青年博士的偶然機會

　　綠地最早接觸到紫峰大廈這個機會的是一位新來的博士。

　　2003年9月份，一個叫李偉的青年進入了綠地。李偉曾經在國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行（第四屆香港特別行政區行政長官梁振英曾經擔任過戴德梁行亞太區主席）工作過，後來讀博士，為了集中精力寫論文而辞職。

　　博士畢業後，由於李偉在戴德梁行時就曾經對綠地做過研究，發現綠地是國內早期開發商中最註重品牌的一個，於是他選擇了到綠地工作，並進入了總師室。早期綠地的總師室集中了總經濟師、總建築師、總工程師，是一個技術含量最高、年輕人最能快速成長的地方。

　　一個月後，總經濟師龔興铨告訴李偉，集團正在貫彻走出上海的戰略，有意往南京發展，派李偉去南京轉一轉，打聽一下有沒有機會。於是，這個對南京極其陌生的青年就去了南京。當時的他還沒有轉正，仍處於實習期。

　　把員工派到陌生的城市，讓他去“踩街”，了解城市的樓盤和規劃，並結交朋友，尋找機會，這是綠地向外拓展的一種方式。只有經歷過最初的陌生和不適感，才能發現和把握住機會。

　　到達南京後，李偉通過南京唯一的一位熟人了解到，南京市正在為一個地塊的開發而頭疼。這個地塊位於最中心區的鼓樓，由南京市國有資產投資管理控股（集團）有限公司（以下簡稱南京國資集團）持有，按照市政府的規劃，有意將其建造成為南京的超高層地標建築。由於南京國資集團沒有房地產開發經驗，更沒有建造超高層的經驗，曾經去海外尋找過合作伙伴，卻遲遲沒有進展，這塊地就一直空著。

　　李偉立即明白，這也許就是綠地的機會，這里有不少誘人的因素：第一，地塊的位置是無與倫比的，在南京的市中心，恰似上海的人民廣場。以前綠地進入新城市，往往先從邊緣地帶、城鄉結合部開始拿地。如果在南京能夠一舉進入市中心，土地的開發價值要比邊緣地帶大得多。第二，如果真的能夠建成南京的地標，意味著綠地集團不僅能進入南京，並且可以直接晉身於南京的最高端品牌。唯一需要考慮的，只是綠地的經驗夠不夠，有沒有勇氣接下來。

　　他輾轉找到了南京國資集團的負責人，與他進行了簡單的接觸。通過他，李偉也更加了解了這個專案本身：2003年上半年，南京國資集團競拍獲得了鼓樓廣場的A1、A2地塊，這兩個地塊來自於舊區改造。南京市政府認為這兩個地塊很重要，在開發上也頗為謹慎。他們擔心，如果是一家沒有經驗的企業獲得了開發權，由於無法應付超高層的開發難度，很可能最後會出現爛尾，鼓樓廣場爛尾樓的效果就如同上海人民廣場或者北京天安門廣場上的爛尾樓一樣令人難堪。

　　為了避免出現上述情況，市政府授意南京國資集團用3.8億元“地王”的價格競拍得到了該地塊。國資集團得到土地後，立即開始在全世界招商，然而，招商的效果並不好，國資集團與許多國際財團談過之後，對方都心存疑慮，不敢接手。

　　在李偉與國資集團接觸時，這個專案仍然存在著許多不確定的地方，但比較明確的是規劃高度不低於150米。

　　李偉帶著資料回到了上海，找到了龔興铨。龔興铨對專案很感興趣，趁著週末，70多歲的總經濟師欣然跟隨李偉再次去南京考察了地塊。他們註意到，這塊地不僅處於市中心位置，規劃中的兩條地鐵還恰好在地下交匯。更誘人的是，如果綠地能夠建設地標，南京國資集團可能會開出優厚的條件，減少綠地在資金上的壓力，並且可能早收回一些成本。

　　回上海後，龔興铨讓李偉寫了份簡單的報告，他本人帶著報告去見張玉良。龔興铨回憶張玉良當初的反應：“我問張總是不是也要去看一看，他回答：不用去看了，決定了，要。”

　　此後，龔興铨與南京國資集團總經理王海濤開始商談合作的具體內容，未來的合作雙方大有一見如故、一拍即合之感。

　　最後的談判由南京國資集團董事長嚴肅和張玉良在上海進行。張玉良向李偉口述了合同草稿，在綠地上海的總部，賓主雙方再次確認了合同內容，並由嚴肅帶回南京。由於程序的需要，南京國資集團需要開董事會商議，只有在董事會通過後，雙方才能簽正式的合同。

　　在對方開董事會的同時，張玉良再次找到了李偉，吩咐他帶上預付金前往南京。

　　李偉從財務領了1 000萬元的本票。財務似乎不大放心，囑咐說，這

　　1 000萬元是現金，如果本票丢失被冒領，錢是找不回來的。李偉聽後並沒有感覺到緊張，他乘坐綠地集團的一輛公車，和駕駛員兩個人上路了。到達南京時，對方還在開董事會。

　　一俟會議結束，李偉立即見到了負責人，雙方正式簽訂意向合同。與此同時，李偉將本票交給了對方，要了收據，帶著合同回到了上海。

　　青年博士所做的一切看上去都是按部就班的，直到後來，他回憶起自己的參與，才明白一棟450米的超高層就是從自己手?起步的，最初的那一筆款就是從自己的手中交出去的。

　　從獲知這塊土地，到雙方達成協議，總共用了不到一個月的時間。但綠地要消除人們的疑慮，卻用了好幾年時光——直到紫峰大廈建成，伫立在鼓樓的街口，質疑的聲音這才最終消失。

　　最初的質疑是針對綠地的實力的。在彼時的中國，還沒有一個地方企業敢於狂妄到要建設超高層。綠地集團在當時更是以建住宅樓為主，連高端辦公樓都還沒有做過，它憑什麼去建設紫峰大廈？

　　在開發成本上，同樣困難重重，建築物一旦進入超高層領域，成本會大幅度增加。據一些質疑人士估計，紫峰大廈的建造成本會將近每平方米兩萬元。2004年時，南京的房價遠低於這個水平，那麼，綠地靠什麼賺錢？

　　更何況，當時有人算過，整個綠地集團的資產還不到100億元，而僅僅紫峰大廈一個專案，占用資金就達到了30多億，加上抵押和各種雜七雜八的資金，也許綠地要將自己一半的身家壓在一棟樓上，一旦出問題，後果不堪想象。綠地願意下這個賭註，到底是狂妄，還是自信？

　　當然，有些質疑現在已經消失。紫峰大廈開盤後，綠地利用自己發明的模式，實現了現金流的基本平衡，並掌握了不少優質資產，獲得了成功。如今，李偉回憶起自己購地的經歷，總是津津樂道地提起紫峰大廈。每次經過南京，從火車站出來，他也會望一眼這個龐然大物。當《新聞聯播》里播送南京的新聞時，他也必定擡頭看一眼電視，因為肯定會有紫峰大廈的鏡頭。作為參與者他感到非常驕傲。

　　但人們對於綠地當初是狂妄還是自信的猜測並沒有消失：到底綠地是胸有成竹，還是一個碰到了順週期的暴發戶，誤打誤撞取得了成功？

　　李偉回憶起張玉良當初作決策時對他說過的一句話：“戰略性商業決策，百分之百沒有風險是不可能的，但只要有百分之七十的把握，就可以拍闆了。”他相信，張玉良在作決定時，心中已經有了超過百分之七十的把握。這說明張玉良作這個決定是經過了缜密思考的，而絕非是狂妄。

　　那麼，張玉良百分之七十的把握從何而來？這一點，需要他本人來回答。

本文摘自《勢在人為》

---

　　 2012年，綠地集團邁入了第二十個年頭，這一年，綠地也完成了7年前許下的宏願——跻身世界企業500強。本書通過回顧綠地二十年走過的發展歷程，試圖解釋綠地怎樣以令人驚訝的速度發展壯大、進入世界500強。
　　在綠地的發展史上，企業掌門人張玉良的戰略眼光可謂無懈可擊，使綠地始終能保持多贏的局面——讓政府滿意、市場滿意、社會滿意。如何在紛繁複雜的環境中精準抓住每一次機會並順勢發展？如何順應時代發展實現當代國企的轉型升級？其核心理念有何獨到之處能令企業無論是在產業佈局還是商業模式等方面都頗具借鑒意義？綠地的二十年歷程，將揭開這些問題的答案。