沫的時候房價的增長與GDP的增長是明顯脫節的。而近幾年來居民儲蓄存款每年增速20%,也是超過這些年來房價的平均增幅的,居民儲蓄存款一年就新增幾萬億之巨,目前的總量約40萬億。而2009年是房貸增量最大的一年,個人房貸餘額也僅僅新增了1萬多億而已,總量才四萬多億,也就是說個人房貸餘額的總量才僅僅相當於一年的居民儲蓄存款增量,這里還沒有計算企業存款的增量,企業存款裡面的民間資本和老百姓持股也是有不少份額的。而中國的廣義貨幣M2放量增長,2007年12月末,M2餘額為40.34萬億元,到2011年5月已經是接近80萬億了。這樣的貨幣增長量面前,房價又怎能下降呢?因此對於中國所謂的泡沫問題絕對不能人雲亦雲。

  中國房價暴漲但是核心城市核心地區的拆遷戶是有錢買房的,大家可以看到房價背後經濟支援的端倪,而對於各方叫嚣的中國金融和房地產泡沫嚴重,有一個數據很能夠說明問題:中國人民銀行公佈《2009年中國區域金融運行報告》(下稱《報告》)顯示,截至2009年年末,全國中外資金融機構人民幣個人住房貸款餘額達4.4萬億元,但個貸不良率持續下降,僅為0.6%。我們從這樣的數據就可以看到中國的房地產遠遠沒有達到世界金融危機和次級債危機的水平,以中國這樣的存貸利息差,中國的房貸才0.6%的不良率就是毛毛雨,同時與GDP相比,占GDP10%出頭的總房貸也是非常安全的,即使是只計算普通人的總收入,這樣的數額也是不高的。根據全國總工會第六次職工調查所獲資料數據:2008年7.75億普通勞動者的勞動收入只占GDP的29%,平均年收入11277元,也就是年總收入8萬多億元。房貸總額只不過是

  他們收入的一半,而平均十多年的貸款期每年的還貸遠遠低於統計中的數據,這里還沒有計算財產性收入和老闆、老總等富人的收入,中國房地產的真實問題是地區間的不平衡導致某些地區的房價過高和泡沫。房地產是否有泡沫可以從金融風險角度來看,金融風險從房地產占金融資產的比重有清晰的指標,全社會銀行信貸資產總額中直接間接進入房地產行業的比重是否超過或者是接近60%,這就是美國次貸危機和日本泡沫破滅前夕的狀態,目前為止房地產業占銀行信貸資產總額的比重按照房貸總額4萬多億計算還不到20%,屬於很安全沒有泡沫的階段。

  還有很多人提到中國的房地產總價值達到了驚人的90萬億,這樣的估值超過中國GDP的2倍,是日本房地產泡沫最高時期的水平,遠遠高於美國。但是美國的土地人均占有量遠遠超過中國,而且美國是鄉村居住方式,因為沒有集中供熱和在車輪上生活,這樣的居住方式意味著極高的資源消耗,中國是無法比的;而日本我們要看到的是其房價低的重要原因是糧食價格高昂,糧價高昂也就意味著日本人的恩格爾系數並不低,如果日本的糧價與國際接軌,如果日本的糧價所占有的支出達到中國的水平,日本的房價肯定要超過香港的水平!更有一點就是在中國經濟的現階段,老百姓的主要財產就是房子而不是經濟發達後的多元化財產,老百姓的自我服務沒有變成第三產業的GDP,美日的第三產業的比重是超過中國一倍以上的。再有就是中國的通脹壓力和國民的保值投資渠道匮乏,根據國家統計局發佈的數據顯示,2011年5月份我國居民消費價格(CPI)同比上漲3.1%,進一步拉開了與一年期銀行存款利率2.25%間的差距,繼續延續著居民儲蓄負利率的格局。這樣出於老百姓財產保值的需要,國內房價也要有一個透支價格的過程。還要看到中國正在進行工業化而美國、日本等國都是工業化終結的後工業化社會,美國也是從同樣的歷史過程中走過來的,當年美國工業化的時候,美國帝國大廈的每平米造價按當時的購買力是與一輛福特轎車相當的,而帝國大廈的總造價若以白銀計算超過一億兩,以銀價的低點計算甚至超過2.5億兩,是我國當年超過美國太平洋艦隊規模的北洋水師的2000萬兩白銀造價的10倍!

本文摘自《房勢》


   房地產的發展就是城市的發展,而發展中國家就是要首先讓核心城市發達到與世界接軌的高度,進而形成自己的發展模式,並以此與世界進行博弈。中國大規模基础設施建設促進了土地價值的增值,帶動房地產價格的暴漲。不要說房地產綁架了中國經濟,火車的運行肯定是要被火車頭拉動和控制的,土地財政具有其內在合理性。中國的樓市不是一個泡沫市,而真正在幕後操盤的是遊資。看待房地產要與全球資本市場大勢結合起來,大危機背景下,世界進入通脹將不可避免。中國必須思考自己的道路,縮減需求、使資源供需形成新均衡點,是中國博弈世界、避免危機中遭受重大損失的關鍵,而做好房地產一盤棋,則是其中要害。

 承諾與聲明

兄弟財經是全球歷史最悠久,信譽最好的外匯返佣代理。多年來兄弟財經兢兢業業,穩定發展,獲得了全球各地投資者的青睞與信任。歷經十餘年的積澱,打造了我們在業內良好的品牌信譽。

本文所含內容及觀點僅為一般信息,並無任何意圖被視為買賣任何貨幣或差價合約的建議或請求。文中所含內容及觀點均可能在不被通知的情況下更改。本文並未考 慮任何特定用戶的特定投資目標、財務狀況和需求。任何引用歷史價格波動或價位水平的信息均基於我們的分析,並不表示或證明此類波動或價位水平有可能在未來 重新發生。本文所載信息之來源雖被認為可靠,但作者不保證它的準確性和完整性,同時作者也不對任何可能因參考本文內容及觀點而產生的任何直接或間接的損失承擔責任。

外匯和其他產品保證金交易存在高風險,不適合所有投資者。虧損可能超出您的帳戶註資。增大槓桿意味著增加風險。在決定交易外匯之前,您需仔細考慮您的財務目標、經驗水平和風險承受能力。文中所含任何意見、新聞、研究、分析、報價或其他信息等都僅 作與本文所含主題相關的一般類信息.

同時, 兄弟財經不提供任何投資、法律或稅務的建議。您需向合適的顧問徵詢所有關於投資、法律或稅務方面的事宜。