四萬億投資價值：房價的成本支撐（2）

　　2009年全國土地出讓總面積20.9萬公頃，“招拍挂”出讓面積17.8萬公頃，占出讓總面積的85%，總額為1.59萬億元人民幣，這里還不包括各地土地儲備的經營收入和與土地有關的稅收，但是對於中國的基建投資就更大了，僅僅這兩年為應對金融危機的救市，政府積極財政投入就4萬億，而實際的投入和拉動的投入在10萬億以上，這些投入產生了土地的增值並直接推動了房價的上漲，以新增土地和新增投資來計算，以土地出讓20.9億平米新增投資10萬億分攤到三四年來計算，平均每平米的地價裡面就要有1500塊的基建投資價值增值，與2008年不到4000多塊的全國均價相比應當漲價40%以上，這些投入更主要的是在中國的核心城市，因此核心城市的房價就必然出現更大的漲幅和上漲速率。根據國家統計局公佈的2009年全國房地產市場數據，無論是近9.4億平方米的成交量還是估算約4695元/平方米的均價水平，都創出了歷史新高。全年房價漲幅24%，平均每平方米上漲813元，也達到了前所未有的水平。這些數據與上述計算的政府的市政投入的增值還是有差距的，如果不是政府的大力調控，完全可以想見房價還將有更大的漲幅。

　　而且市場行為是會產生合理預期的，對於政府的寬鬆財政政策和大力投入，市場是可以在短期內透支未來增長預期的，在這樣透支預期的背景下一定有一個先漲的過程。房地產價格的暴漲還有這樣的預期過程，尤其是政府的投資拉動把市場情緒從金融危機中的恐慌看衰扭轉到看漲，這樣的預期拐點效應就特別明顯，對於合理的市場預期行為也不應當認為是泡沫而是市場自動調整經濟的動力來源，不應當過度地干預。

　　土地投入的背後，地價是快速上漲的，很多地方高地價的背後就是土地投入，在限制了屯地以後開發商的利潤在房價當中是有限的。對於房價裡面有多少利潤，老百姓認為是巨大的，但是稅收等也是非常高的，在不能屯地的情況下，利潤在房價裡面的比例是很低的，業內人士的表態是在5-15%之間，很多人認為這是不真實的，因為開發商可以做假賬，但是對於上市公司而言利潤高才有市值高，做假賬是得不償失的，選取地產業的龍頭萬科看一下就知道了，萬科2010年是業績爆發的年度，淨利潤增長率達到36.55%，此時的營業收入為5003095.17萬元，營業利潤2040138.91萬元，淨利潤728312.70萬元，淨利潤率15.7%，想一下房價在2009-2010年有多大的增長？而2010年銷售的房屋拿地的時間以2年前計算也就是地價較低的2008年金融危機時期，這樣的利潤率只有在房價是牛市的情況下才有，房價的上漲是利潤增長的主要來源，也就是售價當中只有15%左右的淨利潤，到房價下滑的階段，這樣的房價的利潤能夠有5%嗎？而萬科的資產負債率達到74.68%，加大資產槓桿比例是其利潤增加的主要來源。因為國家的調控，萬科的財務在急劇的惡化，在2009年底淨利潤現金含量為173.62%，而到2010年利潤增長36.55%的情況下淨利潤現金含量是30.72%，但是到2011年一季度淨利潤的現金含量則變成了-163%，萬科的現金流正在告急，房地產業的問題快要來了，因為在大漲的2010年萬科的淨利潤率只有15%，沒有降價空間。

　　還是以北京為例，本來奧運的大規模建設已經透支了北京財政，業界普遍認為北京在奧運過後會有一個真空期，基础建設放緩以消化奧運透支的支出，在上世紀90年亞運會以後就是這樣的，但是在國家刺激經濟的大形勢下，北京的基础設施建設是加速的，城區的6號線和8號線地鐵，每公里的建設成本計算了拆遷費用預計都要上10億，北京城區的房價怎能不暴漲？而在CBD的東擴中政府也是投資巨大，帶動了東邊樓盤的漲幅達到49%。房山的房子也暴漲了，即使是國家調控以後的限價房，限價也是12500元每平米，最高的已經超過2萬了，背後還是房山要修建地鐵了，所以房價增長的背後是政府巨額的基础建設投資，這些的投資價值何在？總要有所出口吧？如果投資了以後什麼價值或價格都沒有變化，那才是政府的投資打水漂了呢！而當前政府投資所帶來的價值增值，最後的流向卻是先前佔據土地的既得利益者，既有開發商也有漫天要價的釘子戶，其中的分配關係如何理順，才是問題的真正關鍵。

　　中國交通運輸協會向外界透露：截至2010年底，中國已有北京、上海、廣州、天津、重慶、南京、武漢、長春、深圳、大連、成都、沈陽12座城市，先後建成並開通運營了48條城市軌道交通線，運營里程1395公里。中國交通運輸協會城市軌道交通專業委員會負責人高毓才主任表示，中國城市軌道交通步入黃金發展期，城市軌道交通投資規模大，目前中國國內城市軌道交通的平均每公里建設成本達5億元人民幣。目前中國內地共有36座城市向國家主管部門上報了城市軌道交通建設發展規劃，其中有28座城市得到了國家批準。計劃至2015年前後規劃建設96條軌道交通線路，建設線路總長2500多公里，總投資超過1萬億元。這些資產投資最終都會轉移為土地和房價的增值，因為造價5億元每公里的地鐵以當前的票價完全是補貼，政府補貼的享有權是地鐵週邊的物業，而地鐵本身也是土地的附屬物。

　　因此中國的房價是有成本因素支撐的，中國政府的大規模基础設施建設的價值成為土地使用權的附屬物，促進了土地價值的增值，近期政府的巨額投資，更使得土地的增值及其預期得到釋放，造成土地增值帶動下的房地產價格的暴漲，而這樣的漲價給社會所帶來的傷害不是漲價本身的問題，而是政府的投資後的一個分配的問題，老百姓怎樣從政府的投資中得到好處的問題。

本文摘自《房勢》

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　　 房地產的發展就是城市的發展，而發展中國家就是要首先讓核心城市發達到與世界接軌的高度，進而形成自己的發展模式，並以此與世界進行博弈。中國大規模基础設施建設促進了土地價值的增值，帶動房地產價格的暴漲。不要說房地產綁架了中國經濟，火車的運行肯定是要被火車頭拉動和控制的，土地財政具有其內在合理性。中國的樓市不是一個泡沫市，而真正在幕後操盤的是遊資。看待房地產要與全球資本市場大勢結合起來，大危機背景下，世界進入通脹將不可避免。中國必須思考自己的道路，縮減需求、使資源供需形成新均衡點，是中國博弈世界、避免危機中遭受重大損失的關鍵，而做好房地產一盤棋，則是其中要害。