中國房市的真相（1）

　　要把中國房市寫清楚，可能要單獨出本書。這裡，我們就簡單的梳理一下房市的脈絡。

　　第一個問題，中國房市是如何綁架地方經濟的？

　　94年，面對窘迫的中央財政，中央出台了分稅制。何為分稅制？就是把稅收分為國稅與地稅，這可不是簡單的多挂了個牌子的問題——它孕育的深刻變化至今還在影響著我們的生活。那麼，分稅制是怎麼切割這個稅收蛋糕的？稅收大致分為4塊：所得稅、關稅、流轉稅（主要是增值稅）、營業稅，國稅拿走前3塊（大致占總稅收的80%以上），地方就只留下可憐的營業稅與少量的所得稅。這個分稅制一下子讓中央富得流油，全國80%以上的地方政府立刻就變成吃飯財政——所謂吃飯財政，就是每年為吃飯而奮鬥的財政。接著，中央為了安撫地方95年又出台了個政策：地方出讓土地時，土地出讓金90%歸地方所有——大家學習這段歷史有點領悟沒有？

　　但是，在商品房市場沒有啟動的時期，地方政府就是賣地也找不到幾個買家，吃飯財政還是吃不起飯。於是98 年國務院又取消了福利分房，同時又啟動銀行按揭——商品房市場正式啟動。當時，中央很清楚在分稅制下這個商品房盒子打開會有什麼後果，所以，還在這個盒子上設置了一道保險——當時設計的住房改革方案是這樣的，低端人群用廉租房解決，普通老百姓政府建設經濟適用房解決，高端人群才是用商品房解決居住問題。必須承認從98年—2003年，中央投入好幾百個億，大致解決了700萬人口的經濟適用房的問題。到了2003年，住建部出台了一個文件：核心是用“帶保障性質的商品房”替代了經濟適用房，這下就把盒子上的保險拆掉了，所有的人都被推向了商品房市場，人為制造了規模巨大的剛性需求——房地產一下子就火了起來。

　　房地產就這樣綁架了地方政府，所以，每每中央一調控房市，地方第一反應就是抵制，能不抵制嗎？稅收大頭你都拿走了，地方就靠點賣地收入來吃飯了，你調控房市不就是調控機關幹部職工的飯碗嗎——這還真的一點不誇張，每次調控房市，只要房市一低迷，很多經濟不發達的地方政府真的連公務員工資都發不出來了。

　　第二個問題，房地產開發行業是否是一個暴利行業？

　　研究這個問題有非常重要的意義。它讓我們衡量宏觀調控效果，以及不同房價下跌幅度對行業的影響有一個清晰的認識。這個問題有點複雜，我們既可以說，房地產開發行業不是一個暴利行業；也可以說，房地產行業是一個暴利行業。這是一個硬幣的兩面，片面強調某一面都失之於偏頗。

　　為什麼房地產行業不是一個暴利行業呢？

　　房地產項目利潤一般在20%——25%左右。也就是說，一個總投資1個億的項目，它的實際利潤大致就在2000萬——2500萬這個水平。全國房地產行業的老大萬科曾經有一段名言：“項目利潤超過25%，萬科不做。”由此可見，對於一個穩健型的開發企業，項目利潤超過25%已經被視為超出行業正常贏利水平的暴利項目——暴利項目意味著具有更多的風險。所以，穩健型的企業要放棄這類項目。

　　從2009年開始，在房市火熱的背景下，全國房地產開發企業興起搶地熱潮。如果我們分析大多數開發企業拿地成本，我們就會發現，如果按照當時靜態房價測算，大多數土地出讓價格甚至遠不足以保證這個項目有20%的項目利潤——在搶地熱潮背景下，行業一般規律是，只要靜態房價測算不會虧本，這塊土地就可以買下來！甚至有財大氣粗的企業（一般都是國企或者上市公司）在土地價格超過盈虧平衡點後還敢頻頻舉牌，直到到樓面地價超過當地房價——簡單的說就是面粉價格超過面包價格。

　　開發商為什麼敢這樣瘋狂拿地？原因就是在巨大的拿地競争壓力下，對房價上漲預期最高也具有相當實力的企業才能拿到地。一旦房市遭遇宏觀調控，房價上漲勢頭被抑制，拿地越多的企業往往就得承擔更大的風險。

　　

本文摘自《你所不知道的冰冷經濟真相》

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　　 分稅制、民生產業市場化、加入世貿，這三大政策決定了近十年來中國經濟的走勢，改變了中國社會的許多基本形態，並對中國的未來產生了巨大影響， 20世紀90年代的三大政策雖然讓中國經濟在進入21 世紀後繼續保持了10年高速增長，但是這個增長卻是以犧牲民衆福利以及導致中國經濟陷入結構性困境為代價的。所以，對過去經濟政策的反思意義是十分重大的，當前中國改革事業正面臨一個十字路口上的選擇，是繼續按照過去模式發展只做少量修補，穩定壓倒一切。還是對過去模式做重大調整探索另一條可持續發展道路？ 《你所不知道的冰冷經濟真相》從宏觀經濟政策解讀入手，先後分析了 GDP 保8背後的就業壓力，國進民退的結構性原因，產業空心化的形成是關鍵要素的非市場化等衆多經濟社會問題。力圖為讀者展現一幅中國經濟的宏觀畫卷，希望大家能夠把握時代的脈搏，找到自己的位置。