填充泡沫：中國的工業化與房地產（2）

2013-10-21 10:44:19

　　2005年我國工業化指數超過50，進入工業化中期階段，這一階段，城市化和工業化均高速發展，城市化率超過20％，工業比重繼續上升，農業比重下降到20％以下，但高於10％。人均GDP一般在16000—32000元（我國實際數據偏低），預計這一階段將在2014年結束，當年工業化指數將接近80。工業化中期，大機器工業體系日趨完善，工業發展明顯向重化工業傾斜，電力、鋼鐵、化工和機械制造業等資金密集型產業在經濟發展中起著主導作用，基础工業和基础設施得到很大改善。這一階段隨著產業結構重心不斷後移，產品附加價值不斷提高，主要依靠制造業支援經濟增長。雖然我們在數據上是從1995年開始論述的，但是在當時經濟硬著陸後的調整和亞洲金融危機的背景下，中國更明顯的應當是在1998年以後開始這個階段，而且中國是從1998年開始的住房制度的改革，人均居住面積持續增加，到2002年進入了工業化的加速階段，到2020年中國的工業化階段基本完成，此時中國完成工業化的時間是美國的四分之一，人口是美國的四倍，所需要的資源就是美國當年每一年的資源需求量的16倍。這樣的需求暴增就是世界大宗商品牛市的根本因素。因此在這樣的背景下中國提出的十二五規劃以區域整合和區域一體化為根本，而在區域整合中房地產肯定面臨重大發展機遇，中國的房地產應當在工業化快速發展到頭之後才會遭遇拐點，牛市也將要結束。中國的工業化指數從78年到98年的20年間提高10%，而在98年以後到2002年是每年3.5%，從2002年至今是每年4%，工業化速度是以往的8倍，這樣的增長速度背後就是房地產等泡沫被快速消除，一年的發展可以消除以前需要8年才能消除的泡沫，所以只要經濟高速發展，產生泡沫是不可怕的。

　　中國的快速工業化預計要到2020年左右才會結束並進入後工業化時代，屆時中國房地產牛市才會出現拐點。但是中國各地工業化發展很不一致，很多沿海發達地區早已經完成了工業化的過程，中國的發達地區早已經達到了工業化甚至後工業化的時代，在這樣的變化中產業的整合將是不可避免的。中國現在每一個行業都有成百上千個企業激烈競爭的時代將一去不复返，這必然要有大量的資本從這些產業當中退出，這些退出資本的持有者需要改善生活，他們的資本將變成購房的消費，這樣的情況將在工業化後期成為中國購房最主要的資金來源之一，現在北京等地的房價已經讓普通的工薪階層難以承受了，但還是買房者雲集，大量原來在縣城的老闆們賣了工廠進城買房子享受好生活了，他們的孩子也在北京讀書不會返回縣城了，這就是在工業化時代後期房地產的支撐力量，因此可以認為房地產的牛市將支撐整個工業化階段而不僅僅是工業化增速的中期。而外遷後的核心城市會金融化，高房價會成為金融機構和貿易機構的信用保證，這樣的情況就如香港一樣，香港房價要是跌，各個公司以房屋為擔保的信用就完蛋了，開的信用證就要減少，金融、物流等就要跟著完蛋。

　　對於中國城市的發展與城市化，我們另外要看到的就是中國的工業化與城市化的進程是遠遠快於世界其他國家的，而且這種令世人驚恐的發展速度是必須要有的，因為只有跑得足夠快中國才有趕超和崛起的機會，西方200年的工業化和城市化的過程我們要在幾十年內走完，其強度是世界其他國家所不能比擬的，而城市化後社會財富的足夠積累，才是工業化後大量工業品有消費市場的前提保證，所以中國的城市建設的力度和泡沫也是要超過西方同樣的歷史時期的，中國的工業化和城市化的時間是世界的幾分之一，中國的房地產業的發展規模就是世界的幾倍，同時中國還人口衆多，房地產是要講人均的，因此中國的房地產業是西方的幾十倍也是合理的。

　　由於工業化進程使中國對於資源的需求量暴增，實際上也推動了世界大宗商品出現牛市，中國的房價上漲如果考慮到世界的鐵礦石、銅、金等代表性商品的上漲，如果以房價和大宗商品的相對價格而論，房價實際上沒有漲多少，而房價本身的成本支撐也是由這些大宗商品的價格所支撐的，我們建造房屋的成本可能有限，但是土地價格奇高，而土地價格背後是政府投資市政、基础設施等建設形成的，把這些基建也計算上，人們就會明白建設房地產的成本很多是被大宗商品的價格所決定的，中國的房子和基建裡面有大量的鋼材，中國的電纜需要大量的銅，進行建設需要大量的能源有大量的碳排放，因此中國工業化和房地產牛市與世界的資源緊缺和大宗商品牛市也是緊密關聯互相促進的。等到中國工業化完成，這本身對於世界的大宗商品牛市也是一個拐點，世界大宗商品價格下降的背後是中國房地產成本的下降，中國房地產開發的剛性成本支撐點就要降低，這也是中國房地產能夠進行調整的前提之一。

　　而中國經濟在快速發展多年以後，什麼時候結束?樣的發展牛市，倒是一個值得重視的問題。考慮到核心城市的領先發展及其對全國的帶動作用，核心城市的經濟牛市拐點會早一些，因此以中國核心地區為主導的房地產市場牛市的拐點會早於工業化完成的時點，這樣的拐點實際上標志著中國經濟從工業化社會向後工業化、信息化和現代化的轉變，中國的房地產將有可能與日本一樣走熊，日本的“失去的時代”就是經濟轉型的時代，這樣的時代也是中國必須要面對和經過的。

本文摘自《房勢》

　　房地產的發展就是城市的發展，而發展中國家就是要首先讓核心城市發達到與世界接軌的高度，進而形成自己的發展模式，並以此與世界進行博弈。中國大規模基础設施建設促進了土地價值的增值，帶動房地產價格的暴漲。不要說房地產綁架了中國經濟，火車的運行肯定是要被火車頭拉動和控制的，土地財政具有其內在合理性。中國的樓市不是一個泡沫市，而真正在幕後操盤的是遊資。看待房地產要與全球資本市場大勢結合起來，大危機背景下，世界進入通脹將不可避免。中國必須思考自己的道路，縮減需求、使資源供需形成新均衡點，是中國博弈世界、避免危機中遭受重大損失的關鍵，而做好房地產一盤棋，則是其中要害。